こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
住宅を購入したお客様から、引き渡し後によく聞かれるのが、
「住宅ローン控除って何をすればいいんですか？」
「会社員でも確定申告するんですか？」
「中古マンションでも住宅ローン控除は使えますか？」
という質問です。
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを購入した方にとって非常に重要な制度です。
ただ、少し分かりにくい。
さらに制度改正も多いため、インターネットで検索すると、
「10年間控除される」
「13年間控除される」
「中古住宅は2,000万円まで」
「40㎡でも使える」
「50㎡以上必要」
など、違う情報がたくさん出てきます。
どれが正しいのか分からなくなりますよね。
住宅ローン控除は、
いつ入居したのか。
新築なのか中古なのか。
住宅の省エネ性能はどうなのか。
床面積は何㎡なのか。
所得はいくらなのか。
などによって条件が変わります。
そして2026年度の税制改正では住宅ローン減税が2030年まで延長され、特に中古住宅について制度が拡充されています。
Re・maisonでは中古マンションや中古戸建てをご紹介することが多いので、これはかなり重要な改正だと思っています。
今回は2026年10月現在の制度をもとに、
住宅ローン控除とは何なのか。
いくら税金が安くなるのか。
中古マンションでも利用できるのか。
2026年から何が変わったのか。
初年度の確定申告はどうすればいいのか。
購入前に何を確認しておけばいいのか。
できるだけ分かりやすく解説します。
1.住宅ローン控除とは？まず知っておきたい基本
住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
住宅ローンを利用して一定の要件を満たす住宅を購入した場合などに、年末の住宅ローン残高をもとに計算した金額を所得税から控除できる制度です。
所得税から控除しきれない場合には、一定の範囲で翌年の住民税から控除される場合もあります。
## 控除率は0.7％
2026年の住宅ローン減税の控除率は、
0.7％
です。
例えば単純に、
年末の住宅ローン残高3,000万円
だったとします。
3,000万円×0.7％＝21万円
となります。
ただし、
「必ず21万円戻ってくる」
という意味ではありません。
ここは非常に重要です。
住宅ローン控除には、住宅の種類や性能に応じた借入限度額があります。
さらに実際に控除できる金額は、その方が納めている所得税などによっても変わります。
そのため、
「住宅ローン残高×0.7％＝必ず戻ってくる金額」
ではありません。
あくまで制度上の控除額を計算する基礎になる数字と考えてください。
## 住宅ローン控除は「現金がもらえる制度」ではない
これもよくある勘違いです。
住宅ローン控除は、
「家を買ったら国からお金がもらえる制度」
ではありません。
基本的には、自分が負担する所得税などから一定額を控除する制度です。
そのため、同じ3,000万円の住宅ローンを借りている人でも、実際に受けられる控除額が同じとは限りません。
年収や所得税額などによって違います。
## 住宅ローンは10年以上必要
住宅ローン控除を受けるための主な要件の一つとして、
住宅ローンの返済期間が10年以上
であることがあります。
例えば非常に短い期間のローンを組んで住宅を購入した場合には、対象にならない可能性があります。
## 所得にも条件がある
2026年の制度では、住宅ローン減税を利用する方の合計所得金額について、
2,000万円以下
という要件があります。
また床面積要件については所得等によって条件が変わるため、後ほど詳しく説明します。
2.2026年の住宅ローン控除は何が変わった？
今回の記事を更新するうえで、ここがかなり重要です。
2026年度税制改正によって、住宅ローン減税の適用期限が5年間延長されました。
対象となるのは、
2026年1月1日から2030年12月31日まで
に入居した場合です。
そして今回の改正では、中古住宅への支援が拡充されています。
## 中古住宅でも最大13年間
以前、
「新築は13年、中古は10年」
というイメージを持っている方も多いと思います。
2026年以降は、中古住宅でも住宅性能によって控除期間が13年間となるものがあります。
例えば、
長期優良住宅・低炭素住宅。
ZEH水準省エネ住宅。
省エネ基準適合住宅。
などの既存住宅です。
つまり今後、中古住宅では、
「住宅ローン控除が使えるか？」
だけではなく、
「この住宅はどの性能区分なのか？」
を見ることがさらに重要になります。
## 中古住宅の借入限度額も変わる
2026年以降の既存住宅では、住宅性能によって住宅ローン控除の対象となる借入限度額が違います。
例えば一般世帯の場合、
長期優良住宅・低炭素住宅
3,500万円
ZEH水準省エネ住宅
3,500万円
省エネ基準適合住宅
2,000万円
その他の住宅
2,000万円
などとなっています。
さらに一定の子育て世帯・若者夫婦世帯では、性能の高い既存住宅について借入限度額が上乗せされる仕組みがあります。
だから、
「中古住宅なら全部2,000万円まで」
という理解ではなくなっています。
## 床面積40㎡以上へ緩和
今回の改正で個人的に注目したいのがここです。
住宅ローン減税の床面積要件は、新築住宅・既存住宅ともに原則、
40㎡以上
へ緩和されています。
ただし、
合計所得金額1,000万円を超える方
や、
子育て世帯等への借入限度額の上乗せ措置を利用する方
については50㎡以上が必要です。
これは千葉市で中古マンションを探す場合にも関係してきます。
特に、
単身者。
夫婦2人。
コンパクトな2LDK。
40㎡台のマンション。
などを検討する方にとって、選択肢が広がる可能性があります。
ただし、床面積は広告に記載された壁芯面積ではなく、住宅ローン減税では登記簿上の床面積を確認する必要があります。
マンションの場合、
広告では42㎡だったのに、登記簿上では40㎡未満だった
という可能性もあります。
40㎡前後のマンションを検討するときは特に注意してください。
3.中古マンション・中古戸建てで住宅ローン控除を使う条件
Re・maisonでは中古マンションや中古戸建てをご紹介することが多いので、ここを詳しく説明します。
「中古住宅でも住宅ローン控除は使えますか？」
という質問への答えは、
一定の要件を満たせば使える
です。
## 自分が住む住宅であること
まず住宅ローン減税は、基本的に自分自身が居住するための住宅が対象です。
投資用マンション。
賃貸に出すための住宅。
セカンドハウス。
などとは考え方が違います。
住宅ローン減税を受ける本人が、主として居住する住宅であることが基本です。
## 引き渡しから6か月以内に入居する
住宅の引き渡しまたは工事完了から、
6か月以内
に居住することも主な要件です。
さらに、その年の12月31日まで引き続き居住していることなどの条件があります。
そのため、
「買ったけれど、しばらく住まない」
という場合には注意が必要です。
中古住宅を購入して大規模なリノベーションをする場合などは、入居時期についても事前に確認しておいた方がいいでしょう。
## 床面積を確認する
先ほど説明した通り、2026年以降は原則40㎡以上へ緩和されています。
ただし所得や上乗せ措置の利用状況によって50㎡以上が必要になる場合があります。
マンションの場合は、
販売図面の面積
だけを見ないでください。
登記簿上の床面積を確認します。
## 耐震性などの要件も確認する
中古住宅の場合、耐震性に関する要件なども確認します。
築年数だけを見て、
「築40年だから住宅ローン控除は使えない」
と決めるものではありません。
建築時期や耐震基準への適合などを確認します。
築年数が経過している住宅を購入する場合には、契約前に住宅ローン控除の対象になるか確認しておくことをおすすめします。
## 住宅性能によって控除内容が変わる
2026年以降の住宅ローン減税では、中古住宅でも省エネ性能が重要になっています。
例えば、
長期優良住宅。
低炭素住宅。
ZEH水準省エネ住宅。
省エネ基準適合住宅。
その他の住宅。
というように、住宅性能によって借入限度額や控除期間が変わります。
ここは今後の中古住宅選びで非常に重要になってくると思います。
「住宅ローン控除が使える」
だけではなく、
「どの区分で使えるのか？」
まで確認する。
これが2026年以降の住宅購入では大切です。
4.初年度の確定申告はどうする？必要書類と手続き
では実際に住宅を購入した後、どうやって住宅ローン控除を受けるのでしょうか。
給与所得者、いわゆる会社員の場合でも、
最初の年は確定申告
が必要です。
2年目以降は、給与所得者であれば年末調整で住宅ローン控除を受けられる場合があります。
## いつ確定申告する？
例えば2026年に住宅を購入して入居した場合、
2026年分の所得について、翌年に確定申告
することになります。
会社員の方は、
「会社が年末調整してくれるから何もしなくていい」
と思わないようにしてください。
住宅ローン控除を初めて受ける年は、自分で確定申告を行います。
## 確定申告はe-Taxでもできる
現在は税務署へ行かなくても、国税庁の確定申告書等作成コーナーなどを利用して、自宅からe-Taxで申告することもできます。
マイナンバーカードなどを利用して手続きを進められます。
以前に比べると、確定申告のハードルはかなり下がっていると思います。
## 必要書類は住宅によって違う
元の記事では、
住民票。
登記事項証明書。
売買契約書。
住宅ローン残高証明書。
源泉徴収票。
などを一覧にしていました。
ただし現在は、申告方法や住宅の種類、情報連携の状況などによって必要書類が異なります。
そのため、
「この7点を持っていけば必ずOK」
という書き方はしない方がいいでしょう。
基本的には、
住宅借入金等特別控除額の計算明細書。
住宅ローンの年末残高に関する情報。
住宅の取得価額や取得年月日などが分かる書類。
土地・建物に関する情報。
住宅性能に応じた証明書類。
などが必要になります。
給与所得者の場合、源泉徴収票の内容は確定申告書作成時に必要になりますが、現在は原則として確定申告書への添付・提示は不要です。
住宅によって必要書類が変わるため、実際に申告するときは国税庁の最新案内を確認してください。
## 省エネ住宅は証明書類に注意
2026年以降は住宅性能によって借入限度額や控除期間が変わります。
そのため、
「この住宅は省エネ基準適合住宅です」
「ZEH水準です」
という場合には、その性能を証明する書類が重要になります。
中古住宅を購入するときには、
住宅ローン控除が使えるか
だけではなく、
必要な証明書が用意できるか
まで確認しておいた方が安心です。
## 2年目以降はどうする？
給与所得者の場合、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を受けることができます。
必要な申告書等を勤務先へ提出します。
つまり会社員の場合は、
1年目
確定申告
2年目以降
年末調整
という流れが基本です。
ただし、給与所得者以外の方や、ほかの理由で確定申告が必要な方は手続きが異なります。
5.Re・maisonが「契約前」に住宅ローン控除を確認する理由
住宅ローン控除というと、
「家を買った後に確定申告する話」
だと思われがちです。
でも私は、
購入前に確認するもの
だと思っています。
なぜなら、家を買った後に、
「このマンション、住宅ローン控除が使えなかったんですか？」
となっても、物件を買い直すことはできないからです。
## 築古マンションは特に確認する
千葉市には築年数が経過した中古マンションや団地も多くあります。
私は以前から、
「築年数だけでマンションを判断しない」
とお伝えしています。
築40年、50年でも、
立地がいい。
管理状態がいい。
修繕がしっかり行われている。
価格が適正。
こうしたマンションなら購入候補になることはあります。
ただし、
住宅ローン。
住宅ローン控除。
耐震性。
管理状態。
修繕積立金。
将来の売却。
については一つずつ確認する必要があります。
住宅ローン控除が使えるかどうかだけで物件を決める必要はありません。
でも、
使えると思って買ったのに使えなかった
は避けるべきです。
## 40㎡台のマンションは登記面積を見る
今回の制度改正で、40㎡台の中古マンションを検討する方にはメリットがあります。
ただし先ほど説明した通り、
広告面積＝住宅ローン控除の判定面積
とは限りません。
例えば販売図面に、
専有面積41.5㎡
と書いてあったとしても、それだけで判断しない。
登記事項証明書で床面積を確認する。
特に40㎡ギリギリのマンションでは重要です。
## 「最大○万円控除」で物件を選ばない
不動産広告などでは、
「住宅ローン控除で最大○○万円！」
という表現を見かけることがあります。
でも私は、住宅ローン控除の金額だけで物件を選ぶことはおすすめしません。
例えば、
住宅ローン控除が大きい新築住宅。
住宅ローン控除は小さいけれど立地の良い中古マンション。
どちらが得なのか。
これは住宅ローン控除だけでは決まりません。
物件価格。
管理費。
修繕積立金。
固定資産税。
リフォーム費用。
住宅ローン金利。
将来の売却価格。
全部違います。
住宅ローン控除で数十万円の差があったとしても、購入価格が500万円、1,000万円違えば住宅全体の収支は大きく変わります。
税金は重要です。
でも、
税金を得するために家を買う
わけではありません。
自分に合った住宅を選んだうえで、利用できる制度をきちんと使う。
この順番が大切です。
## 売却時の3,000万円特別控除にも注意
住み替えの場合はさらに注意が必要です。
現在の自宅を売却して、新しい住宅を住宅ローンで購入する。
このとき、
旧居の売却で3,000万円特別控除を利用する。
新居で住宅ローン控除を利用する。
という両方の制度を考えるケースがあります。
しかし、これらは入居・売却の時期などによって併用できない場合があります。
そのため住み替えでは、
「売却の税金」
と
「購入の住宅ローン控除」
を別々に考えないことが重要です。
どちらの制度を利用した方が有利なのか。
これは売却益や住宅ローン残高、所得などによって変わります。
住み替えこそ、売る前・買う前に確認してください。
6.まとめ｜住宅ローン控除は「買ってから」ではなく「買う前」に確認する
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを購入する方にとって重要な制度です。
2026年の制度では控除率は0.7％。
そして住宅ローン減税は2030年入居分まで延長されました。
今回の改正では、特に中古住宅への支援が拡充されています。
省エネ性能の高い中古住宅では、
借入限度額の引き上げ。
一定の場合の控除期間13年。
子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ。
などがあります。
また床面積要件についても、新築・中古とも原則40㎡以上へ緩和されました。
ただし、
合計所得金額。
床面積。
住宅ローンの返済期間。
入居時期。
住宅性能。
耐震性。
住宅の取得方法。
など、さまざまな条件があります。
だから、
「住宅ローンを組めば誰でも0.7％戻ってくる」
ではありません。
そして会社員の方でも、住宅ローン控除を初めて受ける年は確定申告が必要です。
2年目以降は、給与所得者であれば年末調整で受けられる場合があります。
ただ、今回一番お伝えしたいのは、
確定申告の方法を覚えること
ではありません。
住宅ローン控除の対象になるかを、住宅購入前に確認することです。
特に中古マンションでは、
築年数。
耐震性。
登記簿上の床面積。
省エネ性能。
必要な証明書。
などを確認します。
40㎡台のマンションを購入するなら、販売図面の専有面積だけではなく登記面積まで確認する。
築年数が経過したマンションなら、住宅ローン控除だけではなく住宅ローン・耐震性・管理状態まで確認する。
住み替えなら、旧居売却時の税制まで確認する。
ここまで考えて住宅を購入することが大切です。
Re・maisonでは、
「住宅ローン控除はいくら戻りますか？」
という相談だけでも構いません。
千葉市周辺で中古マンションや中古戸建てを検討していて、
「このマンションは住宅ローン控除を使えますか？」
「40㎡台だけど対象になりますか？」
「築古マンションでも使えますか？」
「省エネ住宅の証明書はありますか？」
「住み替えなので売却の3,000万円控除も使いたいです」
といった疑問があれば、契約前にご相談ください。
住宅購入では、
物件価格。
住宅ローン。
税金。
維持費。
そして将来の売却。
すべてつながっています。
家を買った後に、
「知らなかった」
とならないようにする。
そのために私たち不動産会社がいると考えています。
