こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
マンションの買い替えは、
「売って → 買う」というシンプルなように見えて、
実は不動産の中でもっとも失敗しやすい取引です。
「売却より購入を先に進めてしまった」
「ローンが残っていてスケジュールが合わない」
「想定より高く売れず予算が崩れた」
「引越し時期が合わず二重ローンになりかけた」
こうした“買い替えの落とし穴”は非常に多く、
順番や計画を間違えるだけで大損をします。
結論から言うと、
マンション買い替えは“売却 → 資金計画 → 購入”の順番で動くこと。
これだけで大部分のトラブルは避けられる。
この記事では、
買い替えで損しやすい理由、
売却・購入の正しい進め方、
注意すべきポイントをプロ目線でわかりやすく解説します。
1.マンション買い替えが難しい理由
買い替えは「売却」と「購入」の2つを同時進行するため、
以下のようなトラブルが起きやすくなります。
■ ① 既存ローンが邪魔になる
残債があると、新居のローン審査に影響。
■ ② 売却価格が不確定なまま購入を進めてしまう
予算崩壊の典型的なパターン。
■ ③ 引渡し時期を合わせないと二重ローンの可能性
売却と購入のタイミング調整が重要。
■ ④ 希望条件の物件がすぐに見つかるとは限らない
“売ってから見つからない”リスクもある。
買い替えは“段取りが命”の取引です。
2.損しないための買い替えステップ
買い替えで損をしないためには、
動き方の順番が非常に重要です。
■ ステップ①：現在のマンションの査定（相場確認）
現実的な売却価格を把握するのがスタート。
■ ステップ②：残債と売却費用の整理
売却後にいくら手元に残るかを計算する。
■ ステップ③：購入予算を設定
売却益＋自己資金＋住宅ローンのバランスを決める。
■ ステップ④：売却活動を開始
購入活動より先に売却を進めるのが基本。
■ ステップ⑤：購入物件の検討
売却の目処がついてから本格的に動く。
■ ステップ⑥：契約・引渡し・引越し
2つの取引が連動するため、スケジュール調整が重要。
この順番を誤ると、
“資金ショート・二重ローン・仮住まい問題”が起こります。
3.売却と購入、どちらを先にすべき？
結論：
基本は「売却を先に」。
その理由は明確です。
■ ① 売却価格が確定しないと予算が決まらない
購入を先にすると資金計画が崩れる。
■ ② 二重ローンのリスクがなくなる
売ってから買うほうが安全。
■ ③ 売却が長引いたときのダメージが少ない
購入後に売れないと破綻の原因に。
もちろん、
キャッシュが潤沢であれば購入先行も可能ですが、
一般的には 売却先行が圧倒的に安全 です。
4.買い替えローン（住み替えローン）の注意点
買い替えローンは便利ですが、
メリットとリスクを理解して使う必要があります。
■ ＜メリット＞
残債がある状態でも購入できる
新居の購入タイミングに柔軟性が出る
■ ＜デメリット＞
借入額が大きくなる（リスク増）
返済負担が重くなりやすい
金利がやや高めになることが多い
審査ハードルが高い
特に千葉市では、
“売却が想定より遅れるケース”が多いため、
買い替えローンの利用は慎重に判断する必要があります。
5.買い替えで失敗しがちなポイント
マンション買い替えでトラブルになる典型例をまとめます。
■ ① 予算を高めに見積もりすぎる
売却額を楽観視しすぎて資金ショート。
■ ② 売却活動のスタートが遅い
物件探しが先になり、後で慌てる。
■ ③ 引渡し時期の調整不足
“買ったのに売れない”状態に。
■ ④ マンション特有の規制を見落とす
修繕積立金の増額・大規模修繕・管理状態など。
■ ⑤ ローン審査を甘く見ている
買い替えは通常より審査が厳しい。
買い替えはシンプルに見えて、
落とし穴が非常に多い取引です。
◆千葉市で多い買い替えパターン
千葉市でよく相談されるケースを紹介します。
■ ● 子育て環境を求めて広い間取りへ買い替え
稲毛・美浜エリアで典型的。
■ ● 築古マンションから新耐震マンションへ移る
“修繕積立金の増額”が理由で売却する人が多い。
■ ● 実家に近く住むための買い替え
教育・介護の負担軽減を目的とするケース。
■ ● 老後を見据えた駅近への住み替え
将来の移動のしやすさを重視。
千葉市はマンション市場が活発なため、
買い替えの相談が特に多い地域です。
6.まとめ
マンションの買い替えは、
順番を間違えるだけで大きな損失につながる取引 です。
大損を避けるためのポイントは次の3つ。
売却 → 資金計画 → 購入
売却価格を過大に見ない
ローン・引渡しのスケジュール調整を慎重に
この3つを押さえれば、
スムーズで安全な買い替えができます。
千葉市周辺でマンションの買い替えを検討する場合は、
売却価格・残債・購入条件を整理するだけで
最適な買い替えルートが明確になりますので、
気軽に相談してください。
