こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
住宅購入の相談で、最初によく聞かれる質問があります。
「年収500万円だと、いくらくらいの家が買えますか？」
「4,000万円のマンションを買っても大丈夫でしょうか？」
「銀行から5,000万円まで借りられると言われたんですが、本当に借りても大丈夫ですか？」
マイホーム探しを始めるなら、当然気になりますよね。
でも私は、住宅購入の予算を考えるとき、
「年収○○万円だから、○○万円の家まで買える」
という決め方はあまりおすすめしていません。
なぜなら、同じ年収500万円でも家庭によって使えるお金はまったく違うからです。
独身なのか。
夫婦なのか。
子どもがいるのか。
車を所有しているのか。
教育費はどのくらいかかるのか。
毎年旅行へ行きたいのか。
趣味にどのくらい使うのか。
現在の貯金はいくらあるのか。
これだけでも住宅に使える金額は変わります。
さらに住宅を購入すれば、住宅ローン以外にもお金がかかります。
マンションなら管理費・修繕積立金。
戸建てなら将来の修繕費。
固定資産税。
火災保険。
駐車場。
そして将来的な金利の変化。
だから住宅購入で本当に重要なのは、
「いくら借りられるか？」
ではありません。
「いくらなら無理なく返し続けられるか？」
です。
私は住宅購入のゴールは、住宅ローンの審査に通ることでも、家を買うことでもないと思っています。
家を買ったあとも、
旅行に行ける。
子どもの教育費を払える。
車を買い替えられる。
貯金もできる。
そして住宅ローンに追われず普通に生活できる。
ここまで含めて、初めて「無理のない住宅購入」だと思います。
今回はマイホーム購入の予算について、
年収からどのように考えればいいのか。
住宅ローンの審査では何を見られるのか。
月々の返済額をどう決めればいいのか。
頭金はいくら入れればいいのか。
マンションと戸建てでは何が違うのか。
千葉市で住宅を購入するならどう考えるべきなのか。
実際の不動産購入の現場から詳しく解説します。
1.「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違う
住宅購入で最初に知っておいてほしいのが、
「住宅ローン審査に通る金額」
と、
「実際に無理なく返せる金額」
は同じではないということです。
## 金融機関は「返済負担率」を見る
住宅ローン審査では、返済負担率という考え方があります。
簡単に言えば、
年収に対して年間のローン返済額がどのくらいあるか
を見るものです。
例えば【フラット35】では、総返済負担率について、
年収400万円未満 30％以下
年収400万円以上 35％以下
という基準があります。
そしてここには住宅ローンだけではなく、
自動車ローン。
教育ローン。
カードローン。
クレジットカードのキャッシング。
分割払いやリボ払い。
など、一定の他の借入れも含まれます。
もちろん、これは【フラット35】の申込要件であり、民間金融機関では審査基準が異なります。
重要なのは、
「審査基準の上限＝その人にとって安全な返済額」
ではないということです。
## 返済負担率35％なら生活できる？
例えば年収600万円の方がいたとします。
年間返済額が年収の35％なら、
600万円×35％＝210万円
月平均にすると約17万5,000円です。
数字上は基準内でも、
毎月17万円以上の住宅ローンを返しながら、
生活費。
教育費。
車。
保険。
通信費。
旅行。
貯金。
などを負担して、余裕を持って暮らせるかは家庭によって違います。
子どもが2人いる家庭と独身の方では違います。
車を2台所有している家庭と車を持っていない家庭でも違います。
だから、
「銀行が貸してくれるなら大丈夫」
とは考えない方がいいです。
銀行が判断するのは、
「融資できるか」
です。
自分たちが判断するのは、
「この返済額で生活していけるか」
です。
似ていますが、まったく違う話です。
2.年収別の購入予算はあくまで参考にする
インターネットで、
「年収500万円 住宅ローン」
などと検索すると、
年収の5倍。
年収の6倍。
年収の7倍。
など、さまざまな目安が出てきます。
年収別の借入額を知ること自体は悪くありません。
ただ私は、それだけで購入価格を決めることはおすすめしません。
## 同じ年収500万円でも全然違う
例えばAさんとBさんがいて、どちらも年収500万円だったとします。
Aさんは、
独身。
車なし。
借入なし。
貯金800万円。
毎月の生活費も比較的少ない。
一方Bさんは、
夫婦＋子ども2人。
車2台。
自動車ローンあり。
これから教育費が増える。
貯金200万円。
この2人に、
「年収500万円だから3,500万円まで大丈夫です」
と同じ提案をするのはおかしいですよね。
住宅購入では年収も大切です。
でも年収以上に、
毎月いくら使っているのか
を見る必要があります。
## 共働きの場合も注意する
夫婦共働きの場合、
「世帯年収1,000万円だから5,000万円、6,000万円でも大丈夫」
と考えることがあります。
でも、
今後も二人とも現在と同じ収入なのか。
出産後も働き方は変わらないのか。
育児で時短勤務にならないのか。
どちらかが転職する可能性はないのか。
こうしたことまで考えます。
現在の世帯年収をそのまま35年間続く前提にするのではなく、
「片方の収入が一時的に下がっても大丈夫か？」
というシミュレーションもしておくと安心です。
## 年収倍率は「入口」として使う
だから私は、
年収から購入可能額を確認する。
↓
住宅ローンの審査可能額を確認する。
↓
そこから実際の家計に合わせて予算を下げる。
という順番がいいと思っています。
年収は、
「いくら買うかを決める数字」
ではなく、
「予算を考え始めるための数字」
くらいに考える方が現実的です。
3.本当の住宅予算は「毎月の生活」から逆算する
では、どうやって住宅購入の予算を決めるのか。
Re・maisonでは、
「いくら借りられますか？」
だけではなく、
「毎月いくらなら払えますか？」
から考えることをおすすめしています。
## STEP1 現在の家賃を見る
まず分かりやすいのが現在の家賃です。
例えば、
現在の家賃 11万円
だったとします。
毎月11万円を無理なく払えているなら、一つの基準にはなります。
ただし、
「じゃあ住宅ローンも11万円」
ではありません。
住宅購入には住宅ローン以外の支出があるからです。
## STEP2 住宅ローン以外の住居費を入れる
マンションなら、
管理費。
修繕積立金。
駐車場。
固定資産税。
火災・地震保険。
などがあります。
例えば、
住宅ローン 10万円
管理費 1万5,000円
修繕積立金 1万5,000円
駐車場 1万円
なら、それだけで毎月14万円です。
さらに固定資産税なども考えます。
住宅ローン10万円だけを見て、
「今の家賃11万円より安い！」
と判断すると、実際に購入した後の負担が想定より大きくなる可能性があります。
これは中古マンション購入では特に注意してほしいポイントです。
## STEP3 今後増える支出を考える
今払えるかだけでは足りません。
5年後。
10年後。
15年後。
まで考えます。
特に子どもがいる家庭なら教育費です。
現在子どもが小さければ、それほど教育費がかかっていなくても、
中学校。
高校。
大学。
と進むにつれて支出が増える可能性があります。
車も同じです。
現在ローンがなくても、数年後には買い替えるかもしれません。
だから、
「今払える住宅ローン」
ではなく、
「将来支出が増えても払える住宅ローン」
にしておく方が安心です。
## STEP4 毎月貯金できる金額を残す
住宅を買ったから貯金できなくなった。
これは避けたいところです。
家を買った後も、
急な修理。
病気。
転職。
車の故障。
家電の買い替え。
など、予定外の支出はあります。
そのため住宅ローンを払って、
生活費を払って、
残り0円。
という予算設定はおすすめしません。
毎月一定額を貯金できる余裕まで含めて住宅予算を考えます。
4.金利・頭金・管理費まで含めて考える
住宅購入の予算は、物件価格だけでは決まりません。
住宅ローンの条件によっても変わります。
## 金利が違えば同じ借入額でも返済額が変わる
住宅ローンでは金利が非常に重要です。
例えば同じ4,000万円を借りても、
金利1％。
金利2％。
金利3％。
では毎月返済額も総返済額も変わります。
だから、
「4,000万円まで借りられる」
という情報だけでは予算は決められません。
どの金利タイプを選ぶのか。
変動金利なのか。
固定金利なのか。
返済期間は何年なのか。
これらを含めて考える必要があります。
## 変動金利なら金利上昇も想定する
変動金利を選択する場合は、
現在の返済額だけ
で判断しない方がいいでしょう。
例えば現在の適用金利で毎月10万円だったとしても、
金利が上がったらどうなるのか。
毎月11万円なら？
12万円なら？
それでも家計は問題ないか。
というシミュレーションをしておきます。
「金利が必ず上がる」
という意味ではありません。
将来の金利は誰にも分かりません。
だからこそ、
上がった場合でも生活できる予算
にしておくという考え方です。
## 固定金利なら返済額を把握しやすい
全期間固定金利の場合は、借入時に将来の返済額が確定するため、長期的な家計計画を立てやすいメリットがあります。
一方で、変動金利と比較したときの金利水準なども確認する必要があります。
どちらが絶対に正解というものではありません。
収入。
家族構成。
貯蓄。
借入額。
金利上昇への考え方。
などによって選択は変わります。
## 頭金は多ければ多いほどいい？
これもよく聞かれます。
私は、
「頭金はできるだけ入れましょう」
とは考えていません。
例えば貯金500万円ある人が、500万円すべてを頭金に入れたらどうでしょう。
住宅ローンは減ります。
でも手元の現金がほとんどなくなります。
購入後に、
引っ越し。
家具。
家電。
リフォーム。
車の買い替え。
急な出費。
があったら困ります。
だから頭金は、
「いくら入れられるか？」
ではなく、
「購入後にいくら現金を残すか？」
から考える。
これは以前の記事でもお伝えしたRe・maisonの考え方です。
## マンションなら管理費・修繕積立金を見る
マンションの場合、住宅ローンだけで予算を決めるのは特に危険です。
例えば、
Aマンション
住宅ローン 10万円
管理費＋修繕積立金 2万円
Bマンション
住宅ローン 9万5,000円
管理費＋修繕積立金 4万円
なら、住宅ローンだけを見るとBマンションの方が安く見えます。
でも毎月の住居費はBマンションの方が高くなります。
さらに修繕積立金については、将来的に増額される計画になっている場合もあります。
だからマンションでは、
物件価格ではなく、
毎月の住居費総額
を見ることが重要です。
5.千葉市で住宅予算を決めるときのRe・maison流の考え方
Re・maisonでは千葉市を中心に住宅購入のお手伝いをしています。
千葉市で物件を探していると、
「予算3,500万円なら、どこで探せますか？」
という相談もあります。
ここで私は、
予算だけでエリアを決めない方がいい
と思っています。
## まず「どんな生活をしたいか」を決める
例えば、
通勤で東京方面へ行く。
駅徒歩10分以内がいい。
車は持たない。
買い物は徒歩圏がいい。
という方と、
車2台。
駅徒歩20分でもいい。
庭付き戸建てが欲しい。
子ども部屋が3つ必要。
という方では、探すエリアも住宅も違います。
まず、
どんな生活をしたいか。
どの沿線を使いたいか。
マンションか戸建てか。
何㎡くらい必要か。
を考える。
そのうえで、その条件の住宅が実際にいくらくらいするのかを調べます。
## 条件を全部満たそうとすると予算が上がる
住宅探しでは、
駅近。
築浅。
広い。
南向き。
高層階。
駐車場あり。
学校が近い。
買い物便利。
価格が安い。
全部欲しくなります。
でも、すべてを満たす住宅は当然価格も高くなります。
そこで大切なのが、
「何を譲れるか」
です。
例えば、
築年数は古くてもいい。
駅徒歩15分まで広げる。
新築ではなく中古にする。
室内はリノベーションする。
階数は気にしない。
こうした条件整理をすると、予算を無理に上げなくても選択肢が増えることがあります。
## 中古マンションは「価格＋リノベーション」で考える
千葉市では築年数が経過した中古マンションも多くあります。
室内が古いから候補から外す。
これは少しもったいない場合があります。
例えば、
物件価格2,000万円。
リノベーション800万円。
合計2,800万円。
という考え方もできます。
立地や管理状態が良ければ、新築や築浅だけを探すより選択肢が広がる可能性があります。
私は中古マンションでは、
室内のきれいさより、
立地。
管理。
修繕状況。
建物全体。
を先に見ます。
室内は後から変えられます。
でも立地は変えられません。
## 「あと300万円なら借りられる」が一番危ない
住宅探しをしていると、
3,500万円で探していたけれど、
3,800万円にいい物件がある。
さらに4,000万円ならもっといい物件がある。
ということが普通にあります。
すると、
「あと300万円なら……」
「月々にしたらそんなに変わらないですよね？」
となりやすい。
もちろん、本当に問題なければ予算を上げてもいいと思います。
ただ、これを繰り返すと、
当初3,500万円だった予算が4,500万円になっていた
ということもあります。
私は予算を上げるなら、
「住宅ローンが通るから」
ではなく、
「上げても将来の生活に問題がないから」
という理由で上げるべきだと思っています。
## 物件価格を下げることだけが正解でもない
反対に、
「とにかく安い家を買えば安全」
でもありません。
価格だけで選んで、
駅から遠い。
管理状態が悪い。
修繕積立金が不足している。
将来売却しにくい。
となれば、長期的には別のリスクがあります。
住宅購入では、
無理のない価格
と
将来も一定の需要が期待できる物件
のバランスが重要です。
これはRe・maisonが物件選びでかなり大切にしている部分です。
6.まとめ｜住宅ローンは「最大まで借りない」ことも大切
マイホームの予算を決めるとき、
「年収○○万円なら、いくらまで買える？」
と考えるのは自然なことです。
でも、それだけで購入価格を決めるのはおすすめしません。
住宅購入では、
年収。
住宅ローンの借入可能額。
現在の生活費。
教育費。
車。
将来の収入。
貯金。
住宅ローン金利。
購入後の維持費。
これらを全部合わせて考える必要があります。
特に覚えておいてほしいのが、
「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違う
ということです。
住宅ローン審査で5,000万円借りられると言われても、5,000万円借りる必要はありません。
4,000万円にして、
毎年旅行に行く。
子どもの教育費を確保する。
車も買い替える。
毎月貯金する。
そういう住宅購入でもいいんです。
むしろ私は、その方がいいと思っています。
住宅購入は、人生のすべてではありません。
家を買った後も生活は続きます。
だから、
「できるだけいい家を買う」
ではなく、
「買った後もいい生活ができる家を買う」
という考え方を持ってほしいと思っています。
そして物件選びでは、安ければいいわけでもありません。
立地。
管理。
建物。
周辺環境。
将来の需要。
売却しやすさ。
こうした出口まで考える。
住宅ローンには余裕を持つ。
でも物件選びでは、価格だけではなく将来性も考える。
このバランスが大切です。
Re・maisonでは、
「年収から最大いくら借りられるか」
だけではなく、
「今の生活を維持しながら、いくらなら無理なく払えるか」
というところから資金計画を考えています。
千葉市周辺で、
「自分の年収ならいくらの家が適正なのか？」
「今の家賃と同じくらいなら、どのくらいの物件が買えるのか？」
「頭金はいくら入れた方がいいのか？」
「マンションと戸建てでは毎月いくら違うのか？」
と迷っている方は、物件を決める前の段階でもお気軽にご相談ください。
住宅ローンの事前審査に通ることがゴールではありません。
家を買った後も無理なく暮らせること。
そして将来、家族や生活が変わったときにも次の選択ができること。
そこまで考えて住宅予算を決めることが、後悔しないマイホーム購入につながると私は考えています。
