こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
「ワンルームマンションを売りたいのに全然問い合わせが来ない…」
「買った時より明らかに値段が下がっている…」
「販売会社は“将来売れる”と言っていたのに現実は違う…」
ワンルームマンション（投資用区分マンション）を所有している人から、
こうした相談は本当に多いです。
結論から言うと、
ワンルームマンションが売却できない最大の理由は、
“買う人がほぼ投資家だけ”という市場の小ささにあります。
さらに、投資用特有のリスクや中古市場の流通性の低さが重なり、
売りづらい構造になっています。
この記事では、
“なぜ売れないのか？”
“どこに原因があるのか？”
“どう売ればいいのか？”
を分かりやすく整理し、現実的な対策まで解説します。
1.ワンルームマンションが売却しづらい本質
ワンルームマンションの売却が難しい理由は、
「実需（自分で住む人）にはほぼ需要がない」
これに尽きます。
ファミリー向けマンションなら
子育て層
単身者
住み替え
老後の住まい
など幅広い層に売れますが、ワンルームは違います。
基本的に “投資家だけが買う商品” なので、
市場規模が極端に小さいのが最大の弱点です。
2.売れない理由（投資用ならではの構造的な問題）
ワンルームマンションが売れないのは、
単なる人気不足ではなく“構造的な欠陥”とも言える理由があります。
■ ① 買主が「投資家」に限定される（市場が狭い）
自分で住むためにワンルームを買う人はほぼいないため、
投資家の需要が落ちると一気に売れなくなります。
市況の影響を強く受けるのが特徴。
■ ② 家賃が上がりにくく、収益性が低下しやすい
ワンルームは築年数が経つほど
家賃が下がる
修繕費が上がる
空室期間が伸びる
という構造。
利回りが下がれば投資家は買いません。
■ ③ 管理費・修繕積立金の上昇が響きやすい
ワンルームは面積が小さいため、
管理費・修繕積立金の負担割合が相対的に大きくなり、
手残りが減りやすい。
投資家はここをシビアに見ます。
■ ④ 築年数が古いと金融機関の融資が付きにくい
築30年・40年のワンルームは融資対象外になることもあり、
融資が使えないと買主の範囲が一気に狭まります。
結果として、現金買いの一部投資家しか購入できない状態に。
■ ⑤ 立地が良くないと“即アウト”
ワンルームは立地の影響がファミリー物件以上に大きいです。
駅徒歩15分以上
周辺環境が悪い
商業施設が遠い
駐輪場が少ない
こういった要因で空室リスクが高まり、
売却価格は大きくダウンします。
■ ⑥ 営業会社から高値で買ってしまったケースが多い
投資用ワンルームの多くは
販売会社の営業マンが“高く売りすぎた物件”。
購入時価格が“市場価格以上”の場合、
売却時はどうしても値下がりしやすい仕組みです。
3.売却しやすくするポイント
売れづらいとはいえ、
正しい方法を取れば売却は可能です。
■ ① 「利回り」を魅力的に見せる
投資家は利回りが全て。
・家賃
・管理費
・修繕積立金
・固定資産税
これらを整理して利回り計算を明確化。
■ ② 空室ではなく“入居中”で売る
入居中の方が投資家にとっては買いやすくなります。
「賃貸が付くのか？」という不安がなくなるため。
■ ③ 賃貸需要の根拠を示す
周辺の賃料相場
過去の入居履歴
立地の強み
これらをデータで見せると売れやすい。
■ ④ 過剰な期待価格をつけない
ワンルームは定価のようなものがありません。
相場を外すと一気に問い合わせがゼロになる。
冷静な査定が重要。
■ ⑤ 投資家向けに“資料を整える”
投資家が知りたい情報はこれだけです。
実質利回り
修繕積立金の状況
管理状況
長期修繕計画
入居者の属性
固定資産税額
この情報を揃えると販売力が上がります。
4.千葉市で起きやすい注意点
千葉市はワンルーム投資の特徴がハッキリしています。
■ ● 中央区以外はワンルーム需要が弱め
稲毛区・美浜区はファミリー需要が強く、
単身投資向きではないエリアが多い。
■ ● 駅距離があると即空室リスク
千葉市は車移動が中心のため、
単身者は“より駅近”を求める傾向が強い。
■ ● 物件の築年数が古くなりやすい
昭和〜平成初期の物件が多く、
修繕費の上昇や耐震の問題で投資家が敬遠しやすい。
5.よくある失敗と成功例
失敗例①：購入時の価格を基準に売値を決めた
結果、相場より高すぎて誰も内見せず。
失敗例②：利回りをちゃんと提示できず投資家に刺さらない
数字の不透明さは投資家にとって“即NG”。
失敗例③：管理費上昇や修繕積立不足を隠してしまった
後から発覚して信用を落とし、売却中止に。
成功例：入居中＋利回り明確化で短期間で売却
・修繕履歴
・家賃履歴
・利回り
をわかりやすく提示したことで、投資家から複数問い合わせ。
6.まとめ
ワンルームマンションが売却できない最大の理由は、
実需ではなく投資家しか買い手がいないため、市場が極端に狭いこと。
加えて、利回り低下・管理費上昇・築古・立地などの要因が重なると、
問い合わせが激減します。
一方で、
正確な利回り計算
入居中での売却
需要を裏付けるデータの提示
相場を外さない価格設定
など、投資家に響く“売り方”をすれば売却は可能です。
ワンルームは一般のマンションと違い、
“売れるポイント”が明確にある反面、
“避けられやすい理由”も多いジャンルです。
売却方法ひとつで結果が大きく変わるため、
価格設定や資料の整理に不安がある場合は、
専門家の視点が入るだけで判断が一気にラクになります。
千葉市周辺でワンルームマンションの売却を検討している方は、
気軽に相談してみてください。
状況に合った売り方を選ぶだけで、売れる確率は大きく上がります。
