こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。親が高齢になってきた、実家をどうするか迷っている、相続の準備として名義を整理しておきたい。
こうした理由で「親族間売買」を検討する方が増えています。
しかし実際には、
・住宅ローンが通らない
・買ったあとに税金トラブルになる
・親族の関係が悪化する
など、一般の売買よりもハードルが高い取引です。
この記事では、親族間売買を成功させるために必要な知識と注意点を、Re・maison流にまとめてお伝えします。
1.親族間売買とは
親族同士で不動産を売買することを「親族間売買」と言います。
対象は以下の範囲のことが多いです。
・親、子
・兄弟、姉妹
・祖父母、孫
・叔父、叔母、甥、姪
一見シンプルな取引に見えますが、一般の売買とは違うルールが多いため、慎重な進め方が必要です。
2.親族間売買が難しいと言われる理由
大きく3つの理由があります。
① 住宅ローン審査が厳しい
一般の売買より明らかに通りにくい。
② 税金リスクが大きい
価格設定を誤ると「贈与」と見なされ、数百万円の税額になることも。
③ トラブルが起きやすい
親族同士だからこそ「言った・言わない」「聞いてない」が起きやすい。
◆住宅ローンが通りにくい理由
親族間売買でローンが通りにくい本質的な理由はこれです。
金融機関が「本当に売買なのか？」を疑うから。
親が子に安く渡す、兄が弟に格安で売る、こうしたケースでは、実質的に“贈与”なのでは？という疑いが生じます。
銀行が特にチェックするのが以下の3つ。
● 売買価格が適正か
相場より大幅に安い → みなし贈与の可能性。
● 所有権移転の目的は何か
相続対策？債務整理？住宅ローンの肩代わり？
理由によっては融資不可。
● 売買後も親が住み続けるケース
親→子への名義移転で、形式的な売買と判断されることがある。
通りやすい銀行はあるのか？
あります。しかし、
・地域金融機関
・信用金庫
・親族間売買に理解のある金融機関
に限られます。
大手銀行はほとんどが不可です。
Re・maisonでは、親族間売買に対応できる銀行リストを持っていますので、相談いただければ提案できます。
3.税金の落とし穴（贈与税・相続税・みなし贈与）
親族間売買で最もトラブルが多いのが税金です。
■ 適正価格で売買しないと「贈与」と見なされる
例：
相場 3,000万円
売買価格 1,000万円
差額 2,000万円 → 贈与扱いになる可能性あり
贈与税は最大55％。
高額になりがちなので要注意。
■ 住宅ローン控除が使えないケースがある
親族間売買では、控除の対象外になる場合もあります。
■ 親が住み続ける場合はさらに注意
税務署は、
「実質的には贈与でしょ？」
と判断しやすいです。
4.親族間売買に向いているケース
以下のようなケースは、親族間売買が有効です。
● 親の住宅ローンが残っていて返済が厳しい
子が買い取ることで家を維持できる。
● 兄弟間の相続トラブルを避けたい
生前に名義整理してしまう。
● 親の施設入居に合わせて住まいを整理したい
売却ではなく子が買い取ることで、実家を残せる。
● 実家を解体せず残したい
買い取ることで将来の判断を自分でできる。
5.避けた方がいいケース
以下はリスクが高いケースです。
× 格安で買いたい
税務署・銀行がNGを出します。
× 親の借金整理を目的に名義だけ変えたい
銀行はほぼ100％通しません。
× 兄弟の了承が得られていない
後々のトラブルの原因になります。
◆後悔しないための手順
Re・maisonがおすすめする、失敗しない進め方がこちら。
STEP1：適正価格の査定
親族間売買では「相場価格」が絶対の基準。
STEP2：売買目的の明確化
税務署・金融機関はここを見る。
STEP3：対応可能な銀行の選定
通る銀行を最初から選ぶのが鉄則。
STEP4：契約書・重要事項説明を一般売買同様に作成
親族相手こそ、プロの手続きが必要。
STEP5：税理士によるチェック（必須）
贈与税・登録免許税・譲渡所得税など
後から大きな問題になるため、事前確認が重要。
STEP6：決済・引き渡し
一般の売買と同じ流れで進める。
6.まとめ｜親族間売買は“プロ選び”で決まる
親族間売買は、
通常の売却よりも圧倒的に難易度が高い取引です。
・住宅ローン
・税金
・相場
・相続
・家族関係
このすべてを理解して扱える業者でなければ、失敗します。
不安がある方、進め方が分からない方は、いつでも相談してください。
Re・maisonでは、
・金融機関の選定
・税理士との連携
・適正価格の査定
・親族同士の調整
まで一貫してサポートしています。
