こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
最近、千葉市を中心に不動産売買のご相談をいただく中で、空き家についてのお問い合わせもあります。
「親が施設に入居したので、実家が空き家になってしまった」
「相続した家があるけれど、誰も住む予定がない」
「建物が古くなってきたので、そろそろ売却した方がいいのかな？」
「空き家を売りたいけれど、何から始めればいいのか分からない」
こうした悩みを抱えている方は少なくないと思います。
空き家の売却というと、まず室内を片付けたり、建物を解体したりすることを考える方もいらっしゃいます。
しかし、私は**空き家を売ると決めたら、最初に片付けや解体をする必要はない**と考えています。
なぜなら、空き家の状態や立地によって、適した売却方法が異なるからです。
例えば、築40年の戸建てであっても、建物を残したまま購入したいという方がいるかもしれません。
一方、建物の傷みが激しく、土地として売却した方が購入希望者を見つけやすいケースもあります。
また、不動産会社が直接買い取るのであれば、家財道具を残した状態で相談できる場合もあります。
つまり、何も考えずに片付けや解体を始めてしまうと、必要のない費用をかけてしまう可能性があるということです。
そして、もう一つ重要なのが、空き家を所有し続けることによる負担です。
空き家は誰も住んでいなくても、固定資産税や維持管理費が発生します。
また、定期的な換気や清掃、庭木の手入れなどを行わなければ、建物の状態が悪くなったり、近隣トラブルにつながったりする可能性もあります。
ただし、空き家だからといって、必ずすぐに安く売却するべきというわけではありません。
大切なのは、建物と土地の状態を把握し、売却価格や費用、税金などを比較したうえで判断することです。
今回は、千葉市を中心に不動産売買を取り扱う立場から、空き家を売ると決めたときに最初にやるべきこと、売却方法の違い、必要な費用、税金の注意点、そして失敗しない売却の進め方について解説します。
1.空き家を売る前に最初に確認したい5つのポイント
空き家を売却すると決めたとき、まず行っていただきたいのが、建物と土地の現状確認です。
私は、空き家の売却では、いきなり売却価格を決めるよりも、まず物件の状態を把握することが重要だと考えています。
特に長期間使用していない住宅では、住んでいた頃には気づかなかった問題が見つかる場合があります。
### ① 建物の状態を確認する
まず確認したいのが、建物の状態です。
例えば、
床が沈んでいないか。
壁や基礎に大きなひび割れがないか。
建物が傾いていないか。
窓や扉の開閉に問題がないか。
こうした点です。
空き家は、住んでいる住宅と比べて換気や日常的な清掃が行われにくく、湿気や雨水の侵入などに気づくのが遅れる場合があります。
特に築30年、40年と経過した戸建てでは、建物の状態によって売却方法が変わることがあります。
ただし、築年数が古いからといって、必ず建物を解体しなければならないわけではありません。
建物の状態が比較的良好であれば、中古戸建てとして売却できる可能性があります。
また、購入後にリフォームやリノベーションを考えている方もいます。
そのため、まずは建物の状態を確認することが大切です。
### ② 雨漏りやシロアリ被害を確認する
次に確認したいのが、雨漏りやシロアリ被害です。
例えば、天井に雨染みがあったり、床が不自然に沈んだりしている場合には注意が必要です。
雨漏りは、屋根や外壁などから雨水が侵入し、建物内部の木材を傷めてしまうことがあります。
また、シロアリ被害によって床下の木材などが傷んでいる場合もあります。
こうした不具合は、購入希望者の判断や売却価格に影響する可能性があります。
ただし、不具合が見つかったからといって、売却前に必ず修理しなければならないわけではありません。
修理費用をかけた方がいい場合もあれば、現状のまま売却した方がいい場合もあります。
私は、修理を始める前に、不動産会社へ相談することをおすすめしています。
### ③ 土地の境界と接道状況を確認する
空き家の売却では、建物だけでなく土地の状況も重要です。
特に古い戸建ての場合、土地の境界が明確になっていないことがあります。
例えば、
隣地との境界標が見つからない。
昔の測量図しか残っていない。
ブロック塀がどちらの所有物なのか分からない。
こうしたケースです。
境界が不明確な場合、売却前に測量などが必要になることがあります。
また、前面道路の幅員や接道状況によっては、建て替えに制限が生じる場合があります。
例えば、建築基準法上の道路に必要な形で接していない土地では、原則として再建築が難しくなることがあります。
そのため、私は空き家の売却では、建物の状態と同じくらい土地の条件を確認することが重要だと思っています。
### ④ 家財道具や残置物の状況を確認する
相続した実家などでは、家具や家電、衣類などが残っていることがあります。
こうした家財道具をすべて処分しなければ売却できないと思っている方もいるかもしれません。
しかし、必ずしもそうではありません。
例えば、不動産会社による買取であれば、残置物を残したまま売却できる条件を相談できる場合があります。
一方、一般の購入希望者へ売却する場合には、引き渡しまでに撤去することが求められる場合があります。
そのため、私は売却方法が決まる前に、多額の費用をかけて片付けをすることはおすすめしていません。
まずは、現状のままで売却できるか確認することが重要です。
### ⑤ 不動産の名義を確認する
最後に確認したいのが、不動産の名義です。
例えば、父親が亡くなって実家を相続したものの、登記上の名義が父親のままになっている場合があります。
このような場合には、相続登記などの手続きを確認する必要があります。
また、相続人が複数いる場合には、誰が不動産を取得するのか、売却代金をどのように分けるのかなどを整理する必要があります。
空き家の売却では、建物や土地の状態だけでなく、権利関係の確認も重要です。
2.空き家を売却する目的を整理する｜高く売るか、早く売るか
空き家の状態を確認したら、次に考えていただきたいのが売却の目的です。
私は、不動産売却では「なぜ売却するのか」によって、適した売却方法が変わると考えています。
### 空き家を売却する理由は人によって違う
例えば、次のような理由があります。
- 誰も住む予定がないため売却したい
- 固定資産税や管理費の負担を減らしたい
- 相続人同士で売却代金を分けたい
- 親の施設入居費用や老後資金に充てたい
- 建物が古くなり、維持管理が難しくなった
- できるだけ高い価格で売却したい
こうした理由によって、売却方法の優先順位は変わります。
例えば、売却を急いでいないのであれば、仲介によって一般の購入希望者を探す方法が考えられます。
一方、相続人同士で早めに現金化したい場合には、不動産会社による買取を検討する方法もあります。
### 少しでも高く売りたい場合
少しでも高く売却したい場合には、仲介による売却が選択肢になります。
仲介とは、不動産会社が購入希望者を探し、売買契約の成立に向けて手続きを進める方法です。
例えば、千葉市内の住宅地にある空き家で、建物の状態も比較的良好だったとします。
この場合、中古戸建てとして購入希望者を募集することで、建物を残したまま売却できる可能性があります。
また、土地としての需要が高い場所であれば、建物付きの土地として販売する方法もあります。
ただし、仲介では購入希望者が見つかるまでの期間を確約できません。
そのため、売却価格だけでなく、売却までの時間も考える必要があります。
### できるだけ早く売りたい場合
一方、できるだけ早く売却したい場合には、不動産会社による買取を検討する方法があります。
買取とは、不動産会社が直接不動産を購入する方法です。
例えば、建物が古く、室内に家財道具が残っている住宅でも、買取条件によっては現状のまま売却できる場合があります。
また、購入希望者を一般募集する必要がないため、条件がまとまれば売却時期を比較的見通しやすいことがあります。
ただし、一般的には仲介による売却価格よりも買取価格が低くなる傾向があります。
そのため、私は仲介と買取の両方を比較することが重要だと思っています。
### 売却価格だけでなく手元に残る金額を考える
ここで注意していただきたいのが、売却価格だけを比較しないことです。
例えば、
仲介での売却価格：2,000万円
買取価格：1,700万円
という場合を考えてみましょう。
一見すると、仲介の方が300万円高く売却できます。
しかし、仲介では仲介手数料などが必要になる場合があります。
また、売却前に残置物の処分や測量などが必要になることもあります。
一方、買取では、不動産会社が直接買主となるため、通常はその取引について仲介手数料が発生しません。
ただし、買取でも登記関係費用などが発生する場合があります。
そのため、私は売却価格だけでなく、**必要な費用を差し引いて、最終的に手元にいくら残るのか**を比較することが重要だと考えています。
3.空き家はいくらで売れる？査定価格と4つの売却方法
空き家を売却する際に、多くの方が気になるのが売却価格だと思います。
「築40年の実家でも売れるのかな？」
「建物が古いから、土地の価格しかつかないのでは？」
「解体した方が高く売れるのかな？」
こうした疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
### 空き家の査定は現地確認が重要
現在はインターネットで不動産の簡易査定を利用できるサービスもあります。
ただし、私は築年数が古い空き家ほど、現地を確認した査定が重要だと考えています。
なぜなら、空き家の価格は、住所や土地面積、築年数だけでは判断しきれないからです。
例えば、
建物の傷み具合。
土地の形状。
前面道路の幅員。
接道状況。
隣地との境界。
再建築の可否。
残置物の量。
こうした条件によって、売却価格が変わる可能性があります。
また、同じ千葉市内でも、駅からの距離や周辺環境、土地の需要によって価格は異なります。
そのため、私は空き家の査定では、周辺の成約事例と現地の状況を合わせて判断することが重要だと思っています。
### ① 中古戸建てとして仲介で売却する
一つ目が、中古戸建てとして仲介で売却する方法です。
例えば、築35年の住宅でも、建物の状態が比較的良好であれば、中古戸建てとして販売できる可能性があります。
また、購入後にリフォームを考えている方にとっては、建物を残したまま購入できることがメリットになる場合もあります。
ただし、建物の状態によっては、購入希望者から修繕費用を考慮した価格交渉が入ることもあります。
そのため、建物の状態を正確に把握し、適切な販売価格を設定することが重要です。
### ② 不動産会社へ買取してもらう
二つ目が、不動産会社による買取です。
例えば、
建物が古く、修繕が必要。
室内に家財道具が残っている。
できるだけ早く売却したい。
一般の購入希望者へ売却するには条件が難しい。
こうした場合に検討できます。
不動産会社が直接購入するため、条件によっては残置物の処分や建物の修繕を行わずに売却できる場合があります。
ただし、買取価格は不動産会社が購入後に必要とする工事費用や販売経費、リスクなどを考慮して決まります。
そのため、仲介での売却価格より低くなることがあります。
### ③ 建物を解体して土地として売却する
三つ目が、建物を解体して土地として売却する方法です。
例えば、建物の老朽化が進んでおり、購入希望者が新築住宅を建てたいと考えるようなケースです。
建物を解体して更地にすることで、購入希望者が土地の形状や広さを確認しやすくなる場合があります。
ただし、解体には費用がかかります。
解体費用は建物の構造や規模、立地、アスベストの有無などによって大きく異なります。
また、建物を解体すると、住宅用地に適用されていた固定資産税などの軽減措置が、翌年度以降に適用されなくなる場合があります。
そのため、私は空き家を売却する前に、いきなり建物を解体することはおすすめしていません。
まずは建物付きの状態で査定し、解体費用と売却価格の差を比較することが重要です。
### ④ リフォーム・リノベーションして売却する
四つ目が、建物をリフォームやリノベーションして売却する方法です。
例えば、室内の設備が古くても、建物の基本的な状態が良好であれば、リフォームによって購入希望者に魅力を感じてもらえる可能性があります。
ただし、リフォーム費用をかけた分だけ売却価格が上がるとは限りません。
例えば、500万円かけてリフォームしても、売却価格が500万円以上高くなるとは限らないということです。
また、購入希望者によって好みの内装や設備が異なります。
そのため、私は売却前に大規模なリフォームを行うことについては、慎重に考えた方がいいと思っています。
Re・maisonでは、不動産売買仲介だけでなく、買取再販やリフォームも取り扱っています。
そのため、空き家の状態や売却目的に応じて、仲介・買取・リフォームなどの選択肢を比較することができます。
4.空き家売却で注意したい税金・相続登記・必要な費用
空き家を売却する際には、売却価格だけでなく、税金や登記関係の手続きについても確認する必要があります。
特に相続した空き家の場合には、売却する時期によって利用できる税金の特例が変わることがあります。
### 空き家を売却すると税金はいくらかかる？
空き家を売却した場合、売却によって利益が発生すると、譲渡所得税や住民税がかかる可能性があります。
譲渡所得は、基本的に次のように計算します。
**譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用**
例えば、
売却価格：2,500万円
取得費：800万円
譲渡費用：100万円
という場合です。
2,500万円－800万円－100万円＝1,600万円
となり、譲渡所得は1,600万円です。
ただし、取得費や譲渡費用に含められる金額には税法上のルールがあります。
また、特別控除などの制度を利用できる場合には、課税対象となる金額が変わることがあります。
### 相続した空き家の3,000万円特別控除とは？
相続した空き家を売却する場合には、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、すべての空き家が対象になるわけではありません。
例えば、対象となる家屋には、原則として1981年5月31日以前に建築されたことや、区分所有建物ではないことなどの条件があります。
また、亡くなった方の居住状況や、相続後の利用状況、売却価格、耐震性などについても条件があります。
2024年以降の譲渡については、一定の条件を満たす場合、買主が譲渡後の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行うケースも対象となり得ます。
なお、相続人が3人以上の場合には、2024年以降の譲渡について控除限度額が原則2,000万円となる点にも注意が必要です。
さらに、売却期限についても確認する必要があります。
原則として、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが条件です。
また、現行制度では2027年12月31日までの譲渡が対象となっています。
私は、相続した空き家を売却する場合には、解体や売買契約を進める前に、税理士などへ特例の適用条件を確認することをおすすめしています。
### 相続登記は義務化されている
2024年4月1日から、相続登記が義務化されています。
相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
また、義務化以前に発生した相続についても対象になります。
そのため、相続した実家が亡くなった親の名義のままになっている場合には、早めに確認することが重要です。
相続人が複数いる場合には、遺産分割協議などが必要になることもあります。
### 空き家を所有している間にも費用がかかる
空き家は誰も住んでいなくても、所有しているだけで費用が発生します。
例えば、
固定資産税・都市計画税。
火災保険料。
庭木の手入れ。
建物の修繕。
電気・水道などの維持費。
定期的な管理費用。
こうした費用です。
また、建物の管理状態が悪くなると、周辺住民とのトラブルにつながる可能性もあります。
さらに、管理不全空家等や特定空家等として法令に基づく勧告を受けた場合には、住宅用地の固定資産税などの軽減措置が適用されなくなることがあります。
ただし、空き家になっただけで、直ちに住宅用地の特例がなくなるわけではありません。
私は、空き家を所有し続ける場合には、毎年どのくらいの費用がかかるのか確認することが重要だと考えています。
5.空き家を売るまでの流れと失敗しないための注意点
ここからは、実際に空き家を売却するまでの流れについて説明します。
私は、空き家の売却では、正しい順番で準備することが重要だと考えています。
### STEP1：建物と土地の状態を確認する
まず、建物の状態や土地の条件を確認します。
例えば、
雨漏りがないか。
建物に大きな不具合がないか。
境界が明確になっているか。
再建築が可能な土地か。
家財道具がどのくらい残っているか。
こうした点です。
ただし、最初から専門的な調査をすべて行う必要があるとは限りません。
まずは不動産会社に相談し、売却にあたって何を確認する必要があるのか整理することをおすすめします。
### STEP2：不動産の査定を行う
次に、不動産会社へ査定を依頼します。
このとき、私は一つの売却方法だけで判断しないことが重要だと思っています。
例えば、
中古戸建てとして売却した場合。
土地として売却した場合。
不動産会社が買い取る場合。
こうした方法によって、売却価格や必要な費用が変わる可能性があります。
そのため、複数の売却方法を比較することが重要です。
### STEP3：売却に必要な費用を確認する
査定価格が分かったら、売却に必要な費用を確認します。
例えば、仲介による売却であれば仲介手数料が発生する場合があります。
また、物件によっては、
測量費用。
残置物処分費用。
解体費用。
登記関係費用。
などが必要になることがあります。
私は、査定価格だけでなく、こうした費用を差し引いた手取り額を確認することをおすすめしています。
### STEP4：売却方法を決める
売却価格と必要な費用を確認したら、売却方法を決めます。
例えば、時間をかけてでも高い価格で売却したいのであれば、仲介を選ぶ方法があります。
一方、早めに売却したい場合や、残置物の処分などをまとめて相談したい場合には、買取を検討する方法もあります。
また、建物の状態によっては、リフォームや解体を行う方法も考えられます。
ただし、私は売却方法を決める前に、多額の費用をかけて工事を行うことはおすすめしていません。
まずは現状のまま売却できるか確認することが重要です。
### STEP5：売買契約・決済・引き渡しを行う
購入希望者が見つかり、売却条件がまとまったら売買契約を締結します。
その後、契約条件に従って残代金決済と引き渡しを行います。
このとき、売却する不動産に住宅ローンが残っている場合には、抵当権抹消などの手続きが必要になることがあります。
また、相続登記が済んでいない場合には、必要な登記手続きも確認する必要があります。
そのため、売却活動を始める前から、権利関係や住宅ローンの有無を整理しておくことが重要です。
### 空き家は早く売った方がいい？
ここまで読んでいただくと、
「空き家はできるだけ早く売った方がいいのかな？」
と思う方もいるかもしれません。
確かに、空き家を長期間所有すると、固定資産税や維持管理費がかかります。
また、建物の状態が悪くなる可能性もあります。
しかし、私は空き家だからといって、必ず急いで安く売却するべきだとは考えていません。
例えば、売却価格が2,000万円程度と考えられる不動産を、急いで1,500万円で売却する必要があるのかということです。
もちろん、売却を急ぐ事情があれば、価格よりもスピードを優先することもあります。
ただし、特に急ぐ理由がないのであれば、売却価格と売却期間のバランスを考えることが重要です。
また、相続した空き家については、税金の特例に期限がある場合があります。
そのため、私は空き家の売却では、
**早く動き始めることと、急いで安く売ることは別の話**
だと考えています。
早めに査定や必要な手続きを確認しておけば、売却方法を比較する時間を確保できます。
その結果、納得できる条件で売却できる可能性も高まると思っています。
6.まとめ｜空き家売却は片付けや解体より先に現状把握と査定が重要
今回は、空き家を売ると決めたときに最初にやるべきことについて解説しました。
まず、私が最もお伝えしたいのは、空き家を売却するからといって、いきなり片付けや解体を始める必要はないということです。
例えば、室内に家財道具が残っている場合でも、不動産会社による買取であれば、そのまま売却できる条件を相談できることがあります。
また、築40年を超える戸建てであっても、建物を残したまま購入したいという方がいるかもしれません。
一方、建物の老朽化が進んでいる場合には、土地として売却した方が購入希望者を見つけやすいケースもあります。
つまり、空き家の売却方法は、建物と土地の状態によって異なるということです。
そのため、私は空き家を売ると決めたら、次の順番で進めることをおすすめしています。
**① 建物と土地の状態を確認する**
雨漏りや建物の不具合、境界、接道状況などを確認します。
**② 売却する目的を整理する**
少しでも高く売りたいのか、早く売りたいのかによって、適した売却方法が変わります。
**③ 不動産の査定を行う**
周辺の成約事例や建物の状態、土地の条件などを踏まえて、売却価格を確認します。
**④ 仲介と買取などの売却方法を比較する**
売却価格だけでなく、必要な費用や売却期間も考えることが重要です。
**⑤ 税金や相続登記などの手続きを確認する**
特に相続した空き家の場合には、税金の特例や相続登記について確認する必要があります。
そして、もう一つ大切なのが、空き家を所有し続けることによる負担です。
空き家は誰も住んでいなくても、固定資産税や維持管理費が発生します。
また、管理が十分に行われていない場合には、建物の状態が悪くなったり、近隣トラブルにつながったりする可能性があります。
だからこそ、売却するかどうか迷っている段階でも、早めに不動産の価値を確認しておくことには意味があります。
私は、空き家の売却では、**「早く売ること」よりも「早く準備を始めること」**が重要だと考えています。
早めに準備を始めれば、仲介と買取を比較したり、必要な手続きを確認したりする時間を確保できます。
そのうえで、ご自身やご家族に合った売却方法を選ぶことが大切です。
Re・maisonでは、千葉市を中心に、空き家や相続した実家、古い戸建てなどの売却についてご相談を承っています。
「相続した実家を売却したい」
「築40年を超える空き家でも売れるか知りたい」
「家財道具が残っているけれど、そのまま売却できる？」
「建物を解体した方がいいのか迷っている」
「仲介と買取のどちらがいいか知りたい」
「空き家の査定だけお願いしたい」
こうした疑問があれば、売却を決める前でもお気軽にご相談ください。
Re・maisonでは、不動産売買仲介だけでなく、買取再販やリフォームも取り扱っています。
そのため、空き家の状態や売却目的に応じて、複数の売却方法を比較することができます。
私は、不動産売却で大切なのは、単純に高い価格を提示することではないと思っています。
実際に売却できる可能性がある価格を知ること。
必要な費用を理解すること。
売却までの時間を考えること。
そして、最終的に手元に残る金額を確認すること。
そこまで考えたうえで売却方法を選ぶことが、後悔しない空き家売却につながると考えています。
