【Re・maison流】リノベーション向き物件の見極め方 | 千葉の中古マンション・不動産情報ならリメゾンへ

こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。失敗しない中古マンション選びの“本質”をプロが解説

中古マンションを購入して、自分好みにリノベーションしたいという方が増えています。
ただ、どんな物件でもリノベーションが向いているわけではありません。
むしろ「選び方を間違えると、予定の2倍の費用がかかる」「想定の間取りにできない」というケースは珍しくありません。

Re・maisonでも、千葉市エリアを中心に年間数百件の中古マンションを内覧しますが、
実際に「これはリノベ前提で買うべきではない物件だな」というケースは多く存在します。

この記事では、リノベーション前提で中古マンションを買う人が絶対に押さえておくべき“本質的なチェックポイント” をプロの視点でまとめました。
これを知らずに買うと、後悔する可能性が高くなります。

1.リノベーション向き物件とは何か

リノベ向き物件とは、簡単に言えば
「最低限の制約で、自分の希望に近い間取りや空間を実現しやすい物件」です。

逆に、以下のような物件はリノベ向きとは言えません。

・間取り変更ができない構造
・配管が交換不可
・管理が悪く将来の修繕費用が重くのしかかる
・天井が低く圧迫感が出やすい
・躯体の状態が悪い（雨漏り、亀裂など）

“古さ”ではなく、“構造と管理”が向き不向きを決めます。


                            

2.見落としやすい構造のチェックポイント

リノベで最も制約が大きいのは構造です。
ここを理解せずに買うと、希望の間取りが実現できないことも珍しくありません。

①壁式構造は注意

壁式構造は、壁が躯体のため壊せない壁が多く、間取り変更に強い制限がかかります。
スケルトンリノベを希望している場合は特に注意が必要です。

②ラーメン構造は自由度が高い

柱と梁で構造が成り立っているので、壁を取り払いやすく理想の間取りが作りやすい。
Re・maisonでも最もおすすめする構造です。

③配管方式は必ずチェック

リノベで最も困るのが「古い配管」が交換できない物件。

床下にスペースがない直床のマンション
共用部配管が古く、私物空間だけ替えても意味がない
排水経路が特殊で移動ができない

配管交換ができないと、将来的に水漏れリスクがあり、資産価値にも影響します。


                      

3.費用が跳ね上がる“リノベ非対応マンション”の特徴

以下の条件がそろっていると、リノベ費用が通常の1.5〜2倍に跳ね上がることがあります。

①直床（直貼り）で床が上げられない

遮音基準の問題でフローリングが自由に貼れないケースが多い。
床暖房も不可の場合があります。

②水回りの移動ができない

キッチンの位置を変えられない
お風呂を広げられない
トイレの移動不可
間取りの自由度が大きく制限されます。

③共用部の制限が厳しすぎる

給排水管の交換禁止
二重サッシ交換不可
玄関ドア変更不可
管理組合の理事長の判断に左右されることも。

④修繕積立金が著しく不足

リノベした直後に大規模修繕の追加徴収が発生する可能性もあります。

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4.よい物件かどうかは「管理と配管」で8割決まる

リノベーションで最も大切なのは「建物の健康状態」です。

見た目が古いのはリノベでどうにでもできます。
しかし、建物そのものの劣化や管理不全は、リノベではどうにもできません。

Re・maisonでは以下を必ず調査します。

・修繕積立金の残高
・長期修繕計画
・過去の修繕履歴
・滞納率
・管理会社の質
・給排水管の交換歴
・受水槽・エレベーターの状態

管理が悪いマンションのリノベは、買った後に後悔してしまう可能性が高くなります。

5.プロが絶対に見る、失敗しない5つのポイント

①配管交換ができるか

水回り移動の自由度が大きく決まります。

②天井高が確保できるか

配管や梁で天井が低くなりすぎると、どれだけ内装を頑張っても魅力が半減します。

③バルコニー方向と採光

リノベ後の満足度が最も左右される部分です。

④建物の歪み・劣化・雨漏りの履歴

外壁クラックやタイル浮きは要注意。
大規模修繕の費用が大きく膨らみます。

⑤管理組合の健全性

滞納率が高い、積立金が少ない、修繕計画がない。
この条件がそろうマンションは長期的に資産価値が下がります。

6.まとめ｜Re・maisonが考える“本当に買うべきリノベ物件”

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