こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
住宅を購入したお客様から、引き渡し後にこんな質問をいただくことがあります。
「不動産取得税って、いつ払うんですか？」
「購入時の諸費用は全部払ったと思っていたんですが、まだ税金があるんですか？」
「県から納税通知書が届いたんですけど、これは何ですか？」
初めて住宅を購入する方にとって、不動産取得税は少し分かりにくい税金だと思います。
売買契約のときに払う印紙税。
登記するときの登録免許税。
毎年かかる固定資産税。
そして今回説明する不動産取得税。
住宅購入では、いろいろな税金が出てきます。
その中でも不動産取得税が分かりにくい理由の一つが、
「購入したその日に支払う税金ではない」
ということです。
住宅の引き渡しが終わってしばらく経ってから納税通知書が届くことがあるため、
「何の請求だろう？」
と驚く方もいます。
さらに住宅の場合、一定の要件を満たせば軽減措置を受けられることがあります。
特に中古マンションや中古戸建てでは、
築年数。
床面積。
耐震基準。
自己居住用かどうか。
などによって取り扱いが変わります。
今回は、
不動産取得税とは何なのか。
いつ払うのか。
いくらくらいになるのか。
中古マンションでも軽減されるのか。
2026年から何が変わったのか。
千葉県で購入した場合はどう手続きするのか。
初めて住宅を購入する方にも分かるように解説していきます。
1.不動産取得税とは？固定資産税との違い
不動産取得税とは、その名前のとおり、
土地や建物などの不動産を取得したとき
に都道府県から課税される税金です。
千葉県内の住宅を取得すれば、千葉県に納めます。
## 基本的には一度だけかかる税金
固定資産税との大きな違いはここです。
固定資産税は、不動産を所有している間、毎年課税されます。
一方、不動産取得税は、不動産を取得したときに一度課税される税金です。
そのため、
「家を持っている限り毎年、不動産取得税を払う」
わけではありません。
住宅購入後に一度発生する税金と考えると分かりやすいと思います。
## 売買だけが対象ではない
不動産取得税は、一般的な住宅の売買だけが対象ではありません。
例えば、
売買。
交換。
贈与。
新築。
増築。
改築。
などによって不動産を取得した場合にも課税対象になることがあります。
また、登記をしているかどうか、有償か無償かだけで課税の有無が決まるものでもありません。
## 相続では原則として課税されない
ここはよく聞かれます。
「親から家を相続した場合も不動産取得税がかかりますか？」
相続によって取得した不動産については、原則として不動産取得税は課税されません。
売買や贈与で取得した場合とは扱いが違います。
ただし、相続に関連する取得でも法律関係や取得原因によって扱いを確認した方がいいケースがあります。
個別のケースについては、管轄の県税事務所や税理士などへ確認してください。
2.不動産取得税はいくら？計算方法と税率
不動産取得税の基本的な計算方法は、
不動産の価格 × 税率
です。
ここで非常に重要なのが、
「不動産の価格」
です。
## 購入価格に税率を掛けるわけではない
例えば、
3,000万円で中古マンションを購入した。
だから、
3,000万円×3％＝90万円
と計算するわけではありません。
不動産取得税の計算に使われる「不動産の価格」は、原則として市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格、いわゆる固定資産税評価額を基準にします。
新築住宅などでまだ価格が登録されていない場合には、固定資産評価基準によって評価された価格が使われます。
つまり、
売買価格
と
不動産取得税を計算する価格
は別物です。
ここは初めて住宅を購入する方が勘違いしやすいところです。
## 2026年現在、土地・住宅の税率は3％
不動産取得税の本来の税率は4％ですが、特例によって2027年3月31日までに取得した、
土地。
住宅。
については3％となっています。
住宅以外の家屋については4％です。
そのため、2026年にマイホームを購入するケースでは、基本的に土地・住宅について3％を基準に考えます。
## 宅地評価土地には1/2の特例がある
さらに、2027年3月31日までに取得した宅地評価土地については、
課税標準となる土地の価格を1/2
とする特例があります。
例えば単純化して、
土地の固定資産税評価額が2,000万円
だった場合、
2,000万円×1/2＝1,000万円
この1,000万円を基準として税額を計算するイメージです。
ただし、住宅用土地については、さらに別の軽減措置を受けられる場合があります。
つまり不動産取得税は、
「評価額×3％」
だけを見ても、実際の納税額が分からないことがあります。
住宅を購入した場合には、
軽減措置まで確認する
ことが非常に重要です。
3.不動産取得税はいつ払う？通知が届く時期と手続き
ここが一番気になるところだと思います。
結論から言えば、
県税事務所から送付される納税通知書に記載された期限までに支払います。
重要なのは、
「購入から必ず○か月後」
という全国共通の期限ではないことです。
## 購入したその場では払わない
例えば中古マンションを購入すると、
売買契約。
住宅ローン。
残金決済。
所有権移転登記。
引っ越し。
という流れで進みます。
不動産取得税は通常、決済日にその場で支払う税金ではありません。
そのため住宅購入時には、
「不動産取得税のことを忘れていた」
ということが起きやすいんです。
購入後に納税通知書が届いて、
「まだお金がかかるの？」
となります。
## 「半年〜1年後」と決めつけない
インターネットでは、
「不動産取得税は購入から半年後」
「半年〜1年後に届く」
という説明も見かけます。
実際に購入からある程度時間が経ってから通知が届くことはあります。
ただし、通知時期は取得した不動産や課税事務の状況などによって異なります。
そのため、
「半年経っていないからまだ大丈夫」
「1年経ったからもう課税されない」
とは考えないでください。
千葉県でも、
県税事務所から送付される納税通知書により、定められた期限までに納める
というのが基本です。
## 千葉県では取得後60日以内の申告が基本
千葉県では、不動産を取得した場合、原則として取得した日から60日以内に申告書を提出することになっています。
ただし、取得から60日以内に登記申請を行った場合には、申告をしなくても差し支えないとされています。
通常の住宅売買では、残金決済時に所有権移転登記を行うことが多いため、
「自分で県税事務所へ申告した記憶がない」
という方も多いと思います。
一方で、登記申請をしていない場合などは申告が必要になります。
## 納税通知書が届いたらまず中身を確認する
通知が届いたら、
納税額。
納付期限。
土地・建物の内容。
軽減措置が反映されているか。
などを確認してください。
特に住宅を購入した方は、
「この金額で合っているのかな？」
と思ったら、支払う前に軽減措置の対象になるか確認することをおすすめします。
4.新築・中古住宅の軽減措置を分かりやすく解説
不動産取得税で最も重要なのが軽減措置です。
マイホームを購入した場合、一定の要件を満たすことで税負担が軽くなることがあります。
ここでは2026年10月現在の千葉県の制度を基準に説明します。
## 新築住宅の場合
一定の要件を満たす新築住宅では、住宅の価格から原則として、
1,200万円
が控除されます。
一定の長期優良住宅については1,300万円となる場合があります。
例えば単純化して、
住宅の評価額1,500万円
だった場合、
1,500万円－1,200万円＝300万円
この300万円をもとに税額を計算するイメージです。
もちろん、実際には住宅の条件を確認する必要があります。
## 2026年4月から床面積要件が変更
ここはこれから住宅を購入する方には重要です。
2026年4月1日以降に取得した住宅について、千葉県では新築住宅の軽減措置の床面積要件が、
40㎡以上240㎡以下
となっています。
中古住宅についても、2026年4月1日以降の取得では原則として、
40㎡以上240㎡以下
です。
以前は50㎡以上が一つの基準になっていたため、古いインターネット記事を見る場合には注意してください。
特に、
40㎡台のコンパクトマンション。
単身者向け中古マンション。
夫婦2人向けのコンパクト住宅。
などを検討している方には関係してくる変更です。
## 中古住宅でも軽減を受けられる
「中古住宅だから不動産取得税が高い」
と思っている方もいますが、中古住宅でも一定の要件を満たせば軽減措置があります。
千葉県では2026年4月1日以降の取得の場合、
床面積40㎡以上240㎡以下。
取得者自身が居住する。
1982年1月1日以後に新築された住宅。
または一定の新耐震基準に適合していることが証明された住宅。
などの要件があります。
そして、中古住宅の場合には新築された時期によって控除額が変わります。
例えば1997年4月1日以降に新築された中古住宅の場合、住宅の価格から1,200万円が控除されます。
築年数が古い住宅については、建築時期によって控除額が異なります。
## 「築年数が古い＝軽減なし」ではない
ここも大切です。
1982年より前の住宅でも、一定の耐震基準に適合していることを証明できる場合などには軽減対象になる可能性があります。
さらに一定の条件では、取得後に耐震改修を行って要件を満たすことで軽減を受けられる場合もあります。
だから、
「築古だから不動産取得税の軽減は使えない」
と自己判断しない方がいいでしょう。
Re・maisonでは築年数の経過した中古マンションを取り扱うことも多いので、この部分は購入前に確認しておきたいところです。
## 土地にも軽減措置がある
住宅の敷地についても、一定の要件を満たす場合には不動産取得税の軽減があります。
土地については単純に、
「45,000円控除」
という制度ではありません。
一定の住宅用土地では、土地の不動産取得税額から、
45,000円
または、
一定の計算式で求めた金額
のどちらか多い方を減額する仕組みです。
また、先ほど説明した宅地評価土地の課税標準1/2の特例とは別の仕組みです。
ここは非常に混同されやすいところです。
「土地は評価額を半分にして、さらに45,000円引けばいい」
と単純に計算するのではなく、取得した住宅と土地の条件を確認して計算する必要があります。
5.Re・maisonが住宅購入前に確認してほしいこと
不動産取得税の記事ですが、私が一番伝えたいのは、
税金の計算方法を全部覚えてください
ということではありません。
住宅購入前に、
「購入後にもお金がかかる」
ことを知っておいてほしいんです。
## 住宅購入の諸費用は決済日だけでは終わらない
住宅購入では、
手付金。
仲介手数料。
登記費用。
住宅ローン関係費用。
火災保険。
固定資産税等の精算金。
など、購入時にまとまったお金が必要になります。
そして購入後には、
不動産取得税。
固定資産税。
マンションなら管理費・修繕積立金。
戸建てなら将来の修繕費。
などもあります。
だから私は、
「頭金をいくら入れられるか」
より、
「家を買った後に現金をいくら残せるか」
の方が重要だと思っています。
例えば貯金500万円の方が、
頭金400万円。
購入諸費用100万円。
で現金をほぼ使い切ってしまう。
これはあまりおすすめしません。
家を買った直後には、
家具。
家電。
引っ越し。
エアコン。
カーテン。
リフォーム。
など、想像以上にお金がかかります。
そこに不動産取得税の通知が届けば、
「こんなにかかると思っていなかった」
となってしまいます。
## 「購入できるか」ではなく「購入後も生活できるか」
これは住宅ローンの記事でも何度もお伝えしています。
住宅ローンで4,000万円借りられる。
自己資金もある。
だから4,000万円の家を買える。
これだけでは資金計画として不十分です。
住宅購入後に、
毎月いくら住宅ローンを払うのか。
管理費・修繕積立金はいくらか。
固定資産税はいくらくらいか。
不動産取得税はどうなるか。
車のローンはあるか。
教育費はいくらかかるか。
毎月貯金できるか。
ここまで考える必要があります。
家を買うことがゴールではありません。
買った後の生活の方が長いからです。
## 中古マンションは税金だけで選ばない
不動産取得税の軽減が使えるかどうかは重要です。
でも、
「軽減が使える物件だから買う」
という選び方をするものでもありません。
中古マンションなら、
立地。
管理状態。
修繕積立金。
長期修繕計画。
大規模修繕履歴。
耐震性。
駅距離。
周辺環境。
将来の売却。
などを見る必要があります。
税金は購入判断の一要素です。
私は、
「税金がいくら安くなるか」
以上に、
「このマンションを10年後、20年後にも所有していて大丈夫か」
を見る方が重要だと思っています。
## 築古マンションこそ購入前に確認する
千葉市には築年数が経過した中古マンションや団地も多くあります。
築年数だけを見て、
「古いからダメ」
とは思いません。
立地が良く、管理もしっかりしているマンションなら、築年数が経過していても購入候補になることはあります。
ただし、
不動産取得税の軽減。
住宅ローン。
住宅ローン控除。
耐震基準。
将来の売却。
などについては、築浅住宅とは条件が違う可能性があります。
だから築古物件ほど、
「安いから買う」
ではなく、
購入前に一つずつ条件を確認する
ことが大切です。
6.まとめ｜不動産取得税まで含めて住宅購入の資金計画を考える
不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得したときに課税される都道府県税です。
毎年支払う固定資産税とは違い、取得時に一度課税される税金です。
そして住宅購入で覚えておいてほしいポイントは、
購入したその日に支払うとは限らない
ということです。
購入後に県税事務所から納税通知書が届き、そこに記載された期限までに支払います。
そのため、
「住宅購入時の支払いは全部終わった」
と思って現金を使い切らないようにしてください。
また、2026年現在、2027年3月31日までに取得した土地・住宅については、不動産取得税の税率は3％です。
宅地評価土地には課税標準となる価格を1/2とする特例もあります。
さらに住宅の場合には、
新築住宅。
中古住宅。
住宅用土地。
それぞれ一定の要件を満たすことで軽減措置を受けられる場合があります。
特に2026年4月1日以降に取得する住宅については、軽減措置の床面積要件が原則40㎡以上240㎡以下となっています。
中古住宅についても、
床面積。
居住要件。
建築時期。
耐震基準。
などによって軽減の対象になる可能性があります。
つまり、
「中古だから不動産取得税が高い」
「築古だから軽減されない」
と単純に判断するものではありません。
そして不動産取得税は、
売買価格×税率
で計算するわけでもありません。
原則として固定資産課税台帳に登録された価格などを基準に計算します。
初めて住宅を購入する方が、この仕組みを全部理解するのは大変だと思います。
だから最低限、
「住宅購入後にも不動産取得税という税金がある」
「住宅なら軽減措置を受けられる可能性がある」
「通知が届いたら、そのまま支払う前に内容を確認する」
この3つを覚えておいてください。
Re・maisonでは、物件価格だけではなく、
住宅ローン。
購入諸費用。
管理費・修繕積立金。
固定資産税。
不動産取得税。
購入後のリフォーム費用。
まで含めて住宅購入の資金計画を考えています。
「3,000万円の家が買えるか？」
ではなく、
「3,000万円の家を買った後も無理なく生活できるか？」
を見る。
これが大切です。
千葉市周辺で中古マンションや中古戸建てを検討していて、
「この物件、不動産取得税はいくらくらいですか？」
「築古マンションでも軽減は使えますか？」
「購入時に現金をいくら残しておけばいいですか？」
といった疑問があれば、物件を決める前でもお気軽にご相談ください。
住宅購入は、物件価格だけで判断するものではありません。
住宅ローン、税金、維持費、そして将来の売却まで含めて考える。
そこまで整理してから購入することが、後悔しない住宅選びにつながると私は考えています。
