住み替えは「先売り」か「先買い」か。最適な選択は人によって違う｜後悔しない住み替え戦略をプロが徹底解説 | 千葉の中古マンション・不動産情報ならリメゾンへ

こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。マイホームの住み替えを考え始めると、必ずぶつかるのが
「買ってから売るべきか？」
「売ってから買うべきか？」
という問題です。

住み替えは、人生で数えるほどしか経験しない大きなイベント。
間違った手順を選ぶと、
・資金計画が崩れる
・引っ越しが間に合わない
・ローンが通らない
などの失敗につながるリスクがあります。

Re・maisonには、千葉市内の住み替え相談が年間通して多く寄せられますが、結論からいえば「正解はひとつではない」というのが現場の実感です。

この記事では、
・先売り（売却→購入）
・先買い（購入→売却）
のどちらが、自分の状況に合っているのかをわかりやすく整理し、後悔しない住み替え戦略を解説します。
 

1.住み替えの基本は「先売り」と「先買い」

住み替えは大まかに以下の2種類です。

■ 先売り（売却→購入）
いまの家を売ってから、新しい家を買う方法。
キャッシュフローが明確になり、予算が立てやすい。

■ 先買い（購入→売却）
新しい家を先に購入し、その後にいまの家を売る方法。
時間に余裕があり、理想の物件を逃しにくい。

どちらも明確なメリットがある一方で、致命的な落とし穴もあります。

大切なのは「自分の状況でどちらが最適か」を冷静に判断することです。




                            

2.先売りのメリットとリスク

こんな方に向いています

・購入予算を正確に把握したい
・住宅ローンが残っている
・売却の資金を買い替えに充てたい
・焦らず売却価格を最大化したい

メリット① 売却価格が決まるため、購入予算が明確

先売りは、いまの家の売却額が決まってから次の購入に進むため、
資金計画にズレが出ません。

「思っていたより売れなかった」
「買った後に売却が伸びてダブルローン」
といった失敗を避けられます。

メリット② 売却を有利に進められる

売り急ぐ必要がないため、
・適正価格での売出し
・値下げを急がない
といった、売主の強い立場で取引ができます。

リスク① 仮住まいが必要になる可能性

売却後に希望の物件がすぐに見つからない場合、短期間の賃貸に移る必要があります。
費用感の目安は以下の通り。

・短期賃貸の家賃：8〜12万円
・引っ越し2回分：20〜40万円
・敷金礼金：物件次第

ただし、千葉市内は短期賃貸も豊富で、現実的な選択肢は多いです。

リスク② 気に入った物件を取り逃す可能性

売却のタイミングによっては、理想の物件とタイミングが合わないケースもあります。


                      

3.先買いのメリットとリスク

こんな方に向いています

・どうしても買いたい物件がある
・子どもの学区、入学時期が迫っている
・ダブルローン可能な収入がある
・売却より購入を優先したい

メリット① 理想の物件を逃しにくい

新居を先に決めるため、人気物件を取り逃すリスクが小さくなります。
千葉市の人気エリア（稲毛・幕張・検見川）は回転が早いため、
“先買い”が効果的な場面も多いです。

メリット② 仮住まい不要でスムーズ

買い替え前後の引っ越しが1回で済むため、
コスト・労力ともに削減できます。

リスク① ダブルローンになる可能性

先買いの最大のリスクです。
売却が遅れると、以下の負担が重くのしかかります。

・いまの住宅ローン
・新居の住宅ローン
・固定資産税（2物件分）
・管理費・修繕積立金（マンションの場合）

年収・資産状況によっては金融機関からNGが出るため、事前の審査が必須です。

リスク② 売却を急いで値段を下げる羽目になる

購入後にローン負担が発生するため、
「売るために値下げする」という悪手に陥りがちです。

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4.住宅ローンの観点から見た最適解

住み替えでは、住宅ローンの仕組みを理解しておかないと危険です。

■ “買い替えローン”を利用する方法

いまの家のローン残債が売却価格より多い場合、
不足分を上乗せして借りられるローン。

ただし、審査は非常に厳しいのが現実です。

■ “つなぎ融資”を利用する方法

売却代金が入るまでの一時的なつなぎとして使う融資。
注文住宅の建築などで利用されることが多いですが、
金利が高く負担も大きい点には注意が必要です。

■ 最も安全なのは「先売り」

住宅ローンのリスクを最小化するのは、やはり先売りです。

5.千葉エリアの住み替え動向と成功ポイント

① 千葉市は「売れやすく買い替えがしやすい市場」

千葉市（特に稲毛区・美浜区・花見川区）は回転が早く、
先売りでも売却期間が長引きにくい傾向にあります。

② 戸建て→マンションの住み替えが増加中

管理・メンテナンスのしやすさから、
50代以上の住み替えで特に増えています。

③ 成功する住み替えの共通点

・売却と購入を同時進行で進める
・資金シミュレーションを最初に行う
・“急がないスケジュール”を組む
・売却価格を見誤らない
・メリットだけでなくリスクも理解する

6.まとめ｜住み替えは“正しい順番”がすべて

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