こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
住宅購入が進み、住宅ローンの仮審査にも無事通過。
「これで住宅ローンは大丈夫ですよね？」
と安心する方は多いと思います。
でも、ここで少し注意が必要です。
住宅ローンには一般的に、
「仮審査（事前審査）」
と
「本審査（正式審査）」
があります。
仮審査に通過していても、その後の本審査で必ず承認されるとは限りません。
実際の不動産取引でも、
「事前審査は通っていたのに、本審査で条件が変わった」
「追加資料を求められた」
「最終的に希望していた融資を受けられなかった」
ということはあります。
特に注意してほしいのが、
「仮審査が通ったから、もう何をしても大丈夫」
と思ってしまうことです。
例えば、
車をローンで買う。
家具・家電を分割払いで購入する。
クレジットカードの支払いを遅らせる。
転職する。
新たにカードローンを利用する。
こうしたことが住宅ローンの手続き中に起きれば、審査に影響する可能性があります。
住宅購入では物件探しも大切ですが、契約してから住宅ローンが実行されるまでの行動も非常に重要です。
今回は、
仮審査と本審査は何が違うのか。
仮審査に通ったのに本審査で希望どおりにならないのはなぜか。
本審査では何を確認されるのか。
本審査前にやってはいけないことは何か。
もし本審査で否決されたら売買契約はどうなるのか。
実際の不動産売買の現場から詳しく解説します。
1.住宅ローンの仮審査と本審査は何が違う？
まず、仮審査と本審査について整理しましょう。
金融機関によって名称や審査方法は異なりますが、住宅ローンでは一般的に、
物件を探す
↓
仮審査（事前審査）
↓
売買契約
↓
本審査（正式審査）
↓
金銭消費貸借契約
↓
住宅ローン実行・残金決済
という流れで進むことがあります。
## 仮審査とは？
仮審査は、
「この人に、このくらいの住宅ローンを融資できそうか？」
を購入前または契約前の段階で確認する手続きです。
主に、
年収。
勤務先。
勤続年数。
雇用形態。
他の借入れ。
希望借入額。
返済期間。
購入予定物件。
などの情報を申告します。
金融機関や保証会社などによって審査方法は異なります。
ここで大切なのは、
仮審査通過＝融資確定
ではないことです。
あくまで、その時点で提出・申告した情報をもとに審査された結果と考えておきましょう。
## 本審査とは？
本審査では、源泉徴収票や課税証明書、本人確認書類、売買契約書など、金融機関から求められる資料を提出して正式な審査を受けます。
また、利用する住宅ローンによっては団体信用生命保険への加入手続きも関係します。
物件についても必要な資料を提出します。
つまり本審査では、
申込人。
収入。
借入状況。
物件。
住宅ローンの商品要件。
団信を利用する場合にはその加入可否。
などについて、正式な手続きが進んでいきます。
だから、
「事前審査に通ったから100％大丈夫」
とは考えない方がいいでしょう。
2.仮審査に通ったのに本審査で落ちる主な原因
では、なぜ仮審査を通過していても、本審査で希望どおりの結果にならないことがあるのでしょうか。
代表的なケースを見ていきます。
## 1. 仮審査と本審査で申告内容が違う
まず注意したいのが申告内容の相違です。
例えば仮審査で、
年収500万円
と申告していたものの、正式な収入証明を確認すると数字が違っていた。
他の借入れを申告していなかった。
勤務先や勤続年数などに相違があった。
こうした場合には、本審査に影響する可能性があります。
住宅ローンでは、
「少し良く見せた方が通りやすいだろう」
と考えて事実と違う内容を書くのはやめてください。
分からない項目があれば、不動産会社や金融機関へ確認したうえで正確に申告することが大切です。
## 2. 新しい借入れが増えた
これはかなり注意してほしいところです。
仮審査に通ったあと、
「住宅ローンはもう大丈夫だろう」
と思って、車を買い替えた。
家具を分割払いで購入した。
カードローンを利用した。
こうした新しい借入れによって、仮審査時と借入状況が変わる可能性があります。
住宅ローンでは他のローンを含めた返済負担も審査に関係します。
だから私は、
住宅ローンが実行されるまでは、大きなローンや新しい借入れを勝手に増やさない
と考えておくことをおすすめしています。
どうしても車などを購入する必要があるなら、先に金融機関や担当者へ相談してください。
## 3. 支払いの遅れなど信用情報に影響することが起きた
住宅ローンの審査では、個人信用情報が確認されることがあります。
信用情報には、クレジットやローンなどの契約内容、残高、支払状況などが登録されています。
延滞や未払いなどがあれば、その事実が登録され、審査に影響する場合があります。
ここでよく、
「携帯料金を一回遅れただけで住宅ローンに落ちる」
という話があります。
これは少し雑な説明です。
携帯電話料金そのものと、端末代金を分割払いしている場合などでは考え方が異なりますし、どのような情報をどの程度審査に反映するかは金融機関によって違います。
だから、
「一回遅れたら絶対アウト」
とも、
「少しくらいなら大丈夫」
とも言い切れません。
心当たりがある場合は、早めに相談してください。
必要であれば、自分自身の信用情報を信用情報機関で確認する方法もあります。
## 4. 他の借入れが想定より多かった
自動車ローン。
カードローン。
教育ローン。
クレジットカードの分割払い。
リボ払い。
など、住宅ローン以外の借入れが審査に影響する場合があります。
特に、
「クレジットカードだから借金という感覚がなかった」
というケースには注意が必要です。
住宅ローンを申し込む前に、
現在何を借りているのか。
残高はいくらなのか。
毎月いくら返済しているのか。
を一度整理しておくといいでしょう。
## 5. 転職や収入状況が変わった
仮審査から本審査までの間に転職した場合も注意が必要です。
例えば、
仮審査時 A社勤務・年収600万円
本審査時 B社へ転職
となれば、審査の前提が変わります。
転職したから必ず住宅ローンが組めないという意味ではありません。
転職直後でも審査可能な金融機関や商品はあります。
ただ、
「事前審査が通ったから転職しても問題ないだろう」
と自己判断するのはおすすめしません。
住宅購入と転職の時期が重なりそうなら、必ず事前に相談してください。
## 6. 団信に加入できない
住宅ローンによっては、団体信用生命保険への加入が融資条件となっています。
団信では健康状態などについて告知します。
持病がある。
治療中。
服薬している。
過去に大きな病気をした。
こうした場合でも、必ず加入できないわけではありません。
告知内容や保険の引受基準によって判断されます。
また、一般の団信では難しい場合でも、引受条件を広げたワイド団信などを用意している金融機関もあります。
一方で、団信への加入を必須としていない住宅ローン商品もあります。
健康面に心配がある方ほど、
「とりあえず申告しない」
ではなく、
購入前の早い段階で相談する
ことが大切です。
## 7. 物件側に問題がある
住宅ローン審査では、申込人だけでなく購入する住宅も重要です。
例えば戸建てや土地なら、
接道。
再建築の可否。
建物の適法性。
土地・建物の権利関係。
など。
マンションなら、
建物や敷地の権利関係。
物件の内容。
住宅ローン商品の要件。
などによって取り扱いが変わる場合があります。
金融機関によって物件に対する判断も違います。
つまり、
年収も問題ない。
信用情報にも大きな問題はない。
それでも物件側の事情によって希望する融資が難しくなるケースはあります。
これは購入者本人だけでは判断しにくいところです。
だから中古住宅ほど、
物件を決める前に住宅ローンまで含めて確認する
ことが重要になります。
3.仮審査通過後にやってはいけないこと
ここは今回の記事で一番覚えておいてほしいところです。
仮審査に通ったあとから住宅ローン実行まで、
「何も変えない」
くらいの意識でいてください。
## 車をローンで買わない
住宅購入のタイミングで車も買い替えたくなる方は多いです。
新しい家。
新しい車。
家具も新しくしたい。
気持ちはよく分かります。
でも車のローンを組めば、新しい借入れが発生します。
住宅ローンの審査中なら、先に担当者へ相談してください。
順番を間違えないことが重要です。
## 家具・家電を大量に分割払いで買わない
新居に合わせて、
冷蔵庫。
テレビ。
洗濯機。
ソファ。
ベッド。
などを買いたくなります。
ただし、分割払いやショッピングローンを利用する場合には注意してください。
住宅ローンが正式に実行される前に大きな契約をするなら、事前に確認した方が安全です。
「家具だから住宅ローンとは関係ない」
とは限りません。
## クレジットカードなどの支払いを遅らせない
これは住宅購入中に限った話ではありませんが、支払期日は守りましょう。
口座残高不足で引き落とされなかった。
カードの支払いを忘れた。
こうしたことがないよう、住宅購入中は特に口座残高を確認しておくことをおすすめします。
## 勝手に転職しない
住宅購入中に転職の話が出ることもあります。
転職そのものが悪いわけではありません。
ただし、審査中に勤務先や収入条件が変われば、金融機関への確認が必要になる可能性があります。
「住宅ローンが終わるまで転職できない」
という意味ではありません。
先に相談してください。
## 新しいカードローンなどを利用しない
仮審査通過後に、
「少額だから大丈夫」
と新たな借入れをするのも避けた方がいいでしょう。
住宅ローンが実行されるまでは、
現在の収入。
勤務先。
借入状況。
支払状況。
などをできるだけ仮審査時の状態から変えない。
これが基本です。
4.本審査に落ちたら売買契約・手付金はどうなる？
ここは住宅購入者にとって非常に重要です。
多くの不動産売買では、売買契約を締結するときに手付金を支払います。
その後、住宅ローンの本審査を行うことがあります。
そこで、
「もし本審査に落ちたら、手付金はどうなるの？」
と不安になりますよね。
## 住宅ローン特約を確認する
住宅ローンを利用して購入する売買契約では、一般に融資利用に関する特約、いわゆる住宅ローン特約を設けることがあります。
これは、契約で定めた条件の住宅ローンについて承認を得られなかった場合に、一定の条件のもとで契約を解除できるようにするものです。
適切に特約が適用されて解除となれば、受領済みの手付金等が返還される内容になっている契約も一般的です。
ただし、
「住宅ローンに落ちたら、いつでも無条件で白紙」
という意味ではありません。
契約書に、
どの金融機関か。
融資金額はいくらか。
承認取得期限はいつか。
解除期限はいつか。
などが定められます。
契約内容を確認することが非常に重要です。
## 自分の行動が原因の場合は注意
例えば、
住宅ローン特約があるから大丈夫
と思って、審査に必要な書類を提出しない。
金融機関からの連絡を放置する。
意図的に審査を進めない。
など、買主側が必要な手続きを行わなければ、当然問題になります。
また、契約後に新たな借入れを増やしたなど、買主側の行動によって融資条件が変わった場合も、契約内容や事情によって扱いを慎重に確認する必要があります。
だから、
「ローン特約があるから本審査は落ちても大丈夫」
という考え方はしないでください。
住宅ローン特約は、
真面目に融資手続きを進めたにもかかわらず、予定していた融資を受けられなかった場合に備えるための重要な契約条項です。
5. Re・maisonが住宅ローンで大切にしていること
住宅ローンの相談では、
「どこの銀行が一番通りやすいですか？」
と聞かれることがあります。
でも私は、
通りやすい銀行を探す
だけが住宅ローン相談ではないと思っています。
## 人によって合う金融機関が違う
住宅ローンは金融機関や商品によって特徴があります。
会社員。
自営業。
転職直後。
他に借入れがある。
単身。
夫婦の収入を使いたい。
健康状態に不安がある。
購入する物件が築古。
それぞれ条件が違います。
だから、
「この銀行が一番」
ではなく、
「この人ならどの金融機関・商品が合いそうか」
を考える必要があります。
## 最初に全部話してもらった方が対策しやすい
住宅ローン相談で一番困るのは、
契約してから新しい事実が分かることです。
例えば、
実は車のローンがある。
カードローンを使っている。
以前支払いを遅らせたことがある。
最近転職した。
健康面で気になることがある。
こうした事情があるなら、最初に話してもらった方がいいです。
隠しても、審査の過程で確認される可能性があります。
それなら最初から、
どの金融機関を検討するのか。
借入額をどうするのか。
先に整理できる借入れはないか。
団信をどうするのか。
を考えた方が安全です。
## 信用情報が心配なら自分で確認できる
過去の支払いに不安があり、
「自分の信用情報がどうなっているか分からない」
という方もいます。
信用情報機関では、本人が自分の信用情報を確認できる開示制度があります。
例えばCICでは、
契約しているクレジットやローン。
残高。
支払状況。
申込みの記録。
などを本人が確認できます。
「昔、支払いが遅れた気がする」
「カードローンを完済したけれど、どう登録されているか分からない」
という場合には、住宅ローン申込み前に確認する方法もあります。
ただし、信用情報を見れば住宅ローンに通る・落ちるが判定できるわけではありません。
最終的な融資判断は金融機関等が行います。
## 物件探しと住宅ローンを同時に考える
住宅購入では、
まず物件を決める。
その後に住宅ローンを考える。
という順番だけではありません。
予算を決める。
住宅ローンの可能性を確認する。
物件を探す。
物件側の融資条件も確認する。
契約する。
本審査へ進む。
このように、物件と住宅ローンを並行して考える方がスムーズです。
特に中古マンションや中古戸建ては、
「自分には融資できるけれど、この物件では希望する条件にならない」
ということもあり得ます。
人と物件。
両方を見る必要があります。
6.まとめ｜住宅ローンは融資実行まで油断しない
住宅ローンの仮審査に通過すると、かなり安心すると思います。
でも、
仮審査通過＝住宅ローン確定
ではありません。
本審査では正式な書類を提出し、金融機関等の審査を受けます。
その過程で、
申告内容。
収入。
勤務状況。
他の借入れ。
信用情報。
団信。
購入物件。
などが関係してきます。
そして特に覚えておいてほしいのが、
仮審査通過後に状況を変えない
ということです。
住宅ローンが実行される前に、
車のローンを組む。
家具・家電を大量に分割払いで買う。
カードローンを利用する。
支払いを遅らせる。
転職する。
こうしたことを考えているなら、自己判断せず先に相談してください。
住宅ローンで怖いのは、
問題があること
よりも、
問題を把握しないまま契約まで進んでしまうこと
だと私は思っています。
転職したばかりだから住宅ローンは無理。
他に借入れがあるから無理。
過去に支払いが遅れたから無理。
持病があるから無理。
築古マンションだから無理。
必ずしもそうとは限りません。
金融機関や住宅ローン商品によって審査基準や条件は異なります。
だからこそ、早い段階で状況を整理することが大切です。
Re・maisonでは、
「住宅ローンが通るかどうか」
だけではなく、
「いくらなら無理なく返せるか」
まで含めて住宅購入を考えています。
住宅ローンの審査に通って5,000万円借りられたとしても、毎月の返済が苦しくなるなら、それが良い住宅購入とは思いません。
住宅購入の目的は、
住宅ローンに通ることでも、
高い家を買うことでもありません。
買ったあとも無理なく生活できる家を選ぶことです。
千葉市周辺で、
「転職したばかりだけど住宅ローンを組めますか？」
「車のローンがあります」
「過去のカードの支払いが心配です」
「他社で住宅ローンの審査に落ちました」
「築古マンションを買いたいけれど融資できますか？」
といった不安がある方は、物件を契約する前にご相談ください。
状況を整理したうえで、どのような進め方が考えられるのかを一緒に確認していきます。
住宅ローンは、
「とりあえず審査に出す」
より、
「審査に出す前に準備する」。
そして仮審査に通っても、
「住宅ローンが実行されるまで油断しない」。
これが住宅購入を安全に進めるために大切なポイントです。
