こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
不動産の売買というと、不動産会社を通じて、知らない人同士が住宅や土地を売買するイメージがあると思います。
しかし、不動産売買には、親子や兄弟などの親族同士で取引する「親族間売買」という方法もあります。
例えば、
「高齢になった親が所有している実家を、子どもが購入したい」
「親の住宅ローン返済が大変なので、子どもが家を買い取ってあげたい」
「将来の相続を考えて、今のうちに親から子どもへ不動産の名義を移したい」
「兄弟で相続した不動産を、一人が買い取りたい」
こうした事情から、親族間売買を検討する方がいらっしゃいます。
親族同士の売買と聞くと、
「家族なんだから、普通の不動産売買より簡単なのでは？」
と思う方もいるかもしれません。
確かに、売主と買主がすでに決まっているため、一般の不動産売買のように購入希望者を探す必要はありません。
しかし、実際には、**親族間売買は一般の不動産売買より難しくなる場合があります。**
その理由は、大きく分けて3つあります。
一つ目が、住宅ローンの審査です。
二つ目が、贈与税などの税金です。
三つ目が、親族間のトラブルです。
特に住宅ローンについては、通常の不動産購入であれば融資を受けられる方でも、親族間売買という理由で利用できる金融機関が限られることがあります。
また、親子だからといって相場より大幅に安い価格で売買すると、税務上は贈与があったものとして扱われる可能性があります。
さらに、売主と買主の間では納得していたとしても、ほかの兄弟や相続人との間で問題が生じることも考えられます。
私は、親族間売買で大切なのは、家族だからこそ手続きを簡単に済ませようとしないことだと思っています。
むしろ、家族同士だからこそ、売買価格や資金の流れ、契約内容を明確にする必要があります。
今回は、千葉市を中心に不動産売買を取り扱う立場から、親族間売買が難しいと言われる理由、住宅ローン審査、贈与税の注意点、適正価格の考え方、そして後悔しないための進め方を解説します。
1.親族間売買とは？一般の不動産売買との違い
まず、親族間売買の基本について説明します。
### 親族間売買とは？
親族間売買とは、親族同士で土地や建物、マンションなどの不動産を売買することです。
代表的なケースとしては、
親から子どもへの売却。
子どもから親への売却。
兄弟姉妹間の売却。
祖父母から孫への売却。
叔父や叔母から甥・姪への売却。
などがあります。
例えば、父親が所有している実家を、長男が購入するケースです。
父親は実家を売却して現金を受け取り、長男は代金を支払って不動産の所有権を取得します。
これが親族間売買です。
通常の不動産売買と同じように、売買契約を締結し、代金を支払い、所有権移転登記を行います。
### 親族間売買は法律上禁止されている？
親族同士で不動産を売買すること自体は、法律で禁止されているわけではありません。
親子や兄弟であっても、土地や建物を売買することは可能です。
ただし、一般の不動産売買と比べると、住宅ローンの取り扱いや税金の判断で注意が必要になる場合があります。
特に重要なのが、実際に売買代金を支払っているかどうかです。
例えば、父親が所有する3,000万円相当の住宅を、長男へ売却することになったとします。
しかし、売買契約書だけを作成し、実際には長男から父親へ代金が支払われていなかった場合はどうでしょうか。
形式上は売買契約でも、実態によっては贈与などの問題が生じる可能性があります。
そのため、親族間売買では契約書だけでなく、代金の支払いを客観的に確認できることも重要です。
### 親族間売買なら不動産会社を通さなくてもいい？
親族間売買では、売主と買主が直接契約することも可能です。
必ず不動産会社を仲介に入れなければならないというわけではありません。
ただし、私は親族間売買ほど専門家へ相談した方がいいケースが多いと考えています。
なぜなら、一般の不動産売買と同じように、
売買価格の妥当性。
土地や建物の権利関係。
住宅ローンの利用可否。
契約不適合責任の取り扱い。
所有権移転登記。
税金の問題。
などを確認する必要があるからです。
また、金融機関によっては、親族間売買で融資を検討する際に、不動産会社が関与する取引や、重要事項説明書などの資料を求める場合があります。
もちろん、すべての金融機関で同じ取り扱いになるわけではありません。
ただし、住宅ローンを利用する予定があるなら、契約書を作成する前に金融機関の条件を確認することが重要です。
2.親族間売買で住宅ローン審査が難しくなる理由
私は、親族間売買で特に注意していただきたいのが住宅ローンだと思っています。
なぜなら、一般の不動産売買で住宅ローンを利用できる方でも、親族間売買では融資を受けられない場合があるからです。
### 親族間売買は住宅ローンが組めない？
結論からお伝えすると、親族間売買でも住宅ローンを利用できる可能性はあります。
ただし、一般の不動産売買と比較すると、取り扱う金融機関が限られることがあります。
例えば、年収や勤続年数、個人信用情報などに問題がなく、通常の住宅購入なら住宅ローンを利用できる方がいたとします。
しかし、購入する住宅が父親名義の実家だった場合、金融機関によっては親族間売買を融資対象外としていることがあります。
つまり、住宅ローンの審査では、借りる方の収入や勤務先だけでなく、売主と買主の関係も確認されるということです。
### なぜ金融機関は親族間売買を慎重に審査するのか？
理由の一つが、売買の実態を確認する必要があるからです。
例えば、親が所有している住宅を子どもが購入する場合です。
一般の不動産売買なら、売主は住宅を売却し、買主は住宅を取得するという目的が比較的明確です。
しかし、親族間売買では、
本当に住宅を購入するための資金なのか。
親の借金返済を目的とした資金ではないか。
実質的には贈与ではないか。
売買価格が適正か。
購入後に誰が住むのか。
こうした点が確認されることがあります。
特に住宅ローンは、原則として借りる本人などが居住する住宅の購入を目的とする融資です。
そのため、子どもが住宅ローンを借りて親の家を購入し、購入後も親だけが住み続けるようなケースでは、通常の住宅ローンの利用条件に合わない場合があります。
### 親が住み続ける場合は住宅ローンが難しい？
例えば、父親が所有している住宅を長男が購入し、父親はそのまま住み続けるとします。
一方、長男は別の場所に住んでいます。
この場合、長男が自分で住むために購入するわけではありません。
そのため、一般的な自己居住用の住宅ローンを利用できない可能性があります。
また、親子間で売買する理由や、売買後の利用方法についても確認されることがあります。
ただし、親が住み続けるという理由だけで、すべての金融機関が融資を断るわけではありません。
融資商品の種類や取引の目的、居住予定などによって判断が異なります。
そのため、私は親族間売買では、まず誰が住むのかを明確にすることが重要だと思っています。
### 親族間売買に対応できる金融機関はある？
親族間売買に対応できる金融機関はあります。
ただし、どの金融機関でも対応できるわけではありません。
例えば、地域金融機関や信用金庫などで、取引内容を個別に確認したうえで融資を検討するケースがあります。
一方、銀行によっては親族間売買を原則として融資対象外にしている場合もあります。
私は、親族間売買で住宅ローンを利用する場合、最初から金利だけを比較することはおすすめしていません。
なぜなら、金利が低くても、親族間売買自体が融資対象外であれば利用できないからです。
まずは、親族間売買に対応できる金融機関を確認すること。
そのうえで、金利や借入期間、融資条件などを比較することが重要です。
また、金融機関によっては、不動産会社による査定書や売買契約書、重要事項説明書などを求める場合があります。
そのため、住宅ローンの申し込みを進める前に、不動産会社へ相談することをおすすめします。
3.親族間売買の税金｜贈与税・譲渡所得税・住宅ローン控除の注意点
親族間売買で住宅ローンと同じくらい重要なのが、税金の問題です。
特に注意したいのが、相場より大幅に安い価格で売買するケースです。
### 親子だから安く売っても問題ない？
例えば、父親が所有している不動産の時価が3,000万円だったとします。
この住宅を長男へ1,000万円で売却することになりました。
親子なので、父親としてはできるだけ安く譲ってあげたいという気持ちがあるかもしれません。
しかし、税務上は注意が必要です。
個人から著しく低い価額で財産を譲り受けた場合、時価と支払った対価との差額について、贈与があったものとみなされる可能性があります。
例えば、
不動産の時価：3,000万円
売買価格：1,000万円
差額：2,000万円
というケースです。
ただし、差額の2,000万円が必ずそのまま贈与税の課税対象になると決まっているわけではありません。
実際には、税務上の時価や取引の事情などを踏まえて判断されます。
そのため、親族間売買では、適正な売買価格を確認することが非常に重要です。
### 固定資産税評価額で売買すれば大丈夫？
ここも誤解されやすいポイントです。
不動産には、固定資産税評価額や相続税評価額など、さまざまな評価額があります。
しかし、これらの評価額と、実際の不動産市場で売買される価格は必ずしも同じではありません。
例えば、土地の固定資産税評価額が1,500万円だったとしても、市場での売却価格が2,500万円程度になる場合があります。
このとき、固定資産税評価額の1,500万円で親子間売買を行えば、必ず税務上問題がないというわけではありません。
私は、親族間売買では、固定資産税評価額だけで売買価格を決めることはおすすめしていません。
周辺の取引事例や物件の状態などを踏まえた査定を行い、必要に応じて不動産鑑定士や税理士などへ相談することが重要です。
### 売主には譲渡所得税がかかる場合がある
親族間売買では、買主の贈与税だけでなく、売主の譲渡所得税にも注意が必要です。
例えば、父親が昔1,000万円で購入した土地を、長男へ3,000万円で売却したとします。
この場合、取得費や譲渡費用などを差し引いて利益が出れば、父親に譲渡所得税がかかる可能性があります。
親子間での売買だからといって、譲渡所得税が自動的に免除されるわけではありません。
また、著しく低い価額で法人へ譲渡する場合など、取引の相手方や条件によって税務上の取り扱いが異なることもあります。
そのため、売主側と買主側の両方について税金を確認する必要があります。
### 親族間売買では住宅ローン控除が使えない？
住宅ローン控除についても注意が必要です。
住宅ローン控除は、一定の条件を満たして住宅ローンを利用し、住宅を取得した場合に、所得税などの負担を軽減できる制度です。
ただし、中古住宅の取得などでは、取得時点で生計を一にしている親族などから購入した場合、住宅ローン控除の対象外となることがあります。
また、購入後も売主と生計を一にする場合など、適用条件に関係する点があります。
つまり、親族間売買だから必ず住宅ローン控除が使えないわけではありませんが、通常の住宅購入と同じように利用できるとも限りません。
住宅ローン控除の利用を考えている場合には、売買契約を締結する前に、適用条件を確認することが重要です。
### 相続税対策として親族間売買をする場合は？
親から子どもへ不動産を売却すれば、親が所有していた不動産は子どもの所有になります。
しかし、その代わりに親は売買代金を受け取ります。
つまり、不動産が現金に変わるということです。
そのため、親族間売買をすれば必ず相続税が安くなるというわけではありません。
むしろ、不動産を現金化することで、相続財産の評価や将来の相続税額に影響する場合もあります。
私は、相続対策を目的とした親族間売買では、売却時の税金だけでなく、将来の相続まで考えて税理士などへ相談することをおすすめしています。
4.親族間売買に向いているケースと避けたいケース
ここまで住宅ローンや税金について説明しましたが、親族間売買がすべて悪いというわけではありません。
私は、目的が明確で、適正な価格と手続きを守れるのであれば、親族間売買は有効な選択肢になると思っています。
### 親族間売買に向いているケース① 親の実家を子どもが引き継ぎたい
例えば、親が高齢になり、実家を手放すことを考えているとします。
一方、子どもはその実家に住みたいと考えています。
この場合、親から子どもへ適正価格で売却する方法があります。
親は売却代金を受け取ることができ、子どもは実家を取得できます。
ただし、住宅ローンを利用する場合には、金融機関の条件を確認する必要があります。
### 親族間売買に向いているケース② 親の施設入居に合わせて実家を整理したい
親が介護施設などへ入居することになり、実家に住む人がいなくなる場合があります。
このとき、実家を第三者へ売却するのではなく、子どもが購入する方法も考えられます。
例えば、将来その住宅に住みたい場合や、実家を残しておきたい場合です。
ただし、子どもが自分で住まない場合には、一般的な住宅ローンの利用が難しい可能性があります。
また、親が受け取る売買代金や、将来の相続についても考える必要があります。
### 親族間売買に向いているケース③ 共有不動産を整理したい
例えば、兄弟3人で相続した不動産を共有名義で所有しているとします。
そのうちの一人が、ほかの兄弟の持分を買い取るという方法があります。
共有名義の不動産では、売却や建て替えなどの際に、共有者同士の調整が必要になる場合があります。
そのため、共有持分を整理することには意味があります。
ただし、共有持分の売買価格や税金、住宅ローンの利用条件などについて確認する必要があります。
### 避けたいケース① 相場より大幅に安く買いたい
親族間売買で特に注意したいのが、相場より大幅に安い価格で購入しようとするケースです。
親子だから安く譲りたいという気持ちは理解できます。
しかし、税務上は贈与とみなされる可能性があります。
また、金融機関の住宅ローン審査でも、売買価格の妥当性を確認される場合があります。
そのため、私は親族間売買では、まず適正価格を確認することが重要だと思っています。
### 避けたいケース② 名義だけ変更したい
例えば、親の借金が多くなってきたため、不動産の名義だけ子どもへ変更しておこうと考えるケースです。
しかし、実際に代金を支払わずに名義だけ変更する場合、通常の売買とは異なる問題が生じる可能性があります。
また、債権者を害する目的で財産を移転するような取引では、詐害行為取消しなどの問題が生じる場合もあります。
そのため、借金整理や差押えを避けることだけを目的とした名義変更については、慎重な判断が必要です。
### 避けたいケース③ ほかの相続人との調整ができていない
例えば、父親が所有する実家を長男が購入することになったとします。
父親と長男は納得していても、次男や長女がその話を知らなかった場合、後々トラブルになる可能性があります。
もちろん、父親が単独所有している不動産を売却する際に、ほかの子ども全員の同意が法律上必要になるわけではありません。
しかし、将来の相続や家族関係を考えると、必要に応じて事情を共有しておくことには意味があります。
私は、親族間売買では、法律上の手続きだけでなく、家族同士の信頼関係にも配慮することが大切だと思っています。
5.親族間売買で失敗しないための6つの手順
では、実際に親族間売買を進める場合、どのような順番で準備すればいいのでしょうか。
私は、親族間売買では、通常の不動産売買以上に事前準備が重要だと考えています。
### STEP1：不動産の適正価格を確認する
まず、不動産の査定を行います。
例えば、父親が所有している住宅を長男が購入する場合です。
親子だからといって、何となく売買価格を決めることはおすすめしません。
周辺の取引事例や立地、築年数、建物の状態などを確認し、適正な価格を検討する必要があります。
また、税務上の時価と不動産会社の査定価格が必ずしも一致するとは限りません。
税金について判断が必要な場合には、税理士などへ相談することが重要です。
### STEP2：売買の目的を明確にする
次に、なぜ親族間売買を行うのかを整理します。
例えば、
子どもが実家に住むため。
親の施設入居に伴って実家を整理するため。
共有名義を解消するため。
親の住宅ローン返済について相談するため。
などです。
目的によって、住宅ローンの利用条件や税金の取り扱いが変わる可能性があります。
特に、購入後に誰が住むのかは重要です。
そのため、売買の目的と購入後の利用方法を明確にしておく必要があります。
### STEP3：住宅ローンを利用できる金融機関を確認する
住宅ローンを利用する場合には、売買契約を締結する前に金融機関へ相談することをおすすめします。
なぜなら、親族間売買という理由で、住宅ローンを利用できない場合があるからです。
また、金融機関によっては、売買価格の妥当性や不動産会社の関与、購入後の居住状況などを確認することがあります。
そのため、まずは親族間売買に対応できる金融機関を探すことが重要です。
私は、親族間売買では金利の比較よりも、最初に融資の対象になるかを確認することが大切だと思っています。
### STEP4：税金について専門家へ相談する
次に、税理士などへ相談し、税金の問題を確認します。
特に確認したいのが、
贈与税。
譲渡所得税。
不動産取得税。
登録免許税。
住宅ローン控除。
将来の相続への影響。
などです。
例えば、売買価格が相場より大幅に安い場合には、買主に贈与税が課税される可能性があります。
また、売主に譲渡所得が発生すれば、譲渡所得税がかかる場合があります。
親族間売買では、売主と買主の両方について税金を確認することが重要です。
### STEP5：売買契約書を作成する
売買価格や資金計画、税金の確認ができたら、売買契約を締結します。
親族同士だからといって、口約束だけで進めることはおすすめしません。
例えば、
売買価格はいくらなのか。
手付金を支払うのか。
残代金はいつ支払うのか。
住宅ローンが利用できなかった場合はどうするのか。
建物の不具合についてどう取り扱うのか。
引き渡し日はいつなのか。
こうした条件を明確にする必要があります。
また、不動産会社が仲介する場合には、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明などの手続きが必要になります。
親族間売買だからといって、一般の不動産売買に必要な確認を省略していいわけではありません。
### STEP6：代金の支払いと所有権移転登記を行う
最後に、売買代金の支払いと所有権移転登記を行います。
例えば、長男が父親から住宅を購入する場合です。
長男から父親へ売買代金を支払い、司法書士が所有権移転登記を申請します。
このとき、売買代金を実際に支払ったことが分かるように、銀行振込などで記録を残しておくことが重要です。
また、売主の住宅ローンが残っている場合には、抵当権の抹消についても確認する必要があります。
私は、親族間売買では、契約書の作成だけでなく、資金の流れと登記まで適切に進めることが重要だと思っています。
6.まとめ｜親族間売買は適正価格・融資・税金の事前確認が重要
今回は、親族間売買が難しいと言われる理由と、失敗しないための進め方について解説しました。
まず、親族同士で不動産を売買すること自体は可能です。
親から子どもへ実家を売却する。
兄弟間で共有持分を売買する。
親の施設入居に合わせて子どもが実家を購入する。
こうした取引は、条件によっては有効な選択肢になります。
ただし、親族間売買では、一般の不動産売買とは異なる注意点があります。
その中でも特に重要なのが、住宅ローンと税金です。
住宅ローンについては、親族間売買という理由で融資対象外になる金融機関があります。
また、購入後に誰が住むのか、売買価格が適正なのか、取引の目的は何なのかなどを確認されることがあります。
そのため、住宅ローンを利用する場合には、売買契約を締結する前に、対応できる金融機関を確認することが重要です。
そして、税金についても注意が必要です。
親子だからといって、相場より大幅に安い価格で売買すると、贈与税が課税される可能性があります。
また、売主に譲渡所得が発生すれば、譲渡所得税がかかる場合があります。
そのため、私は親族間売買では、売主と買主の両方について税金を確認することが重要だと思っています。
さらに、親族間売買では、家族同士の関係にも配慮する必要があります。
例えば、父親が所有する実家を長男が購入する場合です。
父親と長男が納得していても、ほかの兄弟が事情を知らなければ、将来の相続でトラブルになる可能性があります。
もちろん、すべての親族の同意が法律上必要になるわけではありません。
しかし、家族同士だからこそ、必要な説明や話し合いを行うことには意味があります。
私は、親族間売買で最も避けたいのは、
「家族だから大丈夫だろう」
という考え方で、必要な確認を省略してしまうことです。
むしろ、家族同士だからこそ、
**適正価格を確認すること。**
**住宅ローンの利用条件を確認すること。**
**税金について専門家へ相談すること。**
**売買契約書を作成すること。**
**売買代金の支払いと登記を適切に行うこと。**
このような手続きを丁寧に進める必要があります。
Re・maisonでは、千葉市を中心に、不動産の売買についてご相談を承っています。
「親が所有している実家を購入したい」
「親族間売買で住宅ローンを利用できるか知りたい」
「親子間で売買する場合の適正価格を知りたい」
「兄弟間で共有している不動産を整理したい」
「親族間売買と贈与のどちらがいいか迷っている」
こうした疑問があれば、売買契約を締結する前にご相談ください。
住宅ローンについては金融機関の審査が必要であり、税金については税理士などの専門家による確認が必要です。
ただし、不動産会社として適正価格の査定や売買方法の検討、必要な手続きの整理などをお手伝いすることはできます。
私は、不動産売買で大切なのは、単に所有者の名義を変更することではないと思っています。
売主と買主の双方が取引内容を理解し、納得できること。
そして、売買が完了した後も、家族同士の関係に余計な問題を残さないこと。
そこまで考えて進めることが、後悔しない親族間売買につながると考えています。
