こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
不動産の売却で避けて通れないテーマのひとつが「心理的瑕疵物件」。
名前だけ聞くと難しそうですが、要点さえ押さえておけば決して怖いものではありません。
Re・maisonには、
「自宅で事故があった。売れるのか？」
「親が亡くなった家を相続したが、心理的瑕疵になるのか？」
「告知しないとどうなる？」
こうした相談が毎年必ず来ます。
この記事では、心理的瑕疵とは何か、売却への影響、告知義務、そして実際にどう売るべきかを、実務ベースでしっかり解説します。
1.心理的瑕疵とは何か？
心理的瑕疵とは、
「事故や事件などにより、購入希望者が心理的な抵抗を持つ可能性がある状態」
を意味します。
代表的な例は以下の通りです。
・自殺
・他殺
・事故死（転落死・火災による死亡など）
・孤独死（特殊清掃を伴う場合など）
・暴力団関連トラブル
・近隣トラブル（反社会的勢力、騒音、迷惑行為など）
重要なのは、
物件そのものの“欠陥”ではなく、
“心理的に嫌がる人がいる事象”という点です。
◆どんな場合に心理的瑕疵になるのか？
すべての死亡が心理的瑕疵になるわけではありません。
実務では次のように判断されます。
心理的瑕疵に該当しやすいケース
・自殺
・他殺
・事故死（火災・転落など）
・腐敗や異臭が発生し特殊清掃が必要だった孤独死
・事件性がある死亡
心理的瑕疵にならないことが多いケース
・老衰・病死
・日常生活内での自然死
・時間が経過した事故（後述）
病死・老衰は通常、瑕疵扱いになりません。
ここを誤解している方が非常に多いです。
2.告知義務はいつまで必要か？
2021年に国土交通省からガイドラインが出され、基準が明確になりました。
告知義務が必要
以下に該当する場合は、基本的に買主へ説明しなければいけません。
・自殺
・他殺
・事故死
・特殊清掃が必要となった孤独死
・事件性のある死亡
告知義務が「不要になる目安」
ガイドラインでは以下が示されています。
・事故から概ね3年が経過すれば告知義務は緩和
・ただし事件性が強い場合は年数に関わらず告知すべき
ここで大切なのは、
「年数が経てば無条件で告知不要になる」は間違いであること。
事件性や社会的な注目度、地域性によって判断が変わります。
Re・maisonでは、グレーなケースは安全側で告知することを推奨しています。
3.心理的瑕疵は売却価格にどれくらい影響するか？
多くの売主が一番気になる部分です。
結論としては、
事象の重さ・時期・場所・市場状況によって変動幅が非常に大きい
というのが現場の実感です。
一般的な目安は以下の通り。
・自殺：10〜30％下落
・他殺：20〜50％下落
・事故死（軽度）：5〜10％下落
・孤独死：ほぼ無影響〜10％下落（特殊清掃なしの場合）
ただし注意すべきは、
相場より50％下げても決まらないケースがある一方で、
10％程度の値下げで普通に売れることもあります。
ここで効くのが、
買主ターゲットの設定と売り方の戦略
です。
4.心理的瑕疵物件でも売れる。ポイントは3つだけ
Re・maisonで扱った心理的瑕疵物件のほとんどは、
適切な戦略で通常の販売期間内に売却できています。
そのコツは3つ。
① 情報開示を正しく行う
隠して売ると後で必ずトラブルになります。
訴訟リスク、契約解除の可能性もあります。
心理的瑕疵を正しく説明することは、
買主との信頼関係にもつながります。
② ターゲットを間違えない
心理的瑕疵に敏感な人もいれば、
全く気にしない層も一定数います。
例えば、
・投資家
・リノベーション前提の購入者
・価格重視の実需層
などは購入候補に上がりやすいです。
③ 適切な価格設定
「何％下げるか」ではなく、
“市場で勝てる価格にする”
ことが重要です。
見た目の値引き額ではなく、
ターゲットが「それなら買う」と思える価格を丁寧に設計します。
5.実際にあったケース（Re・maison事例）
ここでは実際の現場で経験したケースを紹介します。
■ 孤独死（特殊清掃なし）
内装リフォームと適正価格設定により、
通常の販売期間で成約。
■ 自殺歴あり
3年以上経過していたものの、周辺住民の認知度が高く告知継続。
最初は売れず戦略を変更し、投資家向けに方向転換したところ早期成約。
■ 他殺事件のあったマンション
大幅な価格調整が必要だったが、
賃貸需要の強いエリアだったため収益物件として売却成立。
このように、
“売り方次第で出口は必ずつくれます”。
6.まとめ｜心理的瑕疵は「売れない」ではない。正しい戦略で売却は可能
心理的瑕疵物件は、
誰もが避けたいテーマである一方、
冷静に対処すれば必ず出口があります。
重要なのは次の3つ。
・隠さず、正しく説明する
・ターゲットを明確にする
・現実に合った価格設定をする
心理的瑕疵は「売れない理由」ではなく、
「売り方が必要な物件」であるだけです。
Re・maisonでは、
千葉市エリアを中心に心理的瑕疵物件の売却相談を多数扱ってきました。
不安な方こそ、早めに相談をいただいた方が正しい判断ができます。
売却を考えている方は、お気軽にご相談ください。
