こんにちは、Re・maison（リメゾン）の梅田です。
中古マンションを探していると、物件情報の管理欄に「自主管理」と書かれているのを見たことはありませんか？
「え、自主管理って大丈夫なの？なんだか不安…」
「やっぱり管理会社に任せている方が安心なんじゃない？」
実際、お客様からもこうした質問をいただくことがあります。
確かに「自主管理＝危険」というイメージを持つ方も少なくありません。しかし、実際のところはケースバイケース。きちんと運営されている自主管理マンションもあれば、買うのをおすすめしない物件もあります。
今日は、プロの目線から「自主管理マンションの本当のところ」を分かりやすくまとめてみました。
1.そもそも「自主管理マンション」とは？
まずは基本から。
マンションには必ず「管理組合」が存在します。これは区分所有者（オーナー）全員が自動的に組合員となり、共用部分の維持や修繕について決める仕組みです。
多くのマンションでは、この管理組合が「管理会社」に業務を委託し、清掃や点検、会計などを代行してもらいます。
一方で、自主管理マンションとは 管理会社に委託せず、管理組合が自分たちで管理業務を行うマンション のことです。
例えば、共用部分の清掃を住民でシフトを組んで行ったり、修繕の見積もりを役員が直接業者と交渉したりするケースがあります。
国土交通省の調査（平成30年度マンション総合調査）によると、自主管理マンションは全体の約7％。10棟に1棟あるかどうかの割合ですが、中古マンション市場では意外と目にする機会があるのです。
2.自主管理マンションのメリットとデメリット
【メリット】
●管理費が安い
管理会社へ委託料を払わないため、実費だけで済む分、管理費が抑えられることが多いです。
●住民同士のつながりが強くなる
自分たちで管理を行うため、自然と顔を合わせる機会が増えます。防犯や防災の面でも安心につながることも。
●透明性が高い
管理会社を通さず自分たちで会計処理するため、お金の流れが見えやすいのも特徴です。
【デメリット】
▲住民の負担が大きい
総会の開催、修繕の決定、業者選定など、専門知識が必要な場面が多く、役員になった人の負担は相当大きくなります。
▲判断が遅れるリスク
プロの管理会社がいないため、修繕のタイミングを逃して劣化が進むことも。
▲人間関係のトラブル
住民同士の意見が合わないと揉める原因になることも少なくありません。
つまり、費用が安い代わりに「住民の努力」が必要になるということですね。
3.「買わない方がいい」自主管理マンションの特徴
では、どんな自主管理マンションは避けるべきでしょうか？
【管理組合が存在しない】
驚かれるかもしれませんが、中には「管理組合自体が存在しない」マンションもあります。
その場合、特定の住人が独断で管理を担っていることが多く、
【必要な修繕が先送りされる】
管理費や修繕積立金の使い込みが起きる
といったリスクが非常に高くなります。
管理規約や長期修繕計画が存在しない場合は、要注意です。
▲戸数が少ない
もうひとつ気をつけたいのが「戸数」です。
特に20戸以下の小規模マンションで自主管理の場合、住宅ローンの審査が通りにくいケースが多いです。
大手銀行では「自主管理かつ戸数20戸以下は融資対象外」としているところもあり、ローンが組めない＝将来売却しにくい、という大きなデメリットにつながります。
この2つの条件が揃っている場合は、資産価値を守る観点からも避けた方が安心です。
4. 「買っても大丈夫」な自主管理マンションの条件
一方で、安心して購入できる自主管理マンションもあります。
●管理組合がしっかり機能している
総会が定期的に開かれており、議事録や会計報告がきちんと残っているか。
こうした点が確認できれば安心材料になります。
●戸数がある程度多い
数十戸以上あれば、負担も分散され、住宅ローン審査にも通る可能性が高くなります。
●プロフェッショナル住人の存在
私が仲介した事例では、市川市の築40年近い自主管理マンションで、なんと「マンション管理士」の資格を持つ住人が中心となって運営していました。
その方のリーダーシップで修繕計画も完璧、積立金も豊富、解体費用まで別口座で積み立てられていたほど。
まさに「優良自主管理マンション」でした。
こうしたプロフェッショナル住人がいるかどうかは運にも左右されますが、存在すれば安心感は格段に高まります。
5.プロに相談するのが一番の近道
正直、一般の方が「この自主管理マンションは大丈夫かどうか」を見極めるのは簡単ではありません。
●管理組合の会計状況
●修繕積立金の残高
●長期修繕計画の有無
こうした情報は、専門的な知識や経験がないと判断が難しいからです。
だからこそ、不動産のプロに相談することをおすすめします。
特にRe・maisonでは、購入前の調査で「管理の質」まで徹底的にチェック。
「立地はいいけど管理が不安…」という物件でも、安心して判断できるようにサポートしています。
6.まとめ
自主管理マンションには
管理費が安く住民同士のつながりが強いというメリット
住民の負担が大きく、資産価値に影響するリスクというデメリットがあります。
ポイントは、
管理組合がしっかりあるか
戸数が少なすぎないか
修繕計画や積立金が健全か
これらを冷静にチェックすることです。
「自主管理だからやめておこう」と即決するのではなく、きちんと調べれば掘り出し物の優良物件に出会える可能性もあります。
Re・maisonは、千葉エリアで数多くのマンションを見てきた経験を活かし、安心できる物件選びをお手伝いしています。気になる物件が自主管理だったら、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
あなたのマンション選びが後悔のないものになるよう、全力でサポートします！
