こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
不動産の中でも特に相談が多いのが
「再建築不可物件を売りたい」というケースです。
「解体して建て替えたいけど無理と言われた」
「相続した家が再建築不可だった」
「売却しようとしても問い合わせが少ない」
こうした悩みは非常に多いですが、
結論から言うと、
再建築不可でも売却はできる。
ただし“普通の不動産とはまったく別の売却戦略”が必要。
この記事では、
再建築不可物件が売れにくい理由、
買い手がつくための条件、
そして売却できない場合の現実的な対処法を
専門家目線でわかりやすく整理します。
1.再建築不可物件とは？
再建築不可とは、
現状の土地に“建物を建てる権利がない”状態 の物件のこと。
主な理由は次の通りです。
■ ● 接道義務を満たしていない
幅4m以上の道路に2m以上接していない土地。
■ ● 私道の権利関係が複雑
通行・掘削の許可が取れないケース。
■ ● 建築基準法の制限
都市計画区域での規制が厳しいエリアなど。
建物は建て替えできず、
「古家をそのまま維持するしかない」という物件です。
2.なぜ再建築不可は“売れにくい”のか
再建築不可が市場で敬遠されるのは、以下の理由からです。
■ ① 担保価値が低いためローンが組めない
買主は基本的に“現金購入”が必要になります。
■ ② 建て替えできないため将来の資産価値が不透明
出口（将来の売却）が読みにくい。
■ ③ 修繕費が重くなる
古家を使い続ける前提なのでコストが高くなりがち。
■ ④ 取り壊して土地だけ売ることができない
活用方法が限られる。
そのため 需要が限定的 になり、売却まで時間がかかるのが一般的です。
3. 売れる再建築不可と売れない再建築不可の違い
同じ「再建築不可」でも、売れる物件と売れない物件があります。
■ 売れるケース
私道所有者から承諾を得て“接道解消”できそう
再建築の可能性がわずかにある
立地が良く賃貸需要が高い
投資家向けに利回りが出せる
■ 売れにくいケース
私道の権利が不明、承諾が取れない
接道解消の可能性がゼロ
建物の老朽化が著しい
空き家の期間が長く、傷みが激しい
この違いを正しく見極めないと、
適正価格での売却ができません。
4.再建築不可物件を売るための対策
再建築不可は、
“解消できるかどうか”で戦略がまったく変わる
のがポイントです。
■ ① 接道義務をクリアできるか調査
・隣地買取
・私道の共有持分取得
・通行・掘削承諾の取得
少しでも解消できる余地があるなら価値が大きく上がる。
■ ② 投資家向けに利回りを提示する
家賃を基準に利回り計算すると、買い手がつきやすい。
■ ③ 古家付きで活用できる状態に整える
最低限の清掃や修繕で印象が変わる。
■ ④ 手頃な価格設定
再建築不可は相場より20〜40％ほど安くなるのが一般的。
■ ⑤ 権利関係を整理して「安心材料」を作る
私道の権利、越境の有無、ライフラインなどを明確化。
再建築不可は“不透明さ”が最大のリスクなので、
情報をクリアにすることで買い手の不安が大幅に減ります。
5.売れない場合の選択肢（買取など）
再建築不可は、
一般市場で売れない場合もあります。
その場合は次のような手段があります。
■ ① 専門の買取業者へ売る
スピード重視、現金化したい場合に向いている。
■ ② 隣地に買ってもらう
隣地所有者はメリットが大きく、意外と成立しやすい。
■ ③ 賃貸として運用する
利回りが取れれば“投資物件”として成立する。
■ ④ 更地にはできるが建築不可のまま保持
駐車場・資材置き場などで利用するケースも。
状況に応じて、
“売る・貸す・維持する・買取”の4つを検討する必要があります。
◆千葉市でよくある再建築不可の事例
千葉市では次のようなパターンが多いです。
■ ● 私道の承諾が得られず再建築不可
承諾金の問題で話がまとまらないケース。
■ ● 空き家化して老朽化が進行
修繕が重く買主が見つからない。
■ ● 再建築可へ“転換できる”可能性がある物件
私道持分の買取で価値が大きく上がるケースも。
■ ● 投資家がリフォームして再活用
利回り目的での購入が増えている。
千葉市は私道の多いエリアもあるため、
再建築不可の相談が非常に多い地域です。
6.まとめ
再建築不可物件は、
売れにくい要因が多い特殊な不動産 ですが、
正しい戦略を取れば売却は可能です。
重要なのは次の3つ。
接道義務を解消できるかどうか
権利関係・物件情報をクリアにすること
売却戦略を“投資家向け”と“実需向け”で分けること
再建築不可は価格も需要も読みにくいため、
査定と現地調査が特に重要になります。
千葉市周辺で再建築不可物件の売却を検討している場合は、
接道状況の確認や権利関係の整理からサポートできますので、
不安があれば気軽に相談してください。
