こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
住み替えを検討すると、ほぼ全員が突き当たる悩みがこれです。
「いまの家のローンが残っているけど買い替えできる？」
「売却が先？購入が先？」
「残債があると住宅ローン控除はどうなる？」
「二重ローンになるリスクってどれくらい？」
住み替えは “資金計画とローンの仕組み” を理解していないと失敗しやすい 分野です。
結論から言うと、
残債があるかどうかで住み替えの選択肢が大きく変わり、
控除の扱いもまったく異なります。
この記事では、
住み替えローンの基本、残債の有無による違い、
住宅ローン控除の注意点、千葉市で起こりやすいトラブルまで
わかりやすく解説します。
1.住み替えにおける住宅ローンの基本
住み替えは、
“売却”と“購入”を同時に進めるプロジェクト です。
ローンが残っている場合は特に注意が必要で、
次の2つの問題が発生します。
いまの住宅ローンを完済しないと新しいローンが組めない
売却価格が残債を下回る可能性がある
住み替えにおける資金計画は、
この2つを正しく理解するところから始まります。
2.残債がある場合とない場合の違い
住み替えの複雑さの正体はここです。
■【残債がない場合】（完済済み）
売却価格はすべて自己資金
ローン審査がシンプル
資金計画が組みやすい
購入先行でもリスクが少ない
非常にスムーズな住み替えが可能です。
■【残債がある場合】（多くの人はこちら）
売却益でローンを完済する必要がある
残債が売却価格を上回ると“追い金”が必要
同時進行のタイミング調整がシビア
新居のローン審査が厳しめになることもある
住み替えの計画は 残債の金額で戦略が決まる と言っても過言ではありません。
3.「売却先行」と「購入先行」どちらが良い？
住み替えで最も迷うポイントです。
それぞれメリット・デメリットがあります。
■ 売却先行（先に売る）
メリット
残債を確実に清算できる
資金計画が明確
二重ローンリスクがない
デメリット
一時的に仮住まいが必要になることもある
引っ越しが2回になる可能性
■ 購入先行（先に買う）
メリット
住み替えがスムーズ
仮住まい不要
デメリット
住宅ローン審査が厳しくなる
売却が遅れると二重ローンのリスク
資金計画の難易度が高い
● 総合的な結論
資金に余裕がある → 購入先行も可
資金に不安がある・残債がギリギリ → 売却先行が安全
千葉市では売却に時間がかかるケースも多いため、
残債がある人は売却先行を選ぶ割合が高いです。
4.住み替えローン（買い替えローン）とは
残債が売却価格を上回る場合に活躍するのが
住み替えローン（買い替えローン） です。
■ 特徴
売却後に残る“差額”を新居の住宅ローンに上乗せできる
手元の資金負担を軽減できる
審査は厳しめ
■ 使うメリット
残債が残っていても住み替えができる
手元資金を大きく減らさなくてもよい
■ 注意点
借入額が増えるため返済負担が重くなる
金利が高い場合がある
“便利だけど慎重に使うべきローン” だと考えてください。
5. 住宅ローン控除はどうなる？
住み替えでは住宅ローン控除の扱いを勘違いしがちです。
■ ① 売却した年は控除が継続
ただし、
売却益が出ている場合は控除が使えないケースがある
（3,000万円特別控除との併用不可など）
■ ② 新居でも再度住宅ローン控除が使える
ただし次の条件を満たす必要があります。
新居の住宅ローン控除条件
自ら居住する家
床面積が40㎡以上
中古なら築年数 or 住宅性能評価で条件クリア
ローン返済期間10年以上
■ ③ 旧居の控除と新居の控除は“重複不可”
2つの家で同時に控除は使えません。
住み替え時の控除適用は意外と複雑なので、
残債・売却益・購入時期をまとめて判断するのがポイントです。
◆千葉市で住み替え時に注意したいポイント
千葉市はエリア差が大きく、住み替え計画で次のような問題が起こりやすいです。
■ ● マンションの売却に時間がかかるエリアがある
特に中央区の築古は販売期間が長くなりがち。
■ ● 稲毛区・美浜区は購入希望者が多く“売却先行”が有利
買手が見つかりやすい傾向。
■ ● 住み替えローンの利用が必要なケースがある
残債が多い30〜40代ファミリーに多い。
■ ● 旧居の査定と新居の購入を同時に考えると混乱しやすい
数字・時期・条件を整理すると成功確率が上がる。
6.まとめ
住み替えの成功は、
「残債の扱い」と「住宅ローンの仕組み」 を理解できるかで決まります。
残債があるかどうかで住み替えの選択肢は変わり、
売却先行・購入先行の判断も大きく違います。
さらに、住宅ローン控除は“使える条件・使えない条件”が明確なので、
事前に整理しておくことが重要です。
住み替えは一見複雑ですが、
ポイントを押さえて順番に進めればスムーズに進行できます。
千葉市周辺での住み替えはエリア特性が結果に大きく影響するため、
残債額・売却価格・購入希望エリアの3つが揃うと
最適な住み替えプランを具体的に作ることができます。
住み替えのタイミングや資金が不安な場合は、
一度状況を共有してもらえれば、
安全に進めるための計画をご提案できますので、
気軽に相談してください。
