こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。離婚と不動産の問題は、人生でもっとも神経を使う場面のひとつです。
感情も絡み、話し合いも難しくなりがちですが、一番大事なのは「家とお金」をどう扱うかという現実的な部分。
私自身、これまでたくさんの“離婚に伴う不動産売却”に立ち会ってきましたが、準備不足や誤解によって損をしてしまう方が本当に多いです。
この記事では、
・家を手放す正しいタイミング
・ローン残債・名義・税金の整理方法
・トラブルを避けるための具体的な進め方
を、できるだけシンプルにまとめました。
あなたの決断の助けになれば幸いです。
1.離婚時の大前提：家の扱いは「感情」より「先にお金」で決めるべき
離婚の相談で一番多いのが「家をどうするか」。
ただ、多くの夫婦が “気持ちの整理”がつく前に物件の話を始めてしまうため、途中で揉めます。
結論、最初にやるべきはこの3つだけです。
家の現在価値はいくらか
ローン残債はいくらか
売ればプラスかマイナスか（オーバーローンか）
この「現状把握」がないまま話を進めると、
・片方だけが損をする
・名義が宙に浮く
・ローンが残り続ける
など、一生尾を引くトラブルになります。
まずは冷静に、数字を揃えることが最優先です。
2.家を手放すタイミングは大きく3つ
離婚で家をどうするかの選択肢は、大きく分けると次の3つです。
タイミング①｜離婚前に売る
最もトラブルが少ない選択肢です。
メリット
・夫婦の共同名義・共有財産として整理しやすい
・売却後の現金を分ければ、感情的な揉め事が少ない
・住宅ローンの名義解除がスムーズ
注意点
・早く動かないと売却に時間がかかる
・別居すると片方の協力が得づらい
実務目線でも「離婚前売却」がいちばん綺麗に終わります。
タイミング②｜離婚成立後に売る
感情的に話し合いが難しいケースでは先に離婚だけ終える選択もあります。
メリット
・精神的な負担が減る
・話し合いが前向きに進むケースがある
注意点
・名義がそのまま残りやすい
・住宅ローンの滞納リスクが高まる
・税金面の特例が使えない場合がある
「離婚だけ先に終わらせた結果、家だけが宙に浮く」ケースが非常に多いので注意が必要です。
タイミング③｜家を誰かが住み続け、あとで売る
子どもの学区の問題、転居が難しい事情がある場合に選ばれます。
メリット
・生活環境を変えずに済む
・売却タイミングを見極められる
注意点
・ローン名義がそのまま→相手が支払わなくなるリスク
・税金や修繕費の負担が偏りやすい
・名義が理由で将来の再婚・新規ローンに影響
この方法を選ぶ場合は「公正証書で支払いルール」を必ず残すべきです。
3.名義とローン問題：離婚で一番揉めるポイント
夫名義・妻名義・共同名義など、家庭ごとに状況は違いますが、
いずれにしても “名義とローンの不一致”が最大の地雷 になります。
よくある危険パターン
・名義は妻、ローンは夫 → 離婚後に夫が払わなくなる
・共同名義のまま離婚 → 将来どちらも身動きが取れない
・「名義変更すればいい」と思っている → 銀行が認めない
重要：銀行が許可しない限り名義変更は不可能
離婚してもローンの名義変更はできません。
できるのは「銀行が審査をして通った場合のみ」。
つまり、
・収入
・勤続年数
・借入状況
が基準に満たなければ名義変更は不可能。
「離婚したから名義だけ変更して」では通りません。
4.税金の特例を正しく使うことが、損を避ける最大のポイント
離婚時の不動産売却では、税金の特例を理解しているかどうかで差が出ます。
使える可能性がある主な特例
・3,000万円の特別控除
（マイホーム売却の利益に対して非課税）
・離婚後の売却でも適用できるケースあり
・所有期間が10年以上なら軽減税率の可能性
ただし、
「別居期間が長すぎる」
「名義が片方に集中してしまう」
と適用外になるケースもあるので注意が必要。
税金問題は、最初の判断ミスのダメージが大きい。
専門家（税理士・不動産エージェント）とセットで相談するのが必須です。
5.後悔しないための“離婚×不動産”の進め方
離婚と不動産は、順序を間違えると必ず揉めます。
Re・maisonでは実務上、以下の流れを最もおすすめしています。
①まず査定（家の現在価値を把握）
②ローン残債・名義・税金を整理
③夫婦で売る or 住み続けるの方向性を決める
④売る場合は早めに売却活動へ
⑤離婚後も協力が必要な場合は公正証書を作る
この流れを守ることで、
・余計な税金
・トラブル
・支払い滞納
を避けられます。
6.まとめ｜離婚で家をどうするかは“最初の判断”だけで決まります
離婚×不動産問題は複雑に見えますが、
実は最初の「現状把握」が9割を決めます。
・家はいくらで売れるのか
・ローンはあといくらか
・売ればプラスかマイナスか
・名義はどうなっているか
・特例が使えるか
これらを正しく整理できれば、
離婚後の生活は驚くほどスムーズになります。
もし今まさに悩んでいるなら、
ひとりで抱え込む必要はありません。
千葉エリアで離婚に伴う不動産売却を経験してきた立場から、
状況を整理し、最適な選択肢をご提案できます。。
