こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
不動産の相談で増えているのが
「訳あり物件をどう処理すればいいか」という悩みです。
「相続した家がボロボロで売れる気がしない」
「隣地との境界が曖昧」
「事故歴があると言われた」
「再建築不可・接道なしだった」
一般の買主が敬遠しやすい“訳あり物件”は、
通常の売却方法だとうまくいかないことが多いです。
結論から言うと、
訳あり物件は、専門の買取業者を使えば売却できる。
ただし査定額や対応力は業者ごとに驚くほど差が出る。
この記事では、
訳あり物件の買取が必要になる理由、
業者の選び方、
売却前に知っておくべき注意点を
実務ベースで解説します。
1.「訳あり物件」とは何か？
訳あり物件とは、
通常の不動産より売却が難しい事情を抱えた物件 のこと。
代表例は以下の通りです。
再建築不可
袋地（無道路地）
事故物件
建物の劣化が激しい
境界が不明
借地・底地の問題
権利関係が複雑
長期間の空き家で傷みが激しい
これらは“市場の買主が敬遠するポイント”を抱えているため、
一般的な売却は難易度が高くなります。
2.訳あり物件が一般市場で売れにくい理由
訳あり物件には次の特徴があり、
通常の仲介では買い手がつきにくい傾向があります。
■ ① ローンが使えないケースが多い
担保価値が低いと金融機関の審査が通らない。
■ ② リスクが大きく、一般の買主が不安を感じる
壊れやすい・権利関係が面倒・法規制など。
■ ③ 手続きが増える
境界確認、法的調査、行政との協議など。
■ ④ 修繕費が高額
買主が“購入後の負担”を敬遠する。
これらが重なるため、一般市場では
売却期間が長期化 or 売れない
という状態に陥りやすいのです。
3. 訳あり物件を買取業者に売るメリット
訳あり物件は、
専門業者に買い取ってもらうことで解決できます。
■ ① 現状のまま売れる
荷物残り・老朽化・雨漏りなどでもOK。
■ ② スピード売却が可能
現金化が早い。数日〜数週間で可能なケースも。
■ ③ 手続きは業者が代行
境界・法規チェックなど面倒な部分は専門業者が対応。
■ ④ 再建築不可・接道なしでも買ってくれる
一般市場では絶望的な物件でも買取可能。
■ ⑤ 相続・離婚・任意売却など複雑な事情にも対応
処理に慣れているためスムーズに進む。
訳あり物件は“仲介より買取のほうが合理的”なケースが多いです。
4.業者選びで絶対に失敗しないポイント
訳あり物件は業者選びがすべてです。
ここを間違えると 数百万円単位で損 することもあります。
■ ① 訳あり案件の買取実績が豊富か
再建築不可・袋地・事故などの実績は必須。
■ ② 調査力があるか
役所調査・法規チェック・境界問題に強いかどうか。
■ ③ 査定額が極端に低くないか
訳あり物件は「安く買いたい業者」が多い。
複数査定は必須。
■ ④ 買取条件が“現状のまま”か
解体・登記関係・残置物撤去の条件を要確認。
■ ⑤ 担当者の説明がシンプルで誠実か
不明点を濁したり曖昧な説明をする業者は避けるべき。
訳あり物件こそ 業者の力量差が出やすいジャンル です。
5.買取前に知っておくべき注意点
買取の場合でも、
以下は事前に知っておくとトラブルを避けられます。
■ ① 価格は相場より低くなる
訳あり物件はリスク込みのため、一般相場では売れない。
■ ② 境界トラブルがある場合は時間がかかる
隣地との交渉次第で変わる。
■ ③ 税金が発生する可能性
譲渡所得税、相続税の扱いなどは事前確認が必要。
■ ④ 相続人が複数いる場合は全員の同意が必要
共有名義の売却は調整が大変。
■ ⑤ 調査の結果、追加費用が発生するケース
地中埋設物などが見つかった場合。
訳あり物件は“話が長引く要素”が多いため、
売却前のヒアリングがとても重要です。
◆千葉市で多い訳あり物件の相談例
千葉市では、以下のような相談が特に多いです。
■ ● 私道問題により再建築不可
許可が取れず売却が難航。
■ ● 古家の劣化が激しく解体必須
高額の解体費で売却がストップ。
■ ● 相続した空き家の境界が不明
隣地との調整が必要。
■ ● ゴミ屋敷・残置物大量
処分費用が読めず、買主が敬遠。
■ ● 土地の一部に越境がある
境界問題が複雑で調査が必要。
訳あり物件はエリア特性と権利関係が強く影響するため、
“千葉市はケースバイケースが多い地域”です。
6.まとめ
訳あり物件は一般の不動産と違い、
問題点を理解し、適切な出口戦略を選ぶことが重要 です。
一般市場で売れにくい
ローンが通らないことが多い
修繕・調査・法規制など不確定要素が多い
こういった理由から、
専門の買取業者に“現状のまま売る”という選択肢は
非常に合理的です。
千葉市周辺で訳あり物件を売却したい場合は、
状況のヒアリングと物件調査をセットで行うことで
最適な売却方法が明確になりますので、
気軽に相談してください。
