こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。マンションを売るとき、多くの方が疑問に感じるテーマが
「修繕積立金はどうなるのか？」
という点です。
・引き渡し後も払う必要はあるのか
・これまで支払ってきた分は返ってくるのか
・滞納があると売れないのか
・売却価格に影響するのか
こうした質問は、Re・maisonでも非常に多い相談内容です。
結論から言うと、修繕積立金は“売却の大事なポイントのひとつ”であり、
対応を間違えるとトラブルにもつながります。
この記事では、マンション売却時の修繕積立金について、
現場の経験を踏まえてわかりやすく解説していきます。
1.修繕積立金とは？マンション管理の“生命線”
修繕積立金とは
マンションの建物・設備を将来的に修繕するために、区分所有者が毎月積み立てるお金です。
使われる費用の例は以下の通りです。
・大規模修繕工事（外壁・屋上防水など）
・エレベーター交換
・給排水管の更新
・共用部リニューアル
・機械式駐車場の廃止・更新
つまり、修繕積立金は「マンションの将来の資産価値」を守るためのお金です。
管理状態が悪いマンションは、修繕積立金が足りず、
・特別徴収
・一時金の負担
・資産価値の低下
につながるため、購入希望者が最も気にするポイントでもあります。
◆売却時、修繕積立金はどうなるのか？結論は「精算されない」
売却を検討する方からほぼ必ず聞かれる質問がこれです。
「今まで支払ってきた修繕積立金って返ってきますか？」
結論は
返ってきません。
理由はシンプルで、修繕積立金は
“マンション全体の将来の修繕のために使う共有資産”
だからです。
また、買主と売主の間でも修繕積立金の精算は行われません。
なぜなら
・残高がいくら残っているかは部屋ごとに管理されていない
・積立金はマンション全体の共有財産
という仕組みだからです。
2.売却までの修繕積立金は誰が払う？
原則は次の通りです。
・引き渡し日までの修繕積立金 → 売主が負担
・引き渡し日以降の修繕積立金 → 買主が負担
ここで重要なのは
引き渡し月は「日割り」で負担する
という点。
管理会社から発行される「管理費等日割り精算書」に基づき、売主と買主で金額を精算します。
◆滞納があるとマンションは売れないのか？
ここが最も重要なポイントです。
結論：滞納があると売却は“かなり不利”になります。
理由は次の3つです。
①引き渡し時に滞納は必ず清算しなければならない
管理会社は売却時に「管理費等の滞納がないか」を必ず確認します。
滞納がある場合は
・決済前に一括で支払う
・売買代金から相殺される
のいずれかで清算されます。
②滞納がある物件は“管理不安”として買主が敬遠する
買主は
・管理状態
・管理組合の健全性
を非常に気にします。
滞納が多いマンションは
・修繕積立金不足
・将来の大規模修繕が延期
につながるため、購入を敬遠されやすくなります。
③金融機関の住宅ローン審査に影響が出ることもある
金融機関によっては
「管理状態の悪いマンション」＝担保価値が低い
と判断され、審査に通りにくくなるケースがあります。
滞納を放置したまま売却活動をすると、成約率は大きく下がります。
3.修繕積立金が高い・安いと売却価格はどう変わる？
修繕積立金の額はマンションによって大きく違います。
買主が不安に感じるのは
・積立金が安すぎる
・積立金が高すぎる
この2つ。
●積立金が安すぎるマンションの問題
積立金が異常に低いと
・大規模修繕の延期
・将来の一時金負担
・資産価値の低下
が起こるため、買主は警戒します。
「安い＝お得」とは限りません。
●積立金が高すぎるマンションの問題
一方で積立金が高すぎると
・毎月の支出が多い
・住宅ローンの審査で不利になる
ため、購入層が絞られ、売却が難しくなります。
積立金は
“安すぎず、高すぎず、適正”
これがベストです。
4.修繕積立金トラブルでよくあるケース
Re・maisonで実際にあった相談から、代表的なトラブルを紹介します。
①売主が知らない間に「滞納扱い」になっていた
口座残高不足で引き落としがされておらず、本人が気づかないまま滞納になっていたケース。
売却直前に発覚し、まとめて支払うことに。
②管理組合から「特別徴収」が決まっていた
積立金不足で一時金の徴収が決まっているケース。
契約後に発覚すると大トラブルに発展します。
③修繕積立金の増額予定を隠して売却した
これは売主にとって致命的です。
契約不適合責任になり、損害賠償の問題にも発展します。
5.売却を成功させるために必ず確認すべき3つの書類
マンションを売る前に、次の管理書類を必ず確認しましょう。
管理費・修繕積立金の収支状況
長期修繕計画
管理組合総会の議事録
この3つを確認すれば
・積立金が足りているか
・将来の修繕の予定
・増額予定の有無
が分かります。
Re・maisonでは、これらの調査をすべて代行しています。
6.まとめ｜修繕積立金は“資産価値”そのもの。売却前に必ずチェックを
修繕積立金は、マンションの資産価値を左右する重要な要素です。
まとめると
・積立金は返ってこない
・引き渡し日までの負担は売主
・滞納は売却の大きなマイナス
・積立金の高すぎ低すぎは要注意
・管理書類の確認は必須
こうした知識を持つだけで、売却のトラブルはほとんど避けられます。
マンション売却を検討している方は、まず「管理状態の診断」から始めましょう。
Re・maisonでは
・管理状態の調査
・適正価格の査定
・売却戦略の提案
をすべて無料で行っています。
管理状態の不安がある方、積立金トラブルが心配な方はいつでもご相談ください。
