こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
「35年ローンで買った家、途中で売っても大丈夫？」
「残債がまだ多いけど売れるの？」
「損せずに売る方法はある？」
住み替え・離婚・転勤・家族の変化など、
“35年ローンの途中売却” は決して珍しい話ではありません。
結論から言うと、
35年ローンは途中で売っても問題なし。
ただし「残債と売却価格」の関係で結果が大きく分かれる。
この記事では、
ローン残債がある家を途中で売る際の判断ポイントや、
損を出さないための具体的なチェック項目を
不動産売却の実務ベースでわかりやすく解説します。
1.35年ローンの家は途中で売れる？
結論はシンプルです。
■ 普通に売れます
住宅ローンは途中で完済すればOK。
売却して得たお金でローンを完済すれば問題なし。
■ 年数は関係ない
35年ローンだから売れない、ということはありません。
ただし、
ローン残債額 ＞ 売却価格
この状態だと話が変わります。
2.売却できるかどうかは“残債と査定価格”で決まる
途中売却の最大のポイントはこれです。
■ 売却判断の公式
売却価格 − ローン残債 ＝ 手元に残るお金（マイナスなら追い金）
● 例
ローン残債：2,800万円
売却価格：3,000万円
→ 200万円プラス → 普通に売却できる
ローン残債：2,800万円
売却価格：2,500万円
→ 300万円足りない（追い金が必要）
■ ポイント
35年ローンの初期は返済額の多くが利息のため、
残債があまり減っていないことが多い。
購入後5年以内の売却は特に注意が必要です。
3.途中売却で損をしやすいケース
次のような状況は“損が出る可能性が高い”ケースです。
■ ① 購入から数年しか経っていない
残債がほぼ減っていない状態。
■ ② 新築マンションを購入した
新築は“新築プレミアム”があり、買った瞬間に値下がりしやすい。
■ ③ 相場より高く購入している
販売会社の提案で高値購入したケース。
■ ④ エリアの資産価値が落ちている
マンション供給過多、築古エリアなど。
■ ⑤ リフォーム費用をローンに上乗せしている
残債額が大きくなる。
これらに該当する場合、
“売れない”わけではなく 損益調整の判断が必要 になります。
4.損を減らす or 避ける方法
途中売却でも、工夫次第でマイナスを最小化できます。
■ ① 査定を複数取る（必須）
会社ごとに価格差が出やすい分野。
特に中古マンションは顕著。
■ ② 売却タイミングを調整する
需要の多い春・秋は売りやすい。
■ ③ 内装・設備を整えて印象を良くする
ファミリー向けは“第一印象”で決まりやすい。
■ ④ 残債を繰り上げ返済してから売る
差額が小さい場合はこれが有効。
■ ⑤ 賃貸に出して数年後に売る
相場が回復するまで時間を稼ぐ戦略。
損を出さないための方法はいくつもあります。
5.ローン残債が多いときの選択肢（住み替えローンなど）
売却価格では残債が返せない場合、
不足分を新居の住宅ローンに上乗せする 方法。
手元資金が少なくても住み替え可能
ただし審査は厳しめ
借入総額が増えるため返済負担は重くなる
■ ② 自己資金で不足分を補う
手元資金がある場合は最もシンプル。
■ ③ 価格を再設定して売り切る
売り切って残債を整理する選択もあり。
■ ④ 売却せず賃貸に出す
家賃でローンを補填し、相場が回復したタイミングで売る。
途中売却は“選択肢が複数ある”ため、
状況次第でベストな方法が変わります。
◆千葉市で特に多い“途中売却トラブル”
千葉市の相談でよく見かけるのがこの3つ。
■ ● 新築マンションを買って3〜5年で売りたい
→ 残債が多く、売値が追いつかずマイナスになりやすい。
■ ● 美浜区・稲毛区は値段が安定
→ 損しにくいエリア。
■ ● 中央区の築古マンションは価格レベル差が大きい
→ 査定会社によって提示額がバラつきやすい。
エリア特性で損益が変わるため、
価格の読み違いがトラブルのもとになります。
6.まとめ
35年ローンの家は、
途中で売ってもまったく問題ありません。
ただし、結果を左右するのは
売却価格と残債の差
その差をどう調整するか
エリア相場の理解
この3点です。
途中売却で損が出るケースもありますが、
状況に応じた対処法を選べば
“損を最小限にして安全に売る” ことが可能です。
千葉市周辺で途中売却を検討しているなら、
残債額・査定価格・売却理由を整理するだけで
最適な売却プランがすぐに見えるようになります。
不安があれば、状況を共有してもらえれば
無理のない方法を一緒に考えることもできますので、
気軽に相談してください。
