こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
住宅を購入するとき、多くの方は35年などの長期間で住宅ローンを組みます。
そのため、購入してから数年、あるいは10年程度で住宅を売却することになった場合、住宅ローンが残っていることは決して珍しくありません。
実際に、不動産の売却についてご相談をいただく際にも、
「住宅ローンがまだ3,000万円以上残っているのですが、家を売ることはできますか？」
「売却価格が住宅ローンの残債より安かったらどうなるのでしょうか？」
「住宅ローンが残っている状態で、新しい家を購入することはできますか？」
「銀行に住宅ローンが残っているのに、勝手に売却活動を始めても大丈夫ですか？」
こうしたご質問をいただくことがあります。
結論からお伝えすると、**住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。**
実際の不動産取引でも、住宅ローンを完済していない住宅を売却するケースは珍しくありません。
ただし、住宅ローンが残っている住宅を売却する場合には、いくつか理解しておきたいポイントがあります。
その中でも最も重要なのが、住宅ローンの完済と抵当権の抹消です。
通常の不動産売買では、買主へ住宅を引き渡す際に、売主の住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消できる状態にする必要があります。
例えば、住宅ローンが2,500万円残っている住宅を3,000万円で売却できれば、売却代金から住宅ローンを完済できる可能性があります。
しかし、住宅ローンが3,000万円残っている住宅を2,500万円でしか売却できなかった場合にはどうでしょうか。
不足する500万円をどのように用意するのか、考える必要があります。
さらに、住宅の売却では仲介手数料や登記関係費用なども発生するため、住宅ローンの残債と売却価格だけを比較すればいいわけではありません。
私は、住宅ローンが残っている住宅を売却する際には、**「いくらで売れるか」だけでなく、「売却後に住宅ローンを完済できるか」まで考えることが重要**だと思っています。
今回は、千葉市を中心に不動産売買を取り扱う立場から、住宅ローンが残っている家の売却方法、オーバーローンになった場合の対処法、抵当権抹消の仕組み、そして住み替えで失敗しないためのポイントを解説します。
1.住宅ローンが残っていても家を売却できる？抵当権の仕組みを解説
まず、住宅ローンが残っている家を売却できる理由について説明します。
### 住宅ローンが残っている家は売れない？
住宅ローンが残っていると、家を売却できないと思っている方もいるかもしれません。
しかし、住宅ローンが残っていること自体は、売却できない理由にはなりません。
例えば、4,000万円のマンションを住宅ローンで購入したとします。
購入から10年が経過し、住宅ローンの残債が3,000万円になりました。
このマンションを3,500万円で売却できれば、売却代金を利用して住宅ローンを完済できる可能性があります。
このように、住宅ローンが残っている状態でも売却活動を進めることは可能です。
ただし、売買契約を締結しただけで住宅ローンがなくなるわけではありません。
売却代金の受け取りと住宅ローンの完済、抵当権抹消の手続きを適切に進める必要があります。
### 抵当権とは？
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、金融機関は購入する不動産に抵当権を設定することが一般的です。
抵当権とは、住宅ローンの返済が行われなくなった場合などに、金融機関が担保となっている不動産から優先的に債権を回収できる権利です。
例えば、住宅ローンの返済が長期間滞った場合、金融機関が抵当権を実行し、不動産が競売にかけられることがあります。
つまり、抵当権が設定されている住宅は、金融機関の担保になっているということです。
ここで重要なのは、住宅ローンを完済しただけでは、登記記録上の抵当権が自動的に消えるわけではないという点です。
住宅ローンの完済後には、抵当権抹消登記の手続きが必要になります。
### 家を売却するときは抵当権を抹消する
通常の不動産売買では、買主は売主の住宅ローンに関係する抵当権が残ったままの住宅を購入したいとは考えません。
そのため、売主は売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるようにする必要があります。
例えば、
住宅ローン残債：2,500万円
売却価格：3,000万円
という場合です。
このとき、売却代金のうち2,500万円を住宅ローンの返済に充てることで、完済できる可能性があります。
そして、金融機関から抵当権抹消に必要な書類の交付を受け、司法書士が登記申請を行うことが一般的です。
### 抵当権抹消は決済当日に行う
不動産売買では、一般的に残代金決済と住宅ローンの完済、抵当権抹消登記の申請を同じ日に進めます。
ただし、決済当日に法務局で抵当権抹消登記が完了するわけではありません。
通常は、司法書士が必要書類を確認し、決済に合わせて登記申請を行います。
その後、法務局で審査が行われ、登記が完了します。
つまり、実務上は、売買代金の支払いと抵当権抹消のための手続きを連動させて進めるということです。
私は、住宅ローンが残っている住宅の売却では、金融機関と司法書士、不動産会社の連携が非常に重要だと考えています。
2.住宅ローン残債と売却価格の関係｜アンダーローン・オーバーローンとは？
住宅ローンが残っている住宅を売却する際に、最初に確認したいのが住宅ローン残債と売却価格の関係です。
ここでは、アンダーローンとオーバーローンについて説明します。
### アンダーローンとは？
アンダーローンとは、一般的に住宅ローンの残債よりも住宅の売却価格が高い状態を指します。
例えば、
住宅ローン残債：2,500万円
売却価格：3,000万円
という場合です。
売却価格が住宅ローン残債を500万円上回っているため、アンダーローンの状態といえます。
この場合、売却代金から住宅ローンを完済できる可能性があります。
ただし、ここで注意していただきたいことがあります。
それは、**アンダーローンだからといって、必ず自己資金なしで売却できるわけではない**ということです。
### オーバーローンとは？
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が住宅の売却価格を上回っている状態です。
例えば、
住宅ローン残債：3,000万円
売却価格：2,500万円
という場合です。
この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できず、500万円不足することになります。
通常の売却では、この不足額を自己資金などで補う必要があります。
住宅ローンを完済できなければ、金融機関が抵当権の抹消に応じない場合があり、予定どおりに売却できない可能性があります。
そのため、住宅ローンが残っている住宅を売却する際には、まず現在の住宅ローン残債を確認することが重要です。
### 売却価格から諸費用を差し引く必要がある
ここは特に重要なポイントです。
例えば、
住宅ローン残債：2,900万円
売却価格：3,000万円
という場合を考えてみましょう。
売却価格が住宅ローン残債を100万円上回っています。
一見すると、問題なく住宅ローンを完済できそうです。
しかし、不動産の売却では仲介手数料などの費用が発生します。
仮に売却費用が120万円だった場合、
3,000万円－120万円＝2,880万円
となります。
住宅ローン残債が2,900万円であれば、20万円不足する計算です。
つまり、売却価格が住宅ローン残債を上回っていても、諸費用まで考えると自己資金が必要になる場合があります。
だから私は、住宅ローンが残っている住宅を売却する際には、売却価格と残債だけを比較することはおすすめしていません。
**売却代金から諸費用を差し引いた金額で、住宅ローンを完済できるか確認することが重要です。**
### 住宅売却で必要になる主な費用
一般的な住宅売却では、次のような費用が発生する場合があります。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消登記に関する費用
- 司法書士報酬
- 住宅ローンの繰上返済手数料
- 売買契約書の印紙税
- 測量費用や残置物処分費用など、物件に応じた費用
また、売却によって譲渡所得が発生した場合には、所得税や住民税などがかかる可能性があります。
ただし、譲渡所得税は売却時の決済で必ず差し引かれる費用ではありません。
原則として、売却した翌年に確定申告などを行い、税金を納めることになります。
そのため、住宅ローンを完済できるかという資金計画と、売却後に発生する税金の資金計画は、分けて考える必要があります。
3.住宅ローンを完済できない場合の3つの対処法
では、住宅を売却しても住宅ローンを完済できない場合、どうすればいいのでしょうか。
私は、売却価格だけでは住宅ローンを完済できない場合でも、すぐに売却を諦める必要はないと考えています。
ただし、状況によって利用できる方法は異なります。
ここでは、代表的な3つの対処法について説明します。
### ① 自己資金で不足額を補う
最も分かりやすい方法が、自己資金で不足額を補うことです。
例えば、
住宅ローン残債：3,000万円
売却価格：2,700万円
売却費用：100万円
という場合です。
単純計算では、
3,000万円＋100万円－2,700万円＝400万円
となり、400万円が不足します。
この不足額を預貯金などで補うことができれば、住宅ローンを完済して売却できる可能性があります。
ただし、私は住宅ローンを完済するために、生活費や緊急時の資金まで使い切ることはおすすめしていません。
売却後の生活に必要な資金も考える必要があります。
### ② 住み替えローンを検討する
現在の住宅を売却して、新しい住宅を購入する場合には、住み替えローンを利用できる可能性があります。
住み替えローンとは、現在の住宅を売却しても返済しきれない住宅ローン残債の一部と、新しい住宅の購入資金を合わせて借り入れることができる商品です。
例えば、現在の住宅を売却しても300万円の住宅ローンが残ってしまう場合です。
新しく3,500万円の住宅を購入するのであれば、一定の条件のもとで、不足する300万円と新しい住宅の購入資金を合わせた借り入れを検討できる場合があります。
ただし、すべての金融機関で取り扱っているわけではありません。
また、通常の住宅ローンよりも借入金額が大きくなるため、審査が厳しくなる場合があります。
さらに、現在の住宅の売却と新しい住宅の購入を、金融機関の条件に合わせて進める必要があります。
そのため、住み替えローンを利用したい場合には、売却活動を始める前から金融機関へ相談することをおすすめします。
### ③ 任意売却を検討する
住宅ローンの返済が難しく、売却代金や自己資金でも完済できない場合には、任意売却という方法があります。
任意売却とは、住宅ローンの債権者などの同意を得て、抵当権を抹消できる条件を調整し、不動産を売却する方法です。
例えば、住宅ローンの返済が長期間滞り、このままでは競売に進む可能性がある場合などに検討されます。
ただし、ここで注意していただきたいことがあります。
**任意売却を行えば、残った住宅ローンが自動的になくなるわけではありません。**
売却後に残る債務については、債権者との協議が必要になります。
また、任意売却は金融機関などの同意が必要であり、希望すれば必ず利用できるものでもありません。
競売より有利な条件で売却できる可能性はありますが、必ず競売より高く売れると断定できるわけではありません。
住宅ローンの返済が難しくなっている場合には、早めに金融機関や専門家へ相談することが重要です。
4. 住宅ローンが残っている家を売却するまでの流れ
ここからは、実際に住宅ローンが残っている家を売却する場合の流れについて説明します。
私は、住宅ローンが残っている住宅の売却では、最初の準備が非常に重要だと考えています。
### ① 住宅ローンの残債を確認する
まず、現在の住宅ローン残債を確認します。
例えば、住宅ローンの返済予定表や金融機関のインターネットサービスなどで、残債を確認できる場合があります。
また、必要に応じて金融機関から残高証明書などを取得します。
ここで注意したいのは、現在の残債額と、実際に完済する日に必要な金額が必ずしも同じではないということです。
住宅ローンは毎月返済が進みます。
また、完済時には経過利息や手数料などが必要になる場合があります。
そのため、売却の決済日が決まったら、金融機関へ完済予定日を伝え、必要な金額を確認することが重要です。
### ② 不動産の査定を行う
次に、不動産会社へ売却査定を依頼します。
ここで重要なのが、査定価格と実際の売却価格は同じではないということです。
例えば、不動産会社から3,500万円という査定価格が提示されたとします。
しかし、実際に3,500万円で売れるとは限りません。
購入希望者から価格交渉が入る可能性もあります。
また、売却期間によっては、販売価格を見直す必要が生じることもあります。
そのため、私は住宅ローンが残っている住宅を売却する場合、査定価格だけでなく、周辺の成約事例や競合物件の状況を確認することが重要だと思っています。
### ③ 売却後の手取り額を計算する
住宅ローン残債と売却予想価格が分かったら、売却後の手取り額を計算します。
例えば、
売却予想価格：3,500万円
住宅ローン残債：3,000万円
売却費用：150万円
という場合です。
3,500万円－3,000万円－150万円＝350万円
この条件で売却できれば、単純計算では350万円が手元に残ることになります。
ただし、実際には固定資産税などの精算金や、引っ越し費用、譲渡所得税なども考える必要があります。
また、売却価格が3,200万円まで下がった場合には、
3,200万円－3,000万円－150万円＝50万円
となります。
売却価格が300万円変わるだけで、手元に残る金額は大きく変わります。
私は、住宅ローンが残っている住宅の売却では、複数の売却価格を想定して資金計画を立てることをおすすめしています。
### ④ 金融機関へ売却予定を伝える
売却の方向性が決まったら、金融機関へ住宅ローンを完済する予定であることを伝えます。
金融機関によっては、繰上返済の申し込みに一定の期間が必要になる場合があります。
また、完済日や抵当権抹消書類の受け取り方法について、事前に調整が必要です。
特にネット銀行の場合、対面での手続きがないこともあるため、必要な日数や書類の受け取り方法を確認しておくことが重要です。
### ⑤ 売却活動を開始する
資金計画を確認したら、売却活動を進めます。
ここで重要なのが、売却価格の設定です。
例えば、住宅ローン残債が3,000万円あるからといって、必ず3,000万円以上で売れるわけではありません。
不動産の価格は、売主の住宅ローン残債ではなく、立地や築年数、建物の状態、周辺の売却事例などによって判断されます。
そのため、住宅ローン残債に合わせて販売価格を高く設定しすぎると、売却期間が長くなる可能性があります。
反対に、早く売りたいからといって、相場より大幅に安く販売することもおすすめしません。
### ⑥ 売買契約を締結する
購入希望者が見つかり、価格や引き渡し条件がまとまったら売買契約を締結します。
この段階で重要なのが、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかです。
もし売却価格が住宅ローン残債を下回る場合には、自己資金などで不足額を補える見通しを立てておく必要があります。
また、抵当権抹消のために必要な金融機関との手続きも確認しておきます。
売買契約を締結してから資金不足が発覚すると、予定どおりに引き渡しができなくなる可能性があります。
そのため、私は契約前の資金確認を非常に重要だと考えています。
### ⑦ 決済・引き渡しを行う
最後に、残代金決済と引き渡しを行います。
一般的には、買主から売買代金の残額が支払われ、その資金などを利用して売主の住宅ローンを完済します。
そして、司法書士が抵当権抹消登記と買主への所有権移転登記などを申請します。
ただし、実際の資金移動や登記申請の段取りは、金融機関や取引内容によって異なります。
そのため、売主・買主・金融機関・司法書士・不動産会社が連携して進めることが重要です。
5.住み替えを考えている方が注意したいポイント
住宅ローンが残っている住宅を売却する方の中には、新しい住宅への住み替えを考えている方もいます。
この場合、現在の住宅の売却だけでなく、新しい住宅の購入についても考える必要があります。
### 売り先行と買い先行の違い
住み替えには、大きく分けて2つの進め方があります。
一つが「売り先行」。
もう一つが「買い先行」です。
売り先行とは、現在の住宅を先に売却してから、新しい住宅を購入する方法です。
売り先行のメリットは、現在の住宅の売却価格が確定してから、新しい住宅の購入予算を考えられることです。
例えば、現在の住宅を3,500万円で売却し、住宅ローンを完済した後に350万円が手元に残るとします。
この場合、350万円を新しい住宅の購入資金に充てることができます。
ただし、売却後に新しい住宅が見つからない場合には、仮住まいが必要になる可能性があります。
一方、買い先行とは、新しい住宅を先に購入してから、現在の住宅を売却する方法です。
買い先行のメリットは、新しい住宅を確保してから引っ越しを進められることです。
ただし、現在の住宅が予定どおり売却できない場合には、資金計画に影響する可能性があります。
### 住宅ローンが2本になる場合もある
買い先行で住み替える場合には、現在の住宅ローンが残ったまま、新しい住宅の住宅ローンを組むことになる可能性があります。
例えば、
現在の住宅ローン返済：月10万円
新しい住宅ローン返済：月12万円
という場合です。
両方の住宅ローンを返済する期間が発生すると、毎月22万円の返済負担になります。
もちろん、金融機関の審査や商品によっては、一定の条件のもとで住み替えを進められる場合があります。
ただし、住宅ローンが2本になることを前提とした資金計画には注意が必要です。
また、住宅ローンは原則として本人などが居住する住宅を対象とする融資です。
現在の住宅を売却せずに別の住宅へ転居する場合には、金融機関への確認が必要になります。
### 売却価格が確定する前に購入予算を決めない
私は、住み替えで特に注意していただきたいのが、この部分です。
例えば、現在の住宅が3,500万円で売れると考えて、新しい住宅の購入を進めたとします。
しかし、実際には3,200万円でしか売れなかった場合、300万円の差が生じます。
この差額によって、住宅ローンの借入金額や自己資金の計画が変わる可能性があります。
そのため、私は現在の住宅の売却代金を新しい住宅の購入資金に充てる場合、売却価格が下がったケースも想定しておくことをおすすめしています。
### 住み替えでは売却と購入を同時に考える
住宅ローンが残っている状態で住み替える場合、売却と購入を別々に考えることはおすすめしません。
なぜなら、現在の住宅をいくらで売却できるかによって、新しい住宅の購入予算が変わるからです。
また、新しい住宅の購入時期によって、現在の住宅の売却スケジュールも変わります。
そのため、私は住み替えのご相談では、現在の住宅の査定と、新しい住宅の購入予算を一緒に考えることが重要だと思っています。
住宅ローンの残債。
売却予想価格。
自己資金。
新しい住宅の購入予算。
毎月の返済額。
こうした条件を整理したうえで、売り先行と買い先行のどちらが適しているか検討することが大切です。
6.まとめ｜住宅ローンが残っている家は売却前の資金計画が重要
今回は、住宅ローンが残っている家の売却方法について解説しました。
まず、住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。
ただし、通常の不動産売買では、売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるようにする必要があります。
そのため、最初に確認したいのは住宅ローンの残債です。
そして、不動産の査定を行い、売却予想価格を確認します。
ここで重要なのが、売却価格と住宅ローン残債だけを比較しないことです。
例えば、住宅ローン残債が2,900万円で、住宅を3,000万円で売却できたとしても、売却費用が120万円かかれば、20万円不足する計算になります。
つまり、住宅ローン残債より高く売れれば、必ず自己資金なしで売却できるというわけではありません。
私は、住宅ローンが残っている住宅を売却するときには、
**売却予想価格－売却費用－住宅ローン完済額**
この計算を最初に行うことが重要だと思っています。
もし不足額が発生する場合には、自己資金で補う方法や、住み替えローンを利用する方法などを検討します。
また、住宅ローンの返済が難しくなっている場合には、任意売却という選択肢もあります。
ただし、任意売却は金融機関などの同意が必要であり、売却後の債務が自動的になくなるわけではありません。
そのため、住宅ローンの返済が難しくなっている場合には、早めに金融機関や専門家へ相談することが重要です。
そして、もう一つ大切なのが売却価格の考え方です。
住宅ローン残債が多いからといって、その金額以上で売却できるとは限りません。
不動産の価格は、立地や築年数、建物の状態、周辺の売却事例などによって決まります。
そのため、住宅ローンの完済に必要な金額と、実際に売却できる可能性がある価格を比較する必要があります。
私は、住宅ローンが残っている住宅の売却では、最初の資金計画が非常に重要だと考えています。
住宅ローン残債を確認する。
売却予想価格を確認する。
売却費用を計算する。
完済できるか判断する。
そのうえで売却活動を進める。
この順番が大切です。
また、新しい住宅への住み替えを考えている場合には、現在の住宅の売却と新しい住宅の購入を一緒に考える必要があります。
売り先行と買い先行のどちらが適しているかは、住宅ローンの残債や自己資金、購入予算などによって異なります。
私は、住宅ローンが残っている状態で住み替える場合には、売却と購入の両方を理解している不動産会社へ相談することをおすすめしています。
Re・maisonでは、千葉市を中心に、中古マンションや中古戸建て、新築戸建てなどの不動産売却についてご相談を承っています。
「住宅ローンが残っている家を売却したい」
「売却価格で住宅ローンを完済できるか知りたい」
「住宅ローンが残っている状態で住み替えたい」
「売却と購入のどちらを先に進めるべきか迷っている」
「住宅ローン残債より安くしか売れない場合、どうすればいいか知りたい」
こうした疑問があれば、売却を決める前にご相談ください。
私は、不動産売却で大切なのは、単純に高い価格で売ることだけではないと思っています。
住宅ローンを適切に完済できること。
売却後の生活に無理がないこと。
そして、次の生活へ安心して進めること。
そこまで考えて売却方法を選ぶことが、後悔しない不動産売却につながると考えています。
