こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
住宅購入を検討しているお客様から、最近かなり増えたと感じる質問があります。
「この物件、ハザードマップに色がついているんですけど、買わない方がいいですか？」
「液状化リスクがある場所は避けるべきですか？」
「マンションの5階なら浸水エリアでも大丈夫ですか？」
不動産を購入するなら、ハザードマップは必ず確認してほしいと思っています。
ただし、
「色がついている＝危険だから買ってはいけない」
という見方も少し違います。
反対に、
「今まで災害が起きていないから大丈夫」
という考え方もおすすめできません。
ハザードマップを見る目的は、
その土地が安全か危険かを二択で決めること
ではありません。
どんな災害が想定されているのか。
どの程度の被害が想定されているのか。
その住宅ならどんな影響を受ける可能性があるのか。
災害が起きたときに避難できるのか。
そして、自分自身がそのリスクを許容できるのか。
これを判断するために使うものです。
私は不動産購入では、
「リスクがある物件をすべて避ける」
のではなく、
「リスクを知らずに買うことを避ける」
ことの方が重要だと考えています。
特に千葉市は、東京湾側のエリアもあれば、河川周辺、低地、台地、がけ地周辺などさまざまな地形があります。
同じ区内でも、場所が少し変わるだけで想定される災害リスクが変わることがあります。
今回は、不動産購入前に確認しておきたいハザードマップについて、
何を確認すればいいのか。
色がついていたらどう判断すればいいのか。
マンションと戸建てで考え方は違うのか。
資産価値には影響するのか。
千葉市で住宅を購入するときには何に注意すればいいのか。
実際の不動産購入の現場から、できるだけ分かりやすく解説していきます。
1.ハザードマップとは？不動産購入前に必ず確認したい理由
ハザードマップとは、自然災害による被害が想定される区域や避難場所などを地図上に示したものです。
代表的なものには、
・洪水
・内水
・高潮
・津波
・土砂災害
などがあります。
また、自治体等では液状化に関する情報が公開されていることもあります。
国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」では、洪水・土砂災害・高潮・津波などの情報を重ねて確認できます。
住宅を購入するときには、まず候補物件の住所を入力して確認してみることをおすすめします。
## 不動産取引でも水害ハザードマップは重要
2020年8月から、不動産取引の重要事項説明において、水防法に基づく水害ハザードマップ上で対象物件のおおむねの位置を示すことが義務付けられています。
つまり水害リスクは、
「気になる人だけ調べればいい情報」
ではなく、不動産取引においても重要な情報として扱われています。
ただし、重要事項説明のときに初めて確認するのでは遅いと私は思っています。
重要事項説明は基本的に契約直前です。
気に入った物件を見つけて、
住宅ローンの事前審査をして、
購入申込みをして、
いよいよ契約。
その段階で、
「実はここ、浸水想定区域なんだ」
と知るより、物件を検討している段階で確認した方がいいですよね。
だからRe・maisonでは、
ハザード情報も物件選びの一つ
として考えています。
2.ハザードマップで確認したい災害リスク
では、具体的に何を見ればいいのでしょうか。
ここでは住宅購入で特に確認しておきたいリスクを整理します。
## 1. 洪水
まず代表的なのが洪水です。
河川が大雨などによって増水し、氾濫することで浸水する災害です。
ここで重要なのは、
「色がついているか」
だけではありません。
想定されている浸水深を見ることです。
例えば同じ浸水想定区域でも、
0.5m未満なのか。
0.5〜3mなのか。
3m以上なのか。
では、住宅への影響は大きく変わります。
ただし、数字だけを見て「○m以下なら安全」と単純に判断するのもおすすめしません。
建物の構造や階数、周辺道路、避難経路などを合わせて考える必要があります。
## 2. 内水
「近くに大きな川がないから水害は大丈夫」
とは限りません。
大雨によって下水道や排水施設の能力を超えると、雨水を排水しきれず道路や土地が浸水することがあります。
これが内水による浸水です。
特に都市部では確認しておきたいリスクです。
物件周辺を実際に歩いてみて、
周辺より土地が低くなっていないか。
道路に大きな高低差がないか。
地下駐車場や地下部分がないか。
なども見ておきたいところです。
## 3. 高潮・津波
東京湾に面したエリアなどでは、高潮や津波についても確認します。
高潮は台風などによって海面が通常より高くなる現象です。
津波とは発生する仕組みが違います。
「海から少し離れているから大丈夫」
と感覚だけで判断するのではなく、自治体等が公表している情報を確認してください。
## 4. 土砂災害
がけ地や急傾斜地の周辺では、土砂災害についても確認します。
土砂災害警戒区域などに指定されているか。
敷地の裏側に高低差がないか。
擁壁があるか。
擁壁の状態はどうか。
こうしたことも重要です。
これはハザードマップだけでは分からない場合があります。
現地を見ることが非常に大切です。
地図では普通に見えていた住宅でも、実際に行ってみたら、
「裏側にかなり高いがけがある」
ということもあります。
不動産は最終的に現地確認が必要です。
## 5. 液状化
千葉市では液状化について気にする方も多いと思います。
特に湾岸部の住宅を検討している方から、
「美浜区って液状化が心配ですよね？」
と聞かれることがあります。
確かに液状化について確認すべき地域はあります。
ただし、
「埋立地だから全部ダメ」
という判断も私は違うと思っています。
液状化の可能性に関する情報。
過去の被害状況。
建物の構造。
基礎や地盤対策。
マンションなのか戸建てなのか。
こうした条件によって考え方は変わります。
東日本大震災の経験がある地域だからこそ、過去にどこでどのような被害が発生したのかを確認することも重要です。
3.「色がついている＝買ってはいけない」ではない
ここが今回、一番お伝えしたいところです。
ハザードマップを見て色がついていると、
「この物件はやめた方がいいですよね？」
と聞かれることがあります。
でも私は、
「色がついているからやめましょう」
とは即答しません。
反対に、
「大丈夫ですよ」
とも簡単には言いません。
見るべきなのはリスクの中身です。
## 例えば駅徒歩3分のマンションだったら？
仮に、
駅徒歩3分。
買い物にも便利。
管理状態も良い。
価格も適正。
将来的な需要も期待できる。
でも浸水想定区域に入っている。
こんなマンションがあったとします。
ハザードだけを見ればマイナスです。
しかし、マンションの10階を購入するのであれば、住戸そのものが浸水する可能性と、1階住戸や戸建ての場合とでは考え方が違います。
ただし、
「10階だから関係ない」
でもありません。
マンションの1階や地下には、
電気設備。
機械設備。
エレベーター設備。
駐車場。
などがある場合があります。
大規模な浸水が発生すれば、自宅住戸に水が来なくてもマンション全体の生活に影響する可能性があります。
停電。
断水。
エレベーター停止。
駐車場への浸水。
こうしたことも考えなければなりません。
つまり、
「何階だから安全」
ではなく、
建物全体で考える必要があります。
## 戸建てならさらに慎重に見る
戸建ての場合は建物そのものが地面に接しています。
浸水すれば、
床。
壁。
断熱材。
設備。
電気系統。
家具。
自動車。
などに直接被害が出る可能性があります。
そのため、戸建てでは特に、
想定浸水深。
土地の高さ。
前面道路との高低差。
周辺地形。
避難経路。
などを確認します。
## ハザードの「色」だけでは判断しない
私は、
ハザードマップは物件を落とすためのチェック表
ではないと思っています。
物件を理解するための資料です。
例えば、
多少ハザードリスクはあるが、利便性が非常に高い。
ハザードはほとんどないが、駅からかなり遠い。
どちらが正解なのか。
これは人によって違います。
リスクを理解したうえで、
「この利便性なら自分は許容できる」
という判断もあります。
逆に、
「小さな子どもがいるので水害リスクはできる限り避けたい」
という判断も当然あります。
大切なのは、
知らずに買わないことです。
4.マンションと戸建てではハザードの考え方が違う
同じ住所でも、マンションと戸建てでは災害リスクの受け方が違う場合があります。
ここも住宅選びでは重要です。
## マンションの場合
マンションではまず、
購入する住戸が何階なのか
を確認します。
浸水想定がある地域で1階住戸を購入する場合と、高層階を購入する場合では住戸への直接的な影響は違います。
しかし先ほど説明した通り、
受変電設備。
エレベーター。
機械式駐車場。
給排水設備。
地下施設。
など、共用設備への影響も考えます。
そして中古マンションなら、
過去に浸水被害があったのか。
管理組合で災害対策について議論されているか。
防災設備はどうなっているか。
などを確認できることもあります。
ここでも総会議事録などが役立つ場合があります。
マンションは室内だけを見て買うものではありません。
これは管理の記事でもお伝えしましたが、災害対策についても建物全体を見る必要があります。
## 戸建ての場合
戸建てでは土地そのものをより細かく見ます。
例えば、
前面道路より敷地が低い。
周囲の土地より低い。
土地の奥に向かって下がっている。
近くに水路がある。
擁壁やがけがある。
こうした特徴は現地を見なければ分からないことがあります。
戸建ての場合、
ハザードマップ＋現地確認
をセットで考えてほしいと思います。
## 新築戸建てでも確認する
「新築だから大丈夫」
ではありません。
建物が新しくても土地の位置は変わりません。
むしろ新築戸建ての場合、
室内がきれい。
設備も新品。
価格も魅力的。
という部分に目が行き、土地そのものを見ることを忘れてしまうことがあります。
住宅購入では、
建物を見る。
土地を見る。
周辺を見る。
ハザードを見る。
全部必要です。
5. 千葉市で住宅を買うときのハザードマップの見方
Re・maisonでは千葉市を中心に住宅購入のお手伝いをしています。
千葉市でハザードマップを見るときに一番大切なのは、
「○○区だから危険」
「○○区だから安全」
と区単位で判断しないことです。
同じ区内でも条件はかなり違います。
## 美浜区
美浜区では液状化について確認する方が多いと思います。
稲毛海岸、検見川浜、海浜幕張など湾岸側で住宅を検討するなら、液状化に関する情報は一度確認しておいた方がいいでしょう。
ただし、
「美浜区＝買わない」
という判断は極端です。
美浜区には、
駅から近い。
道路が整備されている。
公園が多い。
商業施設が充実している。
大規模マンションが多い。
など、住宅地として評価される要素もあります。
災害リスクと生活利便性。
マンションの管理状態。
価格。
将来の売却。
これらを総合的に判断します。
## 稲毛区
稲毛区は場所によって地形に違いがあります。
同じ稲毛区でも、高低差のある場所があります。
そのため、
「稲毛区だからこう」
ではなく、候補物件ごとに確認することが大切です。
実際に現地へ行くと、
坂を上った場所なのか。
低い場所なのか。
周囲から水が集まりそうな地形なのか。
地図だけでは分からないことがあります。
## 中央区
中央区もエリアが広く、湾岸側と内陸側では条件が大きく違います。
千葉みなと周辺のような湾岸エリアと、内陸側の住宅地を同じ考え方で見ることはできません。
洪水、内水、高潮、津波など、候補地によって確認すべき情報を変えます。
## 花見川区
花見川など河川周辺の住宅を検討する場合は、洪水の浸水想定などを確認します。
ただし、これも、
「花見川区だから洪水が危険」
ではありません。
河川からの距離や地形などによって条件は変わります。
## 若葉区・緑区
若葉区や緑区などでは、場所によって高低差やがけ地周辺などの確認も重要になります。
千葉市は、
湾岸。
河川。
低地。
台地。
高低差のある住宅地。
などがあるため、
「千葉市」という大きなくくりでは災害リスクを判断できません。
だから私は、
ハザードは住所単位で見る
という考え方をおすすめしています。
6.まとめ｜大切なのは「リスクがあるか」ではなく「理解して買うこと」
住宅購入では、ハザードマップを必ず確認してほしいと思います。
でも、
「色がついていたら全部やめる」
という使い方はおすすめしません。
確認するのは、
どんな災害なのか。
どの程度の被害が想定されているのか。
マンションなのか戸建てなのか。
何階なのか。
周辺の地形はどうなっているのか。
避難場所はどこなのか。
避難経路は確保できるのか。
過去に被害があったのか。
そして、
自分自身がそのリスクを許容できるのか。
です。
不動産に「絶対安全」はありません。
ハザードマップで色がついていなくても、将来絶対に災害が起きないという保証ではありません。
逆に、色がついている場所だから必ず被害に遭うという意味でもありません。
だからこそ、
「安全か危険か」
だけで判断するのではなく、
「どんなリスクがある物件なのか」
を理解して購入することが重要です。
そしてもう一つ、不動産会社としてお伝えしておきたいのが、
将来売却するときもハザード情報は無関係ではない
ということです。
自分が購入するときに気になることは、将来その住宅を購入する人も気にします。
「自分は気にしないから大丈夫」
だけではなく、
「将来の買主はどう感じるだろう？」
という視点も持っておくといいでしょう。
ただし、ハザードだけで不動産の資産価値が決まるわけでもありません。
駅距離。
生活利便性。
周辺環境。
土地の形状。
マンションなら管理状態。
建物の状態。
間取り。
そして価格。
さまざまな要素を合わせて市場価値は形成されます。
だからRe・maisonでは、
「ハザードに色がついているから、この物件はやめましょう」
という単純な判断はしません。
どんなリスクなのか。
そのリスクが実際の生活にどの程度影響するのか。
物件価格に織り込まれているのか。
他のメリットと比較して許容できるのか。
将来売却するときはどうなのか。
ここまで一緒に考えます。
特に千葉市は、少し場所が変わるだけで地形やハザード情報が変わることがあります。
気になる物件があれば、
「この住所ってハザード的にどうですか？」
という相談でも構いません。
物件資料だけではなく、ハザードマップや周辺地形なども確認しながら一緒に整理していきます。
住宅購入で大切なのは、
リスクが一切ない住宅を探すことではありません。
どんなリスクがあるのかを理解し、そのリスクを自分が許容できるか判断してから買うこと。
これが、後悔しない住宅購入につながると私は考えています。
