土地を半分売るには？分筆・手続き・税金・注意点まで専門家がわかりやすく解説 | 千葉の中古マンション・不動産情報ならリメゾンへ

こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。

「土地を半分だけ売りたい」
「広すぎる土地の一部を売却したい」
「相続した土地を兄弟で分けたい」

こういった相談は、千葉市でも非常に多いテーマです。

結論から言うと、
土地の一部を売る＝“分筆（ぶんぴつ）”という手続きが必須です。
ただ、分筆には測量・境界確定・用途地域の制限・接道義務など、
専門的な確認が多く、思った以上に時間とコストがかかります。

この記事では、
土地を半分売るために必要な手続き、税金、注意点、実務の流れを
初めての方でも迷わないようにわかりやすく解説します。
 

1.土地を半分売るには何をする？

結論：
土地を半分だけ売るには、測量して分筆し、新しい2つの土地に分ける作業が必要です。

分筆後、

片方を売る

片方を自分で使う
という流れになります。

▼ 分筆が必要な理由

登記上1つの土地をそのまま“半分だけ売る”ことはできません。
必ず「別の地番」にする必要があります。

                            

2.分筆（ぶんぴつ）の手続きと流れ

分筆の流れは次のとおりです。

■ Step1：土地家屋調査士へ依頼（必須）

分筆は資格者である土地家屋調査士が担当します。

■ Step2：現況測量

土地の形状・境界を調査。

■ Step3：境界立会（隣地との合意）

隣地所有者と境界の合意を取ります。
相続や空き家が絡むと時間がかかりやすいポイント。

■ Step4：確定測量図の作成

分筆後の境界が確定する図面。

■ Step5：分筆登記

法務局で手続きを行い、
元の土地を2つ以上の新しい地番に分離します。

■ Step6：売却活動・契約へ

分筆後に売却可能となります。

                      

3.半分売るときに必ず確認すべきポイント

土地の一部売却は、通常の売却よりも確認事項が多くなります。

■ ① 接道義務（建築可能な土地にできるか）

売る側の土地も、残す側の土地も、
両方が「道路に2m以上接しているか」 が最重要。

片方が接道できないと 再建築不可 になることもあります。

千葉市は古い住宅地・狭い道路・私道が多いため、特に要注意。

■ ② 用途地域・最低敷地面積の確認

自治体によっては
「最低◯坪以上でないと建築不可」
というルールがあります。

分筆した結果、建物が建てられない土地ができてしまうことも。

■ ③ インフラ（上下水道・ガス）の引き込み

分筆した土地が、水道管の引き込み位置によって
追加工事が必要になるケースもあります。

■ ④ 境界問題

境界が曖昧だと、分筆作業そのものが進みません。
特に相続した土地では境界標が見つからないことが多いです。

■ ⑤ 地形・高低差

高低差のある土地を分ける場合、擁壁工事や造成費が必要になります。

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4.分筆にかかる費用・期間の目安・売却時にかかる税金

分筆には想像以上の時間と費用がかかることがあります。

■ 費用の目安

確定測量：40万〜80万円

分筆登記費用：10万〜20万円

（必要に応じて）造成・擁壁工事：数十万〜数百万円

※地形・隣地の状況によって大きく変動。

■ 期間の目安

2〜4ヶ月
境界立会がスムーズなら早いですが、
隣地が多い・相続絡みだと半年以上かかるケースもあります。

◆売却時にかかる税金

土地を半分売る場合でも、
売却すれば 譲渡所得税 が発生します。

■ 譲渡所得税の基本式

売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得

土地全体の取得費を
“売る部分の割合で按分” して計算します。

■ 所有期間で税率が変わる

5年超（長期譲渡）：約20％

5年以下（短期譲渡）：約39％

相続の場合は所有期間を引き継ぎます。

■ 相続した土地を半分売る場合

取得費の計算・測量費用の扱いなどが複雑になりやすいため、専門家に相談するのが安心です。

5.よくある失敗・注意点

失敗例①：分筆したら片方が建築不可になった

接道義務を確認せず分けてしまったケース。

失敗例②：境界立会が進まず半年以上ストップ

相続関連で所有者が複数いるケースに多い。

失敗例③：測量費が予想より高額に

高低差・擁壁・越境があったため追加費用が発生。

成功例：旗竿地を分筆 → 建築可能な2区画へ

適切な位置で分けたことで、売却もスムーズに進み資産価値も安定。
 

6.まとめ

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