こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。千葉エリアでも「空き家をどうするか」という相談が、ここ数年で一気に増えました。
・親が住まなくなった実家
・相続したものの使い道がない家
・建物が古くて維持が難しくなった家
放置しても良いことは一つもありません。
むしろ、空き家は時間が経つほど損をする“負債化しやすい資産”です。
今回は、空き家を売ると決めた方が “最初に絶対やるべきことだけ” を、Re・maison流にまとめました。
難しいことは抜きにして、これだけ押さえれば失敗しません。
1.【最重要】空き家の「現在の状態」を正確に把握する
いきなり売却ではなく、まずやるべきは 現状把握。
空き家は、住んでいない期間に劣化が一気に進みます。
築30年を超えている場合は特に要注意です。
確認すべきポイントは以下の5つ。
■ 構造・躯体は問題ないか？
基礎のひび割れ、傾き、床の沈み。
築古になるほど、今後の維持コストも読まなければいけません。
■ 雨漏りが発生していないか？
空き家で最も多いのが雨漏り。
気づいたときには天井・壁・床下まで腐食しているケースもあります。
■ シロアリは大丈夫か？
床の軋み、和室の畳の浮き。
見つかった場合は売却価格に大きく影響します。
■ 境界（隣地との土地の線）が曖昧になっていないか？
相続した空き家で特にトラブルが多いのがコレ。
測量が数十年前のまま、杭がなくなっているなど“境界不明”は売却遅延の原因No.1です。
■ 家財が残ったままになっていないか？
売却前に処分が必要かどうかも判断ポイント。
※ Re・maisonは建物状態・土地状況を無料診断できます。
2.売却目的を明確にする（ここを曖昧にすると進まない）
空き家の売却には、実は複数の出口があります。
目的によって選ぶべき方法が変わるため、
最初に「何のために売るのか」を整理しましょう。
■ よくある売却目的
・相続税対策
・老後資金の確保
・固定資産税の負担軽減
・管理が負担だから早く手放したい
・遺産分割のため換金したい
・将来的に住む予定がない
目的が違うと、最適な売却戦略も変わります。
例）
「とにかく早く現金化したい」→ 買取
「少しでも高く売りたい」→ 仲介売却
「家財処分まで丸ごと任せたい」→ 空き家再生プラン
Re・maisonは複数の出口を提示して、メリット・デメリットを全部お伝えします。
3.市場価格を“正確に”知る（ここを間違えると全て狂う）
空き家売却で失敗する多くの理由が「価格設定の誤り」です。
ネットのAI査定は正直あてになりません。
■ なぜか？
・築年数が古い
・土地形状が特殊
・境界の状況
・建物の劣化
・前面道路の幅員
・接道義務の問題
これらはAIが判断できないため、誤差が大きくなります。
空き家ほど、現地を見ないと正確な査定は不可能です。
Re・maisonでは
・近隣の成約事例
・未公開の業者間情報
・土地として売れるか、建物価値も残せるか
・再建築可／不可
・解体費用の想定
まで反映した「実勢価格」を提示します。
◆空き家売却の“4つのパターン”を知る
空き家の売却方法は4つ。
① 仲介で売る（一般的）
メリット：市場価格で高く売れる
デメリット：期間がかかる場合あり
② 不動産会社に“買取”してもらう
メリット：最短数日で現金化、手間ゼロ
デメリット：売却額は仲介より低い
③ 解体して土地として売る
メリット：土地の方が売れやすいケースが多い
デメリット：解体費用が発生する（100〜200万円が目安）
④ 空き家を再生して売る（リフォームして販売）
メリット：価値が上がり売却価格が上がりやすい
デメリット：工事期間が必要
Re・maisonは買取再販も行うため、
「仲介」「買取」「再生」すべて比較して、最適な出口をご提案できます。
4.税金・相続のトラブルを避けるための最低限の知識
空き家には必ず税金がつきまといます。
知らないと損をする項目が多いため、ここだけは押さえてください。
■ 空き家売却でよく出てくる税金
・譲渡所得税
・住民税
・相続税
・固定資産税
■ 築古空き家で特に重要な特例
「空き家特例（3,000万円控除）」
相続した空き家を売った場合、条件を満たせば利益から3,000万円控除できる制度。
ただし、
・耐震基準
・解体の有無
・売却期限
など細かいルールがあり、素人判断は危険です。
■ よくあるトラブル例
・兄弟間で価格に納得できず揉める
・税金の申告漏れで追徴課税
・相続登記を放置して売却不可に
・境界トラブルで売却遅延
必要なのは「正しい順番で進めること」です。
5.空き家売却で一番大事なのは「スピードと判断」
空き家は持っているだけで損をします。
固定資産税
維持費
劣化
草木の管理
近隣トラブル
1年放置すると、売却価格が100万〜300万円下がるケースも珍しくありません。
つまり、
「先延ばしにした時間＝損失」
というのが空き家売却のリアルです。
迷っている時間が最も危険です。
6.まとめ｜空き家売却は“最初の判断”で8割決まる
空き家を売ると決めたら、まずやるべきことはこの5つ。
現状の建物・土地状態を正確に把握する
売却目的を明確にする
正しい市場価格を知る
最適な売却方法を選ぶ
税金・相続リスクを理解する
ここを押さえれば、空き家売却は大きく失敗しません。
Re・maisonでは、
「相談だけ」「査定だけ」「相続の整理だけ」
もすべて無料で対応しています。
千葉エリアの空き家について困っている方は、
一度、気軽に相談してみてください。
