こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
土地を探していると、
「駅から近いのに、なぜこんなに安いんだろう？」
「周辺の土地より500万円くらい安い」
「この土地、掘り出し物じゃないですか？」
という物件に出会うことがあります。
もちろん、本当に条件が良くて価格も魅力的な土地はあります。
でも不動産の仕事をしていると、
「安いのには理由がある」
という土地もかなり見ます。
例えば、
古い擁壁がある。
道路に問題がある。
セットバックが必要。
土地に大きな高低差がある。
私道の権利関係が複雑。
境界がはっきりしていない。
上下水道を引き込むのに費用がかかる。
希望する建物が入らない。
ハザードリスクがある。
こうした問題は、不動産サイトの写真や販売図面を見ただけでは分からないことがあります。
そして土地購入で怖いのは、
土地を買ってから問題に気づくこと
です。
土地2,500万円。
建物2,500万円。
合計5,000万円くらいで考えていた。
ところが購入後に、
造成。
擁壁。
上下水道。
地盤改良。
外構。
などで想定外の費用が発生した。
こうなれば、住宅全体の予算が大きく変わってしまいます。
だから私は、
「安い土地を探す」
より、
「総額でいくらかかる土地なのかを見る」
ことが重要だと思っています。
今回は土地購入を検討している方に向けて、
買う前に特に確認してほしい土地の特徴を14項目にまとめました。
ただし最初にお伝えしておきたいのは、
今回紹介する特徴がある土地＝絶対に買ってはいけない
という意味ではありません。
問題は、
リスクを知らないまま買うこと
です。
デメリットを理解していて、その分価格も適正で、自分の希望する住宅も建てられる。
それなら購入候補になる土地もあります。
大切なのは、
「この土地は安い」
ではなく、
「なぜこの価格なのか？」
を理解して購入することです。
1.「買ってはいけない土地」とはどんな土地？
私は、
「この条件なら絶対に買ってはいけない」
という土地は、それほど単純ではないと思っています。
例えば旗竿地。
一般的な整形地と比べて建物配置や車の出し入れに制約が出ることがあります。
でも、
道路から離れていて静か。
プライバシーを確保しやすい。
周辺の整形地より価格が安い。
というメリットもあります。
高低差のある土地も同じです。
造成費がかかる可能性がある一方、高台で眺望や日当たりに恵まれている土地もあります。
だから、
旗竿地＝ダメ。
高低差＝ダメ。
私道＝ダメ。
北道路＝ダメ。
ではありません。
私が考える「買ってはいけない土地」は、
**リスクと価格が合っていない土地**
です。
例えば、
擁壁に大きなリスクがあるのに周辺の平坦地とほとんど価格が変わらない。
セットバックすると有効宅地面積がかなり減るのに、その説明がない。
上下水道の引込みに費用がかかるのに予算へ入っていない。
こういう土地は慎重に考えた方がいいでしょう。
土地を見るときには、
価格。
建築費。
造成費。
インフラ。
法令。
生活。
将来の売却。
を一つのセットで考える必要があります。
2.買う前に注意したい土地の特徴14選
## ① 古い擁壁がある土地
まず私がかなり気にするのが擁壁です。
特に、
いつ造られたか分からない。
図面がない。
検査済証などの資料が確認できない。
ひび割れや膨らみがある。
水抜き穴の状態が悪い。
誰が所有・管理するものなのか分からない。
こうした擁壁です。
擁壁に問題があれば、補修・やり替えなどで大きな費用が発生する可能性があります。
さらに建物計画にも影響することがあります。
ただし、
古い擁壁＝危険
と外観だけで決めることもできません。
行政資料や既存資料、現況、建築計画などを確認し、必要であれば建築士など専門家にも相談します。
土地を見るときに擁壁があったら、
「この擁壁は大丈夫ですか？」
で終わらず、
「誰の擁壁で、いつ造られ、建築するときにどう影響するのか？」
まで確認してください。
## ② 高低差が大きい土地
道路と土地に高低差がある物件にも注意します。
例えば道路より敷地が1.5m高い。
この場合、
階段。
造成。
擁壁。
土留め。
駐車スペース。
排水。
などに費用がかかる可能性があります。
反対に道路より土地が低い場合も、
雨水が流れ込まないか。
排水できるか。
建物をどの高さに設定するか。
などを考える必要があります。
土地価格だけなら安くても、
建物を建てられる状態にするまでにお金がかかる。
これが高低差のある土地の難しいところです。
## ③ 私道に接している土地
私道だから買ってはいけないわけではありません。
千葉市にも私道に接した住宅はたくさんあります。
確認したいのは、
建築基準法上どのような道路なのか。
誰が所有しているのか。
自分の持分はあるのか。
通行について問題はないか。
上下水道等を工事するときの掘削はどうするのか。
維持管理は誰が負担するのか。
です。
「私道持分がないから絶対ダメ」
とも言えません。
重要なのは、必要な権利関係が整理されているかです。
## ④ 再建築が難しい・できない土地
中古戸建てを購入するときは特に注意してください。
現在家が建っているからといって、
将来も建て替えられる
とは限りません。
接道義務など現在の法令上の条件を満たしておらず、建物を解体すると原則として再建築できない土地もあります。
再建築不可物件は価格が安いことがあります。
ただ、
住宅ローン。
将来の売却。
建て替え。
相続。
などを考えると、一般的な土地とは違うリスクがあります。
安さだけで判断しないでください。
## ⑤ 接道に問題がある土地
建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路へ2m以上接する必要があります。
ただし実際の道路にはさまざまな種類があり、
幅員4m未満でも建築基準法42条2項道路として扱われる道。
43条2項の認定・許可を検討する道。
位置指定道路。
私道。
などがあります。
ここは非常に専門的なので、別の記事で詳しく解説しています。
土地購入では、
「目の前に道路がある」
だけで判断しないことが重要です。
## ⑥ セットバックが必要な土地
前面道路が4m未満でも、一定の道路なら建築できる場合があります。
その代表例が42条2項道路です。
その場合、建築時に道路境界を後退させる「セットバック」が必要になることがあります。
例えば登記上100㎡ある土地でも、セットバック部分があると、建築計画上使える土地の考え方が変わります。
大切なのは、
土地面積100㎡
という数字だけではなく、
セットバック後にどのくらい有効な土地が残るのか
を見ることです。
## ⑦ 車の出入りが難しい土地
法的には何も問題がない。
でも実際に住むと不便。
という土地もあります。
例えば、
前面道路が狭い。
交通量が非常に多い。
見通しが悪い。
一方通行でアクセスしづらい。
敷地への進入角度が厳しい。
電柱が駐車スペースの前にある。
こうした条件です。
これは現地へ行かないと分からないことがあります。
土地を見に行ったら、自分の車で実際に周辺道路を走ってみることをおすすめします。
## ⑧ 旗竿地・敷地延長
旗竿地も一律に悪い土地ではありません。
ただ、
通路部分の幅。
車の駐車。
日当たり。
隣家との距離。
工事車両の進入。
建築プラン。
接道長。
などは確認します。
特に接道部分が2mギリギリの場合は慎重に確認します。
一方、
道路から奥まっていて静か。
プライバシーを確保しやすい。
価格が抑えられている。
というメリットもあります。
結局は価格とのバランスです。
## ⑨ 上下水道などインフラに費用がかかる土地
土地の前まで水道管が来ている。
だからすぐ使える。
とは限りません。
宅地内への引込みがない。
既存管が細い。
古い管を交換する必要がある。
下水道への接続工事が必要。
浄化槽を設置する。
こうしたケースがあります。
土地価格以外にどのくらい費用がかかるのか、建築前に確認しておきましょう。
浄化槽だから悪い土地ということではありません。
重要なのは、
維持管理を含めた費用と手間を理解して購入すること
です。
## ⑩ 電柱・支線・宅内設備が建築計画に影響する土地
地味ですが、かなり重要です。
電柱。
支線。
水道メーター。
下水桝。
雨水設備。
電力設備。
こうしたものの位置によって、
駐車場を予定していた場所に車を入れにくい。
建物配置を変更しなければならない。
ということがあります。
「移設すればいい」
と思うかもしれませんが、設備によって移設できるか、誰が費用を負担するかなどは異なります。
土地を買う前に確認してください。
## ⑪ 狭小地・変形地
三角形。
台形。
間口が狭い。
奥行きが極端に長い。
こうした土地では、一般的な整形地と比べて建物プランが難しくなることがあります。
ただし変形地だからダメではありません。
設計次第で魅力的な住宅になることもあります。
大切なのは、
土地を買ってから間取りを考える
のではなく、
希望する建物が入るか確認してから土地を買う
ことです。
特に注文住宅を考えている方は、土地購入前に建築会社へラフプランを依頼するのも一つの方法です。
## ⑫ 境界が分かりにくい土地
土地売買では境界も重要です。
境界標がない。
隣地の塀がどちらの所有か分からない。
越境している。
登記面積と現況に差がありそう。
こうした場合には確認が必要です。
ただ、
「境界が確定していない＝絶対に買えない」
ではありません。
重要なのは、
現状がどうなっていて、売買までに何をするのか
を明確にすることです。
必要に応じて測量や境界確認などを検討します。
## ⑬ 水害・土砂災害・液状化などのリスクがある土地
土地購入ではハザードマップも確認します。
洪水。
内水。
高潮。
津波。
土砂災害。
液状化。
など、地域によって確認すべきリスクは違います。
ただし、
ハザードマップに色がついている＝買ってはいけない
ではありません。
浸水想定の程度。
土地の高さ。
建物計画。
避難経路。
周辺環境。
保険。
などを含めて考えます。
逆に、
色がついていない＝絶対安全
でもありません。
ハザードについては別の記事で詳しく解説しています。
## ⑭ 「なぜ安いのか」が分からない土地
最後はこれです。
私はここが一番大切だと思っています。
土地を見て、
「安い！」
と思ったら、
「なぜ安いんだろう？」
と考えてください。
駅から遠い。
土地が小さい。
形が悪い。
高低差がある。
擁壁がある。
私道。
セットバック。
インフラ工事が必要。
売主が早く売りたい。
さまざまな理由があります。
理由が分かっていて、
「自分には問題ない」
と思えるなら購入してもいいんです。
怖いのは、
安い理由が分からないまま購入すること
です。
3.土地は現地で何を見る？Re・maison流チェックポイント
インターネットで土地を探していると、
価格。
面積。
駅距離。
建ぺい率。
容積率。
用途地域。
などに目が行きます。
もちろん全部重要です。
でも土地は現地を見ないと分からないことがかなりあります。
## 道路から土地を見る
まず道路です。
幅は十分か。
車がすれ違えるか。
交通量は多いか。
車庫入れできそうか。
電柱は邪魔にならないか。
朝夕で交通状況が変わらないか。
土地だけを見るのではなく、道路から確認します。
## 土地から周囲を見る
次は逆です。
土地の中から周辺を見ます。
隣の家との距離。
窓の位置。
建物の高さ。
日当たり。
擁壁。
高低差。
電線。
周辺の土地利用。
などです。
更地の状態では明るく見えても、建物を建てたら印象が大きく変わることがあります。
## 雨水の流れを見る
個人的にはこれも重要だと思っています。
土地が周囲より低くないか。
道路から雨水が流れ込まないか。
隣地から水が来ないか。
側溝はあるか。
排水先はどうなっているか。
晴れた日だけでは分かりにくい部分です。
## 境界を見る
境界標があるか。
塀はどちら側にあるか。
越境しているものはないか。
木の枝。
屋根。
配管。
ブロック。
なども確認します。
## 昼と夜で周辺を見る
可能であれば時間帯を変えて周辺を見るのもおすすめです。
朝は静かでも夕方は抜け道になっている。
夜は周辺が暗い。
近隣施設から音がする。
学校の登下校時間に人通りが増える。
こうしたことはあります。
土地は、
土地そのもの
だけを買うわけではありません。
周辺環境も含めて購入します。
4.千葉市で土地を買うときに注意したいこと
千葉市はかなり広く、同じ市内でも地形や街並みが大きく違います。
だから、
「美浜区だからこう」
「稲毛区だからこう」
と区単位だけで土地を判断するのはおすすめしません。
## 美浜区
美浜区では、液状化に関する情報などを確認します。
ただし、
埋立地だから買わない
という話ではありません。
道路幅が広く区画整理された住宅地もありますし、駅・商業施設・学校・公園など生活利便性の高いエリアもあります。
ハザード情報と土地条件、生活利便性を一緒に判断します。
## 稲毛区
稲毛区では場所によって地形がかなり違います。
平坦な場所もあれば、高低差のある住宅地もあります。
擁壁やがけ、高低差がある土地なら、
建築にどう影響するのか。
造成費はかかるのか。
排水はどうするのか。
まで確認します。
## 中央区
中央区も千葉駅周辺、湾岸部、内陸側などで土地の性格がかなり違います。
用途地域や周辺の建物、道路条件なども確認します。
駅から近いから良い土地
とも限りません。
希望する住宅が建てられるかが重要です。
## 花見川区・若葉区・緑区
昔からの住宅地では、道路や私道、高低差などを確認する場面があります。
一方、新しく整備された住宅地では道路・区画が整っている場所もあります。
だから結局、
区ではなく、その土地ごとに見る
ことが重要です。
土地のリスクは住所単位で確認します。
5.「条件が悪い土地＝買ってはいけない」ではない
ここまで14項目を紹介すると、
「じゃあ平坦な整形地で南道路、公道6mの土地しか買えないじゃないか」
と思うかもしれません。
そんなことはありません。
むしろ条件が完璧な土地は、
高い
です。
駅徒歩10分。
南道路。
整形地。
平坦。
公道6m。
高低差なし。
ハザードリスクも比較的小さい。
インフラ完備。
こんな土地が相場より500万円安く出てくることは普通は期待しにくいですよね。
土地購入では、
何を妥協するか
も大切です。
例えば、
旗竿地だけど500万円安い。
その500万円を建物に使える。
車は問題なく駐車できる。
日当たりも建物プランで確保できる。
将来売却するときに価格差が出る可能性も理解している。
それなら合理的な購入になる可能性があります。
逆に、
擁壁がある。
造成費が読めない。
建物プランも決まっていない。
住宅ローンを含めると予算ギリギリ。
でも周辺より300万円安いから買う。
これは私は慎重に考えた方がいいと思います。
## 土地価格ではなく「家が完成するまでの総額」で比較する
例えば、
A土地
2,500万円
平坦・整形地・インフラ整備済み
B土地
2,200万円
高低差あり・造成工事が必要
土地だけならBの方が300万円安い。
でもBに、
造成。
擁壁。
残土処分。
給排水。
外構。
などの追加費用がかかれば、最終的にAより高くなる可能性もあります。
だから土地選びでは、
土地価格
だけではなく、
**土地＋建物＋造成＋インフラ＋外構＋諸費用**
まで含めて比較します。
これがRe・maisonで土地を見るときに大切にしている考え方です。
## 最後は「出口」を考える
そしてもう一つ。
購入するときから、
将来売るとしたら？
と考えてください。
一生住む予定でも構いません。
でも人生は変わります。
転勤。
離婚。
親との同居。
子どもの独立。
介護。
収入の変化。
さまざまな理由で住宅を売却する可能性があります。
そのとき、
自分が購入時に気になった条件は、次の買主も気にする
可能性があります。
私道。
旗竿地。
高低差。
擁壁。
ハザード。
道路。
こうした条件があるなら、
それを理解したうえで価格が適正なのか
を見ることが重要です。
「売りやすい土地しか買ってはいけない」
ということではありません。
将来売るときのことまで理解して買う。
これが大切です。
6.まとめ｜土地は「価格」ではなく「総額と出口」で判断する
土地探しをしていると、
駅徒歩。
土地面積。
価格。
この3つに目が行きやすいと思います。
でも土地購入では、それだけでは足りません。
道路。
接道。
セットバック。
私道。
高低差。
擁壁。
境界。
インフラ。
ハザード。
建築プラン。
周辺環境。
そして将来の売却。
ここまで確認して初めて、
「この土地は自分にとって買っていい土地なのか」
が見えてきます。
そして今回紹介した14項目のどれかに当てはまったからといって、
絶対に買ってはいけない
わけではありません。
私道でも良い土地はあります。
旗竿地でも住みやすい土地はあります。
北道路でも建物配置によって十分な日当たりを確保できることがあります。
高低差があっても、その分眺望が良い土地もあります。
大切なのは、
デメリットを理解する。
追加費用を把握する。
建築できる建物を確認する。
価格がその条件を反映しているかを見る。
将来の売却も考える。
この順番です。
私は、
「買ってはいけない土地」
というより、
**「よく分からないまま買ってはいけない土地」**
だと思っています。
土地が500万円安くても、購入後に500万円以上の想定外の費用が発生したら意味がありません。
逆に多少条件にクセがあっても、それを理解して価格に納得できているなら、良い住宅購入になることもあります。
Re・maisonでは土地をご紹介するとき、
「この土地がおすすめです」
だけではなく、
「ここは気をつけた方がいいです」
という部分もお伝えします。
不動産は良いところだけ説明すれば売りやすいかもしれません。
でも購入するお客様にとって重要なのは、
買うための情報
ではなく、
判断するための情報
だと思っています。
千葉市周辺で土地を探していて、
「この土地が安い理由が分からない」
「擁壁があるけど大丈夫？」
「私道だけど買っていい？」
「セットバックって何？」
「この土地に希望する家が建つ？」
「将来売りにくくない？」
という疑問があれば、購入申込みをする前にご相談ください。
気に入った土地ほど、
「買えるか？」
だけではなく、
「本当に買っていいか？」
を一度確認する。
それが土地購入で後悔しないために、一番大切なことだと私は考えています。
