こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
中古マンションを探していると、売主がすでに退去している「空き家」と、
まだ生活を続けている「居住中」の2つに分かれていることに気づくと思います。
今回は居住中のマンションの内覧についてを解説します。
1.居住中の中古マンションと空き家の違い
空き家は先に引っ越してから売却に出しているため、
契約や住宅ローンの準備が整えばスムーズに引渡しができます。
一方で居住中は、買主が決まった後に売主が新しい住まいへ引っ越すため、
引渡しまでにやや時間がかかるのが一般的です。
空き家のメリットは、売主の事情に左右されず早めに引渡しができることです。
居住中は売主の都合に合わせる必要があるため、
買う側からすると「少し不便かも」と思われることがあります。
ただし実際には、居住中だからといって必ず遅れるわけではありません。
売主の転居先がすでに決まっていれば、空き家と同じくらいのスピードで進むケースもあります。
大事なのは、状況を事前に確認し、引渡しの目安を共有することです。
2.なぜ居住中のまま売却するのか
「空き家にしてから売った方が見せやすいのに、なぜ住みながら売るのだろう」と思う方もいるでしょう。実はここには売主の資金事情が大きく関わっています。
中古マンションを売る理由で多いのが「住み替え」です。新しい家を買ってから今の家を売る「買い先行」と、
今の家を売ってから次を探す「売り先行」があります。理想は買い先行ですが、
ローンが残っている場合は二重の支払いが発生したり、
金融機関が売却成立を融資の条件にしていることもあります。そのため、売主は「住みながら売る」という選択をせざるを得ないのです。
買主から見れば「引渡しが売主都合に左右されやすい」というデメリットはありますが、
理由を知れば納得しやすくなります。大切なのは、売主の事情を理解した上で、
引渡し時期の交渉をしっかり行うことです。
3.居住中マンションの内覧ポイント
居住中の物件を内覧する際には、空き家とは少し違う注意点があります。
●内覧前に確認しておきたいこと
・管理組合の体制や修繕積立金の状況
・売主がどのくらいの期間で引渡しできそうか
・リフォーム前提なのか、そのまま住むのか
これらは仲介業者に確認しておくと安心です。
●当日のチェックポイント
・家具で隠れている部分の傷や汚れ
・水回りの状態や換気の具合
・窓のサッシやバルコニーからの眺め
・共用部の清掃や掲示物から分かる管理の雰囲気
家具や荷物があると細かい部分は見にくいですが、その分「この部屋での生活イメージ」が湧きやすいのがメリットです。
●売主に聞いてみたい質問
・上下左右の隣人の方の情報
・この間取りの使い勝手
・設備の修理や交換の履歴
・管理組合の雰囲気や総会の様子
・住んで良かった点や困った点
実際に住んでいる人だからこそ分かるリアルな情報を聞けるのは、居住中物件ならではの強みです。
▲内覧時に避けたい質問
・価格交渉を直接売主にすること
・プライベートに踏み込む質問
価格や条件の話は仲介を通すのが基本です。プライベートな質問も避け、物件に関することに絞りましょう。
4. 引渡し日の決め方と流れ
空き家と居住中で一番大きな違いは「引渡し日が売主の都合に左右されるかどうか」です。
空き家の場合
住宅ローンを利用するなら契約から引渡しまで1.5～2か月程度。現金購入なら2～4週間で引渡し可能なこともあります。
居住中の場合
売主の転居先や新居の完成時期によって変わりますが、平均すると契約から3か月前後。
長いと半年以上になるケースもあります。買主としては、契約前に必ず「引渡し予定日」を確認しておくことが大切です。
●引渡しの流れ
買付証明書を提出して購入意思を示す
売買契約を結ぶ（この時点でローンの仮審査を済ませるのが一般的）
住宅ローンの本審査を申し込む
金消契約（ローン契約）を行う
決済・引渡し
この流れは空き家でも居住中でも基本は同じです。ただし居住中の場合は、売主の引越し準備が入るため「金消契約から引渡しまで」に時間がかかることが多いのです。
5.トラブルを避けるための注意点
居住中の中古マンションは、引渡しや現況確認でトラブルになりやすいことがあります。
・契約書に書かれた期日と実際の引渡し時期にズレが生じる
・家具がなくなってから見つかる傷や汚れ
・引渡し日までに売主が物件を十分に管理しない
こうした問題を避けるためには、以下の工夫が役立ちます。
・内覧時に写真を撮って記録を残しておく
・必要に応じて「引渡し猶予の特例」を利用する
引渡し猶予の特例とは、代金の決済で所有権は移転するが、
実際の鍵の受け渡しを数日から1週間程度遅らせる制度です。
住み替え時に資金の流れを調整するためによく使われます。
ただし猶予中の責任範囲や費用負担をはっきりさせておかないと、後々トラブルになるので注意が必要です。
6.まとめ|居住中だからと避けるのはもったいない
居住中の中古マンションには、空き家とは違った特徴や注意点があります。
・引渡し時期が売主都合に左右されやすい
・家具があるため細かい部分は見えにくい
・管理や住み心地の生の声を聞けるチャンスがある
引渡し日や現況確認など、気をつけたいポイントは確かにありますが、
それは事前の確認と丁寧な交渉で解決できることが多いです。むしろ「居住中だからこそ分かる情報」も多く、候補から外してしまうのはもったいないと言えます。
Re・maisonでは、売主と買主の間に立ってスケジュール調整や条件交渉をきめ細かく行っています。居住中でも安心して取引が進められるよう、工程表や必要な書類の整理も含めてサポートしています。
これから中古マンションの購入を検討される方は、ぜひ居住中の物件も候補に入れてみてください。
そのうえで信頼できる不動産会社に相談し、引渡し日や条件を早めに確認しておけば、
安心して次の住まい探しを進められるでしょう。ぜひお気軽にご相談ください。
