こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
土地や中古戸建てを購入するとき、私が必ず確認する項目の一つが、
「道路」
です。
初めて住宅を購入する方からすると、
「普通に道路に面しているから大丈夫ですよね？」
と思うかもしれません。
でも、不動産では、
見た目が道路だから大丈夫
とは限りません。
建物を建てるためには、原則として敷地が建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。
これが、
「接道義務」
です。
基本となるのは、
幅員4m以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接していること。
ただし、実務はこれだけでは終わりません。
道路幅が4m未満でも建築できるケースがあります。
反対に、見た目は幅4m以上の立派な道路でも、建築基準法上の道路として扱われていなければ、そのままでは建築できないケースもあります。
さらに、
私道なのか。
道路の持分はあるのか。
セットバックは必要なのか。
旗竿地の通路部分は本当に2m確保されているのか。
再建築できるのか。
43条2項の認定・許可が必要なのか。
こうしたことまで確認する必要があります。
特に中古戸建ての場合、
「現在家が建っている＝将来も同じように建て替えられる」
とは限りません。
これは非常に重要です。
今回は、
接道義務とは何なのか。
道路幅4m・接道2mとはどういう意味なのか。
幅4m未満の道路はどうなるのか。
私道は問題ないのか。
再建築不可物件とは何なのか。
千葉市で土地・中古戸建てを購入するとき、道路の何を確認すればいいのか。
実際の不動産取引の視点から詳しく解説します。
1.接道義務とは？まず知っておきたい「4m・2m」の基本
建築基準法では、都市計画区域・準都市計画区域内で、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接しなければならないと定められています。
これが接道義務です。
そして建築基準法上の道路は、原則として幅員4m以上です。
まず覚えておきたいのは、
「4mの道路」
と
「2mの接道」
です。
## なぜ接道義務があるの？
接道義務がある理由は、単に車を敷地へ入れられるようにするためではありません。
火災や地震などが起きたときの避難。
消防活動。
救急活動。
日照や採光。
通風。
日常生活の安全性。
こうした住環境や安全性を確保するためです。
だから建築基準法では、
「人が通れる細い道があるからいい」
ではなく、敷地と道路の関係について一定の基準を設けています。
## 接道2mとはどこのこと？
例えば一般的な整形地なら、
道路
────────────
←10m→
┌─────────┐
│ 土地 │
│ │
└─────────┘
このように道路に10m接していれば、接道長は10mです。
一方、旗竿地では、
道路
────────────
←2m→
│ │
│ │
│ │
┌───────┐
│ 土地 │
└───────┘
この細い通路部分が道路へ接しています。
この接道部分が2mを下回っていると、原則として接道義務を満たしません。
例えば、
1.98m
1.95m
しかなかった場合、
「ほぼ2mだから大丈夫」
とはなりません。
数センチの違いでも大きな問題になる可能性があります。
だから旗竿地を購入するときには、販売図面だけではなく測量図などを確認することが重要です。
## 現在家が建っていれば大丈夫？
ここも注意してください。
中古戸建てを見て、
「すでに家が建っているんだから建築できる土地ですよね？」
と思う方がいます。
必ずしもそうとは限りません。
建築された当時と現在で法律や道路の扱いが違う。
現在の建築基準法上の接道要件を満たしていない。
過去には一定の事情で建築された。
現在建っている建物は使えるものの、解体すると同じように再建築できない。
こうした可能性があります。
中古戸建てでは、
「今、建物があるか」
ではなく、
「この建物を解体した後、もう一度建築できるか」
まで確認することが重要です。
2.道路に見えてもダメ？建築基準法上の道路の種類
接道義務で一番分かりにくいのが、
「道路とは何か？」
です。
普通の感覚なら、
アスファルト舗装されている。
車が通っている。
道路標識がある。
みんなが昔から使っている。
こうした場所なら道路だと思いますよね。
でも建築基準法では、それだけでは判断できません。
## 建築基準法第42条の道路
建築基準法上の道路にはいくつか種類があります。
代表的なものを見てみましょう。
### 42条1項1号道路
道路法による道路です。
国道。
県道。
市道。
などが該当します。
ただし、
「公道だから何でも建築基準法上の道路」
と単純に考えるのではなく、実際の道路種別や幅員を確認します。
### 42条1項2号道路
都市計画法による開発行為や土地区画整理事業などによって整備された道路です。
比較的新しい分譲地などで見かけることがあります。
### 42条1項3号道路
建築基準法の規定が適用された時点ですでに存在していた、一定の条件を満たす道です。
いわゆる既存道路です。
### 42条1項4号道路
道路法や都市計画法などによる新設・変更の事業計画があり、2年以内に事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定した道路です。
### 42条1項5号道路
いわゆる、
「位置指定道路」
です。
土地を建築物の敷地として利用するために築造する道について、特定行政庁から位置の指定を受けたものです。
住宅地の私道などで見かけることがあります。
## 私道でも建築できる？
できます。
「私道＝建築できない」
ではありません。
重要なのは、
建築基準法上どの道路に該当するのか。
そして、
道路の権利関係がどうなっているのか。
です。
位置指定道路など、建築基準法上の道路として扱われている私道であれば、接道要件を満たすことは可能です。
ただし私道の場合は、
持分。
通行。
掘削。
維持管理。
上下水道やガス管の工事。
など、道路種別とは別に確認しておきたい問題があります。
つまり、
「建築できるか？」
と
「その道路を安心して利用できるか？」
は別の話です。
ここが私道の難しいところです。
3.4m未満の道路とセットバック、旗竿地の注意点
では、目の前の道路幅が4mなかったら建築できないのでしょうか。
ここは非常に誤解が多いところです。
結論から言えば、
4m未満だから即、再建築不可
ではありません。
## 42条2項道路とは？
昔から建物が建ち並んでいる地域では、幅員4m未満の道もたくさんあります。
建築基準法ができる前から存在している住宅街もあります。
そこで一定の要件を満たし、特定行政庁から指定された道については、幅員4m未満でも建築基準法上の道路として扱う制度があります。
これが、
建築基準法第42条第2項道路
です。
一般に、
「2項道路」
「みなし道路」
などと呼ばれます。
千葉市にも古い住宅地がありますので、土地や中古戸建てを扱っていると2項道路に接する物件は出てきます。
## セットバックとは？
2項道路に接して建物を建てる場合、原則として道路の中心線から2m後退した線を道路境界線とみなします。
これが、
「セットバック」
です。
例えば道路幅が3mなら、
中心線から両側に2m
を確保するため、それぞれの敷地側で原則50cmずつ後退するイメージです。
ただし、道路の反対側が川や崖などの場合には取り扱いが異なることがあります。
そのため、
「3m道路だから50cmセットバック」
と図面だけで決めつけないことが重要です。
行政で道路の扱いや道路中心線などを確認します。
## セットバック部分には建物を建てられない
セットバックすると、その部分は建築基準法上、道路とみなされる部分になります。
そのため基本的に、
建物。
門。
塀。
などを道路内へ建築することはできません。
例えば土地面積100㎡でも、
セットバック部分5㎡
なら、実際に建築計画で使える敷地の考え方が変わります。
土地価格だけを見て、
「100㎡あるから十分」
と判断しないことが大切です。
## 旗竿地は接道部分だけで判断しない
旗竿地では、
道路に2m接しているから大丈夫
だけでは十分ではありません。
敷地形状。
通路部分の幅。
通路の長さ。
条例による制限。
建物用途・規模。
駐車のしやすさ。
工事車両が入れるか。
なども確認します。
法律上建築できる土地でも、
実際に建築しやすい土地
とは限りません。
例えば通路部分が非常に細く長ければ、建築工事の際に資材搬入などでコストが増える可能性もあります。
土地は、
「建築可能か」
だけではなく、
「どんな建物を、いくらくらいで建てられそうか」
まで見た方がいいと思います。
4.私道・43条2項・再建築不可物件で注意すること
ここから少し専門的になります。
ただ、中古戸建てや土地を購入するなら知っておいてほしいところです。
## 43条2項の認定・許可とは？
建築基準法上の道路に2m以上接していない場合でも、一定の条件を満たすことで建築が認められる制度があります。
現在は建築基準法第43条第2項に、
第1号の「認定」
第2号の「許可」
という接道規制の適用除外制度があります。
昔は「43条1項ただし書」と呼ばれていたため、不動産業界では今でも、
「43条ただし書」
という言葉を聞くことがあります。
ただ、現在の法律上は43条2項の認定・許可です。
千葉市でも独自の基準を設けています。
## 「昔許可されたから次も大丈夫」とは考えない
中古戸建てで注意したいのが、
過去に43条関係の許可を受けて建築されている物件
です。
現在建物が建っている。
過去には建築確認も取得している。
だから将来の建て替えも絶対大丈夫。
とは限りません。
建て替える際には、その時点の制度や条件、建築計画等に応じて認定・許可などの確認が必要になる場合があります。
そのため購入前に、
過去の建築経緯。
現在の道路状況。
行政の取り扱い。
将来の再建築の可能性。
などを確認しておくことが重要です。
## 再建築不可物件とは？
一般に、
現在建物は存在しているものの、現在の法令上の接道要件などを満たさず、建て替えができない物件
を「再建築不可物件」と呼ぶことがあります。
再建築不可物件は価格が安く見えることがあります。
例えば周辺の中古戸建てが3,000万円なのに、
同じエリアで1,800万円。
「安い！」
と思うかもしれません。
でも安いのには理由があります。
将来建て替えできない。
住宅ローンの取り扱いが限定される可能性がある。
売却するときの買主が限定される。
大規模な改修にも注意が必要。
土地としての利用方法が限定される。
などの問題が考えられます。
安い＝お買い得
とは限りません。
## 私道持分がない物件にも注意
私道に接している物件では、
私道持分があるか
を確認します。
ただし、
「持分なし＝絶対買ってはいけない」
でも、
「持分あり＝何も問題ない」
でもありません。
例えば持分がなくても、通行・掘削について必要な権利関係が整理されている場合があります。
反対に持分を持っていても、私道所有者同士で管理上の問題がある可能性もあります。
確認したいのは、
道路所有者。
持分。
通行に関する権利関係。
上下水道等の掘削。
維持管理。
費用負担。
です。
ここは登記だけではなく、売買契約や重要事項説明の内容まで確認したいところです。
5.Re・maisonが土地・中古戸建て購入前に確認するポイント
土地や中古戸建てを見るとき、私は道路について、
「4mあるか？」
だけでは判断しません。
最低でも次のような項目を確認します。
## 1. 建築基準法上の道路なのか
まずこれです。
市道だから大丈夫。
舗装されているから大丈夫。
みんなが通っているから大丈夫。
ではありません。
建築基準法第42条のどの道路に該当するのか。
行政資料などで確認します。
## 2. 道路幅員はいくつか
現況の道路幅だけではなく、法的な道路幅員や道路境界などを確認します。
4m未満なら、
42条2項道路なのか。
セットバックが必要なのか。
どこまで後退するのか。
を確認します。
## 3. 接道長は本当に2m以上あるか
特に旗竿地です。
販売図面に、
「接道約2m」
と書いてあるだけで安心しない。
測量図。
境界。
現況。
などを確認します。
「約2m」は、接道義務を判断するには非常に気になる表現です。
## 4. 私道なら権利関係を確認する
私道の場合には、
誰が所有しているのか。
持分はあるのか。
通行はどうなっているのか。
掘削はどうするのか。
維持管理費はどうしているのか。
まで確認します。
## 5. セットバック後にどれだけ土地が残るか
土地面積だけを見るのではなく、
セットバック後にどのくらいの有効面積が残るのか
を見ることも大切です。
そして、
その面積・形状で希望する建物が建つのか
まで確認します。
## 6. 将来、再建築できるか
中古戸建てなら特に重要です。
今の家に20年間住めればいい。
と思っていても、将来どうなるか分かりません。
売却。
相続。
建て替え。
災害。
老朽化。
さまざまな可能性があります。
将来売るとき、買主も同じ道路条件を確認します。
だから購入時点から、
「出口」
を考えておく必要があります。
## 道路条件は資産価値にも関係する
同じ駅。
同じ徒歩10分。
同じ100㎡。
同じ用途地域。
それでも、
前面6m公道に接する整形地
と、
細い私道の奥にある旗竿地
では、一般に市場での評価や買主層が同じになるとは限りません。
もちろん旗竿地にも、
価格が抑えられる。
道路から離れて静か。
プライバシーを確保しやすい。
といったメリットがあります。
だから、
「旗竿地だからダメ」
「私道だからダメ」
という話ではありません。
大切なのは、
デメリットを価格がきちんと反映しているか。
自分の生活に問題ないか。
将来売却するときにも説明できる物件か。
です。
私は土地についても、
安いか高いか
だけではなく、
「なぜその価格なのか？」
を見ることが大切だと思っています。
6.まとめ｜道路は「見た目」ではなく「法律と権利関係」で確認する
接道義務の基本は、
建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していること
です。
そして建築基準法上の道路は原則として幅員4m以上ですが、一定の4m未満の道でも42条2項道路として扱われる場合があります。
その場合には、セットバックが必要になることがあります。
つまり、
道路幅4m未満
＝建築不可
ではありません。
反対に、
道路幅4m以上
＝必ず建築可能
でもありません。
重要なのは、
その道が建築基準法上どのように扱われているのか
です。
土地・中古戸建てを購入するときには、
道路種別。
道路幅員。
接道長。
セットバック。
私道持分。
通行・掘削。
43条2項の認定・許可。
再建築の可否。
まで確認します。
特に中古戸建てでは、
「今、家が建っている」
ことだけで安心しないでください。
本当に重要なのは、
「この建物を壊したあと、もう一度建てられるのか？」
です。
住宅は購入した瞬間だけを考えるものではありません。
10年後。
20年後。
売却するとき。
建て替えるとき。
相続するとき。
そこまで考えて購入する必要があります。
Re・maisonでは、土地や中古戸建てをご紹介するとき、
物件価格や室内の状態だけではなく、
道路。
境界。
高低差。
擁壁。
ハザード。
法令上の制限。
将来の再建築。
売却時の出口。
まで確認しながら物件を見ています。
千葉市周辺で土地や中古戸建てを検討していて、
「この道は建築基準法上の道路ですか？」
「前面道路が3.6mなんですが建て替えできますか？」
「旗竿地でも大丈夫ですか？」
「私道持分がない物件を買っても大丈夫ですか？」
「再建築不可と書いてありますが、どういう意味ですか？」
という疑問があれば、契約する前にご相談ください。
道路は、
現地を見ただけでは分からないことがあります。
そして接道に問題がある土地は、
購入してからでは解決が難しいケースもあります。
だからこそ、
土地は「道路に面しているか」ではなく、
「どの道路に、どのように接しているか」
まで確認する。
これが土地・中古戸建てを購入するときの基本だと私は考えています。
