住宅ローンが残っていても家は売れる？正しい知識と後悔しないための全ポイント | 千葉の中古マンション・不動産情報ならリメゾンへ

こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
住宅ローンが残っている状態の家の売却は、多くの方が不安を感じるテーマです。
「残債がある家は売れないのでは？」
「売却してもローンが残る場合はどうしたらいい？」
このような相談は、Re・maisonでも非常によく寄せられます。

結論から言えば、
住宅ローンが残っていても売却は可能です。
ただし、売却の流れ・銀行との手続き・残債が足りない場合の対応などを誤ると、あとから大きな後悔につながります。

この記事では千葉エリアで多くの売却をサポートしてきた立場から、
住宅ローン残債がある家を売る際に、知っておくべき全ポイントを整理して解説します。

1.残債があっても家を売れる理由と仕組み

住宅ローンを借りて家を買うと、
銀行は物件に「抵当権（ていとうけん）」という権利を設定します。

抵当権とは、
万が一あなたがローンを払えなくなったとき、銀行が家を処分して返済に充ててもいい、という権利のこと。

では、残債があるのになぜ売れるのか。

売却時に
売却代金でローンをまとめて返済し、同時に抵当権を外す（抹消する）
という流れで処理されるためです。

つまり、残債があっても
「売却代金＋自己資金」で完済できれば売却は可能です。


                            

2.売却の大前提「抵当権抹消」とは何か

売却するためには、引き渡し前に抵当権を外す必要があります。

抵当権の抹消手続きは、
・ローン残債の完済
・銀行からの抵当権抹消書類の発行
・司法書士による抹消登記
という手順を踏みます。

つまり、
抵当権を外す＝ローンを完済すること
と考えてください。

売却の現場では、
決済当日に「買主 → 売主 → 銀行」という流れでお金が動き、その場で完済が行われ、抵当権が外れます。


                      

3.売却価格でローンが完済できない場合の選択肢

もっとも多い不安はこれです。

「売却額よりローン残債が多い場合は？」

これは専門用語で
オーバーローン
と呼ばれる状態です。

しかし、次の方法をとれば売却は可能です。

① 自己資金で不足分を補う

最もシンプルな方法です。

例
残債 2,500万円
売却価格 2,300万円
→ 不足 200万円を自己資金で補う

② 住み替えローンを利用する

住み替えを前提に、残債分もまとめてローンとして借りられる制度です。

ただし、審査基準は通常の住宅ローンより厳しいため、誰でも使えるわけではありません。

③ 任意売却を選ぶ

自己資金でも補えず、住み替えローンも通らない場合の選択肢。

銀行の合意のもと、市場価格で売却し、残った債務を無理のない範囲で返済する方法です。

任意売却は
「競売よりはるかに良い条件で売れる」
という大きなメリットがあります。

Re・maisonに無料で相談・来店予約

4.住宅ローン残債売却で“絶対に失敗しない”ための流れ

Re・maisonでは、残債売却を以下の流れで進めます。

① 残債の正確な把握

ここを間違えると全てが狂います。
銀行へ「残高証明書」を必ず取得。

② 相場と売却可能額の精査

査定ではなく“売れる金額”を正確に予測します。

③ 完済できるかの資金シミュレーション

・売却予想価格
・手取り額
・完済に必要な金額
を明確化。

④ 銀行との調整

残債がある状態の売却は、銀行との連携が必須。
ここが不動産会社の腕の見せどころです。

⑤ 売却活動 → 買主との契約

金額とスケジュールをコントロールしながら進めます。

⑥ 決済・引き渡し

売却代金でローン完済
↓
抵当権抹消
↓
買主へ引き渡し

この流れで進めれば、トラブルなく安全に売却できます。

5.Re・maisonが売却相談で必ず確認するポイント

残債売却は、担当者の力量で結果が大きく変わります。
Re・maisonでは、次の点を必ず確認します。

・残債額の正確な把握
・売却価格のリアルな予測
・銀行の審査基準
・自己資金の有無
・任意売却の必要性の有無
・住み替えの有無
・売却と購入どちらを先にすべきか
・売却後の生活設計に無理がないか

売却の背景まで聞いたうえで最適な手段をご提案します。
残債があるからこそ、売主の立場に立つ“戦略”が必要です。

6.まとめ｜残債があっても売却できる。重要なのは「最初の判断」

Re・maisonに無料で相談・来店予約