こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
住宅ローンの返済が厳しくなり、
「任意売却を考えている」という相談は非常に多いです。
しかし現実には、
「任意売却ができないと言われた」
「買い手がつかず競売になりそう」
「銀行からOKが出ない」
こうしたケースも少なくありません。
結論から言うと、
任意売却ができない理由は“物件”と“手続き”の両面にある。
ただし、正しく進めれば競売を避けられるケースは多い。
この記事では、
任意売却ができない理由、買い手がつかない原因、
そして失敗を避けるための具体的なポイントを
実務ベースでわかりやすく解説します。
1.任意売却とは？基本の仕組み
任意売却とは、
ローンの返済が難しくなった人が、
金融機関と交渉して同意を得たうえで、
市場価格で不動産を売却する方法 です。
競売より高く売れ、
残債を減らせるメリットがあります。
ただし、金融機関の協力が必要で、
誰でも必ずできるわけではありません。
2.任意売却が“できない”ケース
任意売却にはいくつかの“実行不可パターン”があります。
■ ① 滞納期間が短すぎる
ローン滞納がまだ浅いと、
銀行側が「通常の返済努力を優先」と判断する。
■ ② 競売の手続きが進みすぎている
競売開始決定後、スケジュールが迫っている場合は難しい。
■ ③ 複数の金融機関が絡んで調整できない
住宅ローン＋カードローンなど、
債権者が複数いると合意形成が大変。
■ ④ 売却価格が残債を大幅に下回る
銀行が「売却しても回収が少ない」と判断すると同意しにくい。
■ ⑤ 連絡が取れない・手続きに協力しない
任意売却は売主の積極的な協力が不可欠。
■ ⑥ 税金滞納による差押えがある
税金の差押えは銀行より優先されるため、解除が必要。
これらに該当すると、
任意売却ができず競売に進む可能性が高くなります。
3.買い手がつかない理由
任意売却が可能な状態でも、
“買い手がつかない” という別問題があります。
■ ① 価格設定が現実とズレている
残債ベースで価格設定してしまうケースが多い。
■ ② 物件状態が悪い
放置されて傷んでいる、荷物が残っているなど。
■ ③ 周辺の相場が極端に下落している
中古マンション・戸建の需給バランスが崩れているエリア。
■ ④ 基本的な売却戦略がない（広告不足）
任意売却専門業者の中には、販売活動が弱い会社もある。
■ ⑤ 瑕疵担保が免責のため買主の不安が強い
任意売却は現況渡しが基本でリスクを嫌われる。
任意売却は“物件力＋戦略＋スピード”が全てです。
4.任意売却を成功させるためのポイント
失敗する任意売却には理由があります。
逆に言えば、次を押さえれば成功しやすくなります。
■ ① 早めに動く（滞納1〜2ヶ月でも相談OK）
時間があるだけで成功率は大幅に上がる。
■ ② 金融機関との交渉力がある会社に依頼する
経験の浅い会社だと交渉が進まず失敗しやすい。
■ ③ 適正な価格設定
残債ではなく、市場価格を基準にすることが重要。
■ ④ 実際に売れる広告戦略をとる
任意売却専門を名乗る会社の中には集客力が弱いところも。
■ ⑤ 物件状態を最低限整える
荷物撤去・簡易清掃だけでも印象が大きく変わる。
■ ⑥ 債権者・税務署との調整を確実に行う
複数債権者がいる場合は特に重要。
任意売却は、
金融機関・不動産会社・買主の全員を調整する“プロジェクト管理”
といってもいい分野です。
5.千葉市でよくある任意売却の失敗パターン
千葉市では次のようなパターンが多く見られます。
■ ● マンション相場の下落により残債に届かない
特に築30年以上のマンションで多い。
■ ● 土地・戸建は境界問題で売却が遅れる
測量・確定作業が必要で時間切れになりやすい。
■ ● 債権者との連絡が取れておらず進まない
売主本人の連絡不足で交渉が止まるケースも。
■ ● “任意売却専門”を名乗るだけの業者に依頼
販売力が弱く、買い手がつかないまま競売へ。
千葉市はマンション・戸建・土地の種類が幅広く、
任意売却の難易度も物件で大きく変わります。
6.まとめ
任意売却は、
早い段階で動き、的確な戦略をとれば成功できる方法 です。
逆に、
滞納が進む
書類や連絡が遅れる
業者選びを間違える
これらが重なると“任意売却ができない状態”になります。
任意売却が成功するかどうかは
スピード・交渉力・販売力 の3つが決め手。
千葉市周辺で任意売却を検討している人は、
状況（滞納期間・残債・物件種別）を整理するだけで
可能性が見えてくるため、
不安があれば気軽に相談してください。
