確定測量の必要性と、売却前に絶対知ってほしい現場のリアル
こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
土地を売ろうとするとき、必ずといっていいほどぶつかるのが「境界」の問題です。
・隣地との境界がよく分からない
・昔のブロック塀を境界だと思っていたら違った
・親から相続した土地で、境界の資料が何もない
・測量をしないで売れると言われたけど、本当に大丈夫なのか
こういった相談は、本当に多いです。
結論から言えば、
境界が曖昧な土地でも売ることはできます。
ただし“確定測量をしてから売る方が、結果的には損しにくい”
これが現場での実感です。
土地は「境界で価値が決まる」といっても過言ではありません。
曖昧なまま売ると、売却価格・買主のローン・引渡し後のトラブルなど、あらゆるリスクが生まれます。
この記事では、その理由と、売却前に必ず知っておくべきポイントを、できるだけ分かりやすく整理しました。
1.境界が不明な土地でも売れるのか？
売れます。
ただし、正直に言うと
売れるが、そのままでは“安く買われる”ことが多い
これは避けられません。
境界が分からない土地は、買主側からすると
・面積が確定しない
・越境の有無が不明
・安全に建物が建てられるか判断できない
という不安要素があり、ローン審査にも影響します。
特に住宅ローンを利用する買主の場合、
金融機関から確定測量を求められるケースも多い
ため、売主・買主どちらも困る状態に陥ります。
Re・maisonでも、確定測量の有無で200万〜500万円近く価格差が出たケースは珍しくありません。
2.境界が曖昧だと起こりやすい3つのトラブル
境界が不明瞭なまま売却を進めると、次のようなトラブルが実際に起きています。
①面積が変わり、売買契約のやり直し
土地面積は坪単価で価値が決まるため、
数㎡違うだけで大きな価格差になります。
契約後に実測をしたら
・思っていたより敷地が狭かった
・逆に想定より広かった
というケースは多く、売買価格の修正・交渉が必要になり、トラブルに発展します。
②隣地との越境トラブル
境界が曖昧な土地の典型例として
・ブロック塀が自分の敷地に入り込んでいる
・カーポートの屋根が越境している
・排水管が敷地をまたいでいる
などがあります。
これらは「大したことない」と思われがちですが、法的には重大な問題です。
後から発覚すると、売主が対応費用を負担するケースもあります。
③買主のローンが通らない
土地の境界が不明だと、銀行はこう判断します。
「担保価値を確定できないため、貸し倒れリスクが高い」
結果、
・ローンが否決される
・確定測量が追加条件として求められる
といったトラブルが発生します。
契約後にローンが否決されると、白紙解除になり、時間も手間も失います。
3.「確定測量」と「現況測量」の違いを理解する
測量には大きく分けて次の2種類があります。
■ 確定測量
隣地所有者全員の立ち会いのもと、
「法的に認められる境界」を確定する測量です。
・土地家屋調査士が実施
・境界杭を設置
・境界確認の書面を作成
・将来も使える「正式な境界資料」になる
売却に最も有利なのはこちらです。
■ 現況測量
境界を“推定”する測量で、
隣地立ち会いは不要です。
あくまで“現状の寸法を測っただけ”で、
後々の売却や建築のトラブルを防ぐ効力は弱いです。
建売業者・買主が求めるのは、
ほぼ間違いなく「確定測量」です。
4.確定測量をするメリット
境界が明確になることで、
売主にも買主にも大きなメリットがあります。
①高く売れる
測量前より100万〜300万円高く売れるケースは珍しくありません。
②トラブルの芽を断てる
将来の越境トラブル、面積誤差、ローン否決を事前に防げます。
③引き渡しがスムーズになる
契約後に追加手続きが出ないため、スケジュール通り進みます。
④費用は資産価値として回収できる
一般的な土地測量の費用は40万〜80万円が相場です。
しかし測量をしたことで価格が上がるため、
費用以上のメリットを得られることが多いです。
5.こんな土地は特に「確定測量」を強く推奨します
以下に該当する場合は、測量がほぼ必須です。
・相続で引き継いだ土地
・昔から境界の資料がない
・隣地との関係が薄い
・旗竿地（敷地延長）
・ブロック塀やフェンスの位置が怪しい
・古い地積測量図しか残っていない
・登記面積と現況が違う可能性がある
Re・maisonに来る相談の7〜8割が、このパターンです。
◆測量をせずに売ってしまうリスク
測量をしないとどうなるのか。
現場の結論はひとつです。
「時間がかかって安く売れる可能性が高い」
理由は明確で、
・買い手が見つからない
・値下げ要求される
・最後は業者買取になる
というパターンが多いからです。
境界不明の土地は、一般買主よりも
「安く買いたい業者」が集まりやすいのが現実です。
6.まとめ｜Re・maisonが境界問題に強い理由
土地売却は“測量を理解している仲介”で結果が変わります。
Re・maisonでは
・境界トラブルの豊富な経験
・土地家屋調査士との強固なネットワーク
・測量前提の売却戦略
・契約後トラブルゼロを徹底
これらを基に、売主側に不利にならない売却を進めます。
境界問題は「知っているか」で結果が大きく変わります。
境界が不明な土地は売れます。
しかし、測量なしで売ると
・価格が下がる
・買い手が限定される
・ローンが通らない
・トラブルが続く
というリスクが避けられません。
だからこそ、
「確定測量をしてから売る」
これが、土地売却を成功させる最も確実な方法です。
「うちの土地は測量したほうがいいのか？」
「費用はどれくらい？期間は？」
「隣地と関係が悪いけど大丈夫？」
こうした相談は、いつでも受け付けています。
境界問題は早いほど解決しやすいです。
迷ったら、気軽にRe・maisonに相談してください。
