こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
住宅購入の相談を受けていると、
「まだ買う物件が決まっていないのに、住宅ローンの審査をするんですか？」
と聞かれることがあります。
住宅ローンを初めて利用する方なら当然の疑問だと思います。
住宅ローンには一般的に、
「仮審査（事前審査）」
と
「本審査（正式審査）」
があります。
名前だけを見ると、
物件を決める
↓
売買契約をする
↓
住宅ローンを申し込む
という順番に感じるかもしれません。
でも実際の住宅購入では、物件を決める前や購入申込みをする前に住宅ローンの仮審査を行うことがあります。
私はむしろ、
「ある程度購入を考え始めたら、早めに仮審査をしておく」
ことをおすすめしています。
なぜなら、住宅ローンで重要なのは、
「欲しい物件が見つかってから借りられるか確認する」
ことではなく、
「自分がどのくらいの条件で住宅ローンを利用できそうなのかを確認してから物件を探す」
ことだからです。
例えば、
4,000万円くらいのマンションを探していた。
気に入った物件が見つかった。
購入申込みをした。
そこで初めて住宅ローンの仮審査をしたら、希望していた4,000万円の借入れが難しかった。
これでは、それまでの物件探しを一度やり直すことになるかもしれません。
反対に、
「5,000万円まで借りられそうです」
と言われたからといって、5,000万円の住宅を買う必要もありません。
住宅ローンの仮審査は、
「いくらまで借りられるかを競うための審査」
ではありません。
自分の住宅購入の選択肢を整理するためのものです。
今回は、
住宅ローンの仮審査とは何なのか。
いつ受ければいいのか。
何を確認されるのか。
どんな書類が必要なのか。
本審査とは何が違うのか。
落ちた場合はどうすればいいのか。
実際の住宅購入の流れに沿って分かりやすく解説します。
1.住宅ローンの仮審査（事前審査）とは？
住宅ローンの仮審査とは、本審査へ進む前の段階で行われる審査です。
「事前審査」と呼ばれることもあります。
金融機関によって手続きや審査内容は異なりますが、
年齢。
年収。
勤務先。
勤続年数。
雇用形態。
他の借入れ。
希望する住宅ローン金額。
返済期間。
購入予定物件の情報。
などをもとに審査が行われます。
## 仮審査に通れば住宅ローン確定？
ここは勘違いしないでください。
仮審査に通過しても、
「住宅ローンが正式に確定した」
という意味ではありません。
その後、正式な本審査があります。
本審査では必要書類などを提出し、金融機関等による正式な審査を受けます。
そのため、
仮審査承認
＝
住宅ローン融資確定
ではありません。
ただ、住宅購入を進めるうえでは非常に重要な判断材料になります。
## 仮審査と本審査は何が違う？
金融機関によって審査方法は異なるため、
「仮審査ではここしか見ない」
「本審査になったら初めてここを見る」
と一律には言えません。
大きく考えるなら、
仮審査
→現在の情報をもとに住宅ローン利用の可能性を事前に確認する
本審査
→必要書類などを提出して正式な融資判断を受ける
という違いです。
私はお客様には、
仮審査＝住宅購入を進めるための事前確認
本審査＝正式な融資手続き
くらいのイメージで説明しています。
2.仮審査はいつ受ける？物件が決まる前でもいい？
住宅ローン相談でかなり多い質問です。
「物件が決まってから仮審査するんですよね？」
必ずしもそうではありません。
金融機関によっては、購入予定物件の情報が必要になる場合があります。
一方、具体的な物件が確定する前でも、購入予定価格などをもとに相談・審査を進められる場合もあります。
重要なのは、
「仮審査はいつ申し込めるか」
だけではありません。
「いつ確認しておけば住宅購入を安全に進められるか」
です。
## 私は物件探しの早い段階をおすすめします
例えば、
年収500万円。
自己資金300万円。
現在家賃10万円。
予算3,500万円前後。
千葉市内で中古マンションを探したい。
ここまで決まっているなら、一度住宅ローンについて確認しておく価値があります。
なぜなら、物件を10件、20件と見てから、
「実は希望額の住宅ローンが難しかった」
となるより、
最初に予算を整理してから物件を探した方が効率的だからです。
## 人気物件ではスピードも重要
中古マンションや中古戸建てでは、同じ物件は一つしかありません。
条件の良い物件に複数の購入希望者が入ることもあります。
そのとき、
Aさん
住宅ローン仮審査済み
Bさん
これから住宅ローンを調べる
という状況なら、売主側が資金計画の確認を重視することがあります。
もちろん、
「仮審査済みなら必ず優先される」
というルールではありません。
売主が何を重視するかはケースによって異なります。
ただ、購入したい物件が見つかったときに、
「自分は住宅ローンを利用できそうなのか？」
が分かっている方が話を進めやすいのは確かです。
## だからといって最大額まで借りる必要はない
ここも大切です。
仮審査で、
「4,500万円まで可能」
という結果が出たとします。
それは、
「4,500万円の住宅を買いましょう」
という意味ではありません。
住宅ローンの審査可能額と、無理なく返せる金額は別です。
4,500万円借りられても、
3,500万円程度に抑える。
手元に現金を残す。
毎月貯金できる余裕を作る。
という考え方もあります。
住宅購入では、
借りられる額
ではなく、
無理なく返せる額
を基準にしてください。
3.仮審査では何を見られる？必要書類は？
仮審査で必要になる情報や書類は金融機関によって異なります。
そのため、ここでは一般的に確認される可能性があるものとして説明します。
## 年収・収入状況
住宅ローンですから、返済能力は重要です。
会社員なら源泉徴収票など。
自営業者・会社経営者などであれば、確定申告書や決算書など。
職業や金融機関によって必要になる書類が異なります。
ここで、
「年収を少し多めに書いておこう」
ということは絶対にやめてください。
住宅ローンは正式な資料を提出して進めていきます。
最初から正確な情報で相談することが重要です。
## 勤務先・勤続年数・雇用形態
勤務先や勤続年数なども申告します。
以前は、
「勤続3年以上ないと住宅ローンは無理」
という話を聞くこともありました。
でも、現在は金融機関や商品によって基準が異なります。
転職して間もない方でも住宅ローンを利用できる場合があります。
だから、
「勤続1年未満だから無理」
と自分で判断しないでください。
むしろ転職したばかりなら、その事実を最初に伝えて、
どの金融機関・商品を検討するか
を考えることが重要です。
## 他の借入れ
住宅ローン以外の借入れも重要です。
例えば、
自動車ローン。
カードローン。
教育ローン。
クレジットカードの分割払い。
リボ払い。
などです。
「車のローンは住宅と関係ない」
とは考えないでください。
他の借入れによる返済額も住宅ローン審査に影響する場合があります。
住宅ローン相談では、
何を借りているか。
残高はいくらか。
毎月いくら返しているか。
を整理しておくとスムーズです。
## 個人信用情報
住宅ローン審査では、金融機関等が個人信用情報を確認することがあります。
そこにはクレジットやローンなどの契約・支払状況に関する情報が登録されています。
過去の延滞などが審査に影響する可能性はあります。
ただし、
「一回支払いが遅れたら絶対に住宅ローンに通らない」
という単純なものではありません。
最終的な融資判断は金融機関等が行います。
もし、
過去にカードの支払いを遅らせた。
カードローンを利用していた。
昔の借入れ状況が分からない。
といった不安があるなら、住宅購入を進める前に相談してください。
本人が信用情報機関へ情報開示を申し込んで、自分の登録情報を確認する方法もあります。
## 購入予定物件
金融機関や審査段階によっては、物件資料等が必要になる場合があります。
中古住宅の場合は特に、
どんな物件を買うのか
も重要です。
再建築が難しい。
権利関係が特殊。
法令上の問題がある。
住宅ローン商品の条件に合わない。
こうした物件では、購入者の収入に問題がなくても希望する融資条件にならないことがあります。
だから、
「自分が住宅ローンに通るか」
と
「その物件で住宅ローンを利用できるか」
は分けて考える必要があります。
4.仮審査に落ちる主な理由と、やってはいけないこと
仮審査で希望する結果にならなかった場合、
「自分は家を買えないんだ」
と思ってしまう方がいます。
でも、必ずしもそうではありません。
重要なのは、
なぜ希望する条件にならなかった可能性があるのか
を整理することです。
## 借入希望額が大きい
まず考えられるのが、収入等に対して希望借入額が大きいケースです。
例えば4,500万円で申し込んで難しかったとしても、
借入額を4,000万円にする。
物件価格を下げる。
自己資金を調整する。
他の借入れを整理する。
などによって条件が変わる可能性があります。
だから、
否決＝住宅購入そのものを諦める
とは限りません。
## 他の借入れがある
車のローンやカードローンなどがある場合、住宅ローンを含めた返済負担が大きくなる可能性があります。
ただし、
「車のローンがあるから全部返してください」
と自己判断するのもおすすめしません。
貯金を使って自動車ローンを完済した結果、住宅購入後の手元資金がほとんどなくなってしまっては別の問題が出ます。
完済した場合に住宅ローン条件がどう変わるのかを確認してから判断した方がいいでしょう。
## 信用情報に不安がある
過去の延滞などがある場合も、審査に影響する可能性があります。
この場合、
何年前なのか。
どんな契約なのか。
現在どう登録されているのか。
などを確認することが重要です。
「たぶんブラックだと思います」
という状態で悩み続けるより、必要に応じて自分の信用情報を確認した方が話が早いこともあります。
## 転職したばかり・収入が安定していない
これも金融機関によって判断が異なります。
転職したばかり。
歩合給が多い。
自営業。
会社経営者。
こうした方でも住宅ローンを利用できるケースはあります。
大切なのは、
「一般的に厳しいらしい」
というインターネット情報だけで諦めず、自分の条件に合う金融機関や商品があるかを確認することです。
## 一度にやみくもに申し込まない
「1社落ちたから10社全部出してみよう」
という考え方も私はおすすめしません。
金融機関ごとに特徴があります。
自分の状況を整理せず、やみくもに申し込むのではなく、
なぜ今回の条件が難しかったのか。
借入額なのか。
他の借入れなのか。
勤務状況なのか。
物件なのか。
まず原因になりそうな部分を整理する。
そのうえで次の金融機関を検討する方がいいでしょう。
5. Re・maisonが物件探しより先に仮審査をすすめる理由
ここまで仮審査の仕組みを説明してきました。
でも、Re・maisonが仮審査を重要だと考えている一番の理由は、
住宅ローンに通すため
ではありません。
住宅購入を現実的にするためです。
## 「買える物件」と「買いたい物件」を合わせる
例えば、
希望エリア 稲毛海岸
希望 3LDK・70㎡前後
予算 3,500万円
だったとします。
住宅ローンも3,500万円程度なら問題なく検討できそう。
それなら、その予算を基準に物件を探せます。
一方、
5,000万円の新築マンションを何件も見てから、
住宅ローンを調べたら3,500万円程度までだった。
となれば、物件探しを最初からやり直すことになります。
これはかなり疲れます。
住宅探しでは、
希望条件。
市場価格。
住宅ローン。
この3つを最初に合わせることが重要です。
## 住宅ローンが通るから買うわけではない
逆のケースもあります。
仮審査をしたら、
「5,000万円まで大丈夫そうです」
と言われた。
だから5,000万円の住宅を探す。
これも違います。
現在の家賃。
毎月の生活費。
教育費。
車。
貯金。
旅行。
将来の収入。
これらを考えた結果、
「自分たちなら3,800万円くらいまでにしよう」
という判断でもいいんです。
むしろ私は、
最大まで借りない選択
も非常に大切だと思っています。
## 頭金0円でも住宅ローンを組める？
これもよく聞かれます。
現在では、物件価格の全額を住宅ローンで借りられるケースもあります。
金融機関や審査条件によっては、購入諸費用まで含めた融資を検討できる場合もあります。
だから、
「頭金がないから家は買えない」
とは限りません。
ただし、
借りられる
と
借りた方がいい
は別です。
自己資金をほとんど使わず購入するなら、
住宅ローン残高が多くなる。
毎月返済額も大きくなる。
購入直後に売却するとローン残高が売却価格を上回る可能性がある。
といったリスクも考えます。
頭金については、
いくら入れられるか
より、
購入後に現金をいくら残すか
から考えることをおすすめしています。
## 住宅ローンは物件探しの一部
不動産会社というと、
物件を紹介する仕事
というイメージが強いと思います。
もちろん物件紹介も大切です。
でも住宅購入では、
どの家を買うか
だけではなく、
どう買うか
も非常に重要です。
住宅ローン。
頭金。
購入諸費用。
毎月の支払い。
管理費・修繕積立金。
固定資産税。
将来の売却。
ここまで考えて初めて住宅購入だと思っています。
だからRe・maisonでは、
「まず物件をたくさん見ましょう」
だけではなく、
最初に資金計画と住宅ローンを整理する
ことを大切にしています。
6.まとめ｜仮審査は「家を買えるか」ではなく「どう買うか」を確認するもの
住宅ローンの仮審査は、住宅購入を進めるうえで重要なステップです。
ただ、
「銀行に合格するための試験」
のように考える必要はありません。
仮審査をする目的は、
自分がどのくらいの住宅ローンを利用できそうなのか。
現在の借入れに問題はないか。
住宅購入を進めるうえで事前に整理すべきことはないか。
こうしたことを確認するためです。
だから私は、
欲しい家が見つかってから慌てて住宅ローンを調べる
より、
住宅購入を具体的に考え始めた段階で、一度確認しておく
ことをおすすめしています。
特に、
転職したばかり。
自営業・会社経営者。
車のローンがある。
カードローンを利用している。
過去の支払いに不安がある。
頭金がほとんどない。
他社で住宅ローン審査に落ちた。
こうした方は、物件を契約する前に相談してください。
そして、仮審査で大きな金額の承認が出たとしても、
その金額まで借りる必要はありません。
住宅購入で本当に大切なのは、
借りられる金額
ではなく、
無理なく返せる金額
です。
家を買ったあとも、
貯金できる。
旅行にも行ける。
子どもの教育費も払える。
車も買い替えられる。
急な出費にも対応できる。
そういう余裕を残した住宅購入の方がいいと私は考えています。
そして、気に入った物件が見つかり、仮審査にも通過したら、次は売買契約と住宅ローンの本審査へ進みます。
ここで、
「仮審査が通ったからもう大丈夫」
と油断しないことも重要です。
本審査が終わり、最終的に住宅ローンが実行されるまでには注意しておきたいことがあります。
車のローン。
新しい借入れ。
転職。
クレジットカード等の支払い。
こうした点については、別の記事で「住宅ローン本審査」の注意点を詳しく解説していますので、仮審査に通過した方はそちらも確認してみてください。
住宅ローンは、
「いくら借りられるか？」
だけを見るものではありません。
自分たちが、
「どんな住宅なら無理なく買えるのか？」
を知るためのものです。
千葉市周辺で住宅購入を考えていて、
「まだ物件は決まっていないけど住宅ローンだけ相談したい」
という段階でも問題ありません。
年収や現在の借入れ、自己資金、毎月の生活費などを整理しながら、
いくら借りられそうなのか。
いくらまでなら無理なく返せそうなのか。
どの価格帯で物件を探した方がいいのか。
そこから一緒に考えていきます。
欲しい家を探す前に、
まず「自分に合った買い方」を知る。
住宅ローンの仮審査は、そのための最初の一歩です。
