こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
土地や家を売却するとき、
相談者がもっとも不安に感じる項目のひとつが「抵当権」です。
「抵当に入っている土地は売れないの？」
「ローンが残っているけどどうすれば？」
「相続した土地に抵当権がついていた…」
こうしたケースは珍しくありません。
結論として、
抵当権付きの土地でも売却は可能。
ただし“抵当権をどう外すか”が最大のポイント。
この記事では、
抵当権とは何か、売却時の進め方、相続した場合の注意点まで
実務ベースでわかりやすく解説します。
1.抵当権とは？まず理解すべき基本
抵当権とは、
ローンの返済ができなくなったとき、
金融機関が土地・建物を売ってお金を回収するための権利 のこと。
つまり
“ローンの担保”
として設定されています。
抵当権が付いている土地＝ローン残債の可能性あり
ということです。
2.抵当権がある土地は売れるのか
結論は売れます。
抵当権付きの土地は普通に売買されており、
不動産取引の現場ではよくあるケース。
ただし条件があります。
■ 抵当権抹消が必須
売却して所有権を移すには、
抵当権を外す（抹消する） 必要があります。
抹消しないまま売ることはできません。
3. 売却時に抵当権を外す方法
抵当権の外し方は大きく2つ。
■ ① 売却代金でローンを完済する（一般的）
売却代金を使い、
残っているローンを完済して抵当権を抹消。
もっとも多く、スムーズ。
■ ② 売主が自己資金で完済する
売却価格が残債に足りない場合に選択。
不足分を自己資金で補うことで抵当権を外せる。
● 補足：買い替えローン（住み替えローン）
住み替え時に
残債を次の住宅ローンにまとめる方法もある。
4.売買の流れと必要書類
抵当権付き土地の売買は、
次の流れで行われます。
■ STEP1：残債の確認
ローンの借入先から
“ローン残高証明書” を取り寄せる。
■ STEP2：売却活動
通常の売却と同じく仲介で販売開始。
■ STEP3：売買契約
契約書には「抵当権抹消を条件とする」と記載。
■ STEP4：決済・抵当権抹消
決済日に
売却代金をローン返済へ
同時に抵当権抹消手続き
所有権移転
司法書士立ち合いで安全に進める。
5.相続した土地に抵当権がついていた場合
相続後の土地に抵当権が付いているケースも多いです。
■ ① 相続した時点でローンも引き継ぐ
“債務ごと相続” となるため、
残債がある場合は返済が必要。
■ ② 相続登記＋抵当権抹消のセット作業が必要
名義変更
売却代金でローン完済
という流れ。
■ ③ 家族が複数いる場合は同意が必要
売却のための意思統一は必須。
■ ④ 競売にならないよう早めの対応が重要
滞納がある場合はスピード勝負。
抵当権が付いた相続不動産は
“早い段階で整理するかどうか”が重要になります。
◆千葉市でよくある抵当権トラブル
千葉市の取引では、こんなケースが特に多いです。
■ ● 築古マンションで残債が多い
売却価格よりローンが高く、
自己資金で不足分を補う必要が生じる。
■ ● 戸建の評価が下がり抵当権が外れない
土地値だけでは残債に届かないケース。
■ ● 相続した土地が抵当に入ったまま
相続人が状況を把握しておらず発覚が遅れる。
■ ● 離婚後の持ち家に抵当権が残っている
名義変更と抵当権対応を同時に進める必要がある。
抵当権付き物件は珍しくないため、
“正しい流れ”を知っておくことが安心につながります。
6.まとめ
抵当権が付いた土地でも売却は可能です。
ポイントは
抵当権をどう外すか（抹消するか）
この一点です。
残債の確認
売却代金で完済
不足分は調整
相続の場合は名義変更＋抹消のセット対応
こうした流れを理解しておけば、
抵当権付きの土地でも安全に売却できます。
千葉市周辺で抵当権付き不動産の売却を検討している場合は、
残債・相続状況・売却価格の3つを整理するだけで
最適な進め方が見えてきますので、
気軽に相談してください。
