こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
中古マンションを探しているお客様から、よくこんな質問をいただきます。
「このマンション、管理費が高くないですか？」
「毎月住宅ローンを払うのに、管理費まで2万円、3万円かかるのはもったいなく感じます」
「管理費って、将来もっと上がるんですか？」
確かにマンションを購入すると、住宅ローンとは別に管理費や修繕積立金を毎月支払うことになります。
住宅ローンはいつか完済しますが、マンションを所有している限り、管理費や修繕積立金の負担は基本的に続きます。
しかも最近は、人件費や光熱費、各種点検・保守費用などの上昇により、管理費の見直しが議題になるマンションもあります。
そのため、中古マンションを購入するときに「管理費はいくらなのか」を確認することはもちろん大切です。
ただ、ここで私が一番お伝えしたいのは、
「管理費が高いマンション＝悪いマンション」ではない
ということです。
むしろ注意したいのは、
「なぜこの管理費なのか？」
が分からないマンションです。
管理費が安くても、必要な管理が行われていなければ良いマンションとは言えません。
反対に管理費が多少高くても、清掃や設備管理がしっかり行われ、管理組合も機能していて、建物の状態が良好に保たれているのであれば、それには意味があります。
私は以前から、中古マンションを購入するときには「築年数だけではなく管理を見ることが大切」とお伝えしています。
今回は、
・そもそもマンション管理費とは何なのか
・なぜ管理費が値上がりするのか
・管理費が高いマンションは避けるべきなのか
・購入前に何を確認すればいいのか
・すでに所有していて管理費が上がった場合はどう考えるのか
このあたりを、実際に中古マンションを扱っている不動産会社の立場から詳しく解説していきます。
1.マンション管理費とは？修繕積立金との違い
まず最初に理解しておきたいのが、
「管理費」と「修繕積立金」は別物
ということです。
中古マンションの販売図面を見ると、
管理費 月額12,000円
修繕積立金 月額15,000円
などと記載されています。
毎月一緒に引き落とされることが多いので同じように感じますが、それぞれ役割が違います。
## 管理費は「マンションの日常を維持するお金」
管理費は簡単に言えば、マンションを日常的に維持・運営するためのお金です。
例えば、
・管理員や清掃員にかかる費用
・管理会社への委託費
・共用部分の電気代
・エレベーターなどの設備保守
・消防設備などの点検
・共用部分の清掃
・管理組合の運営に必要な費用
などに使われます。
マンションのエントランスがきれいなのも、廊下が清掃されているのも、エレベーターが点検されているのも、誰かが無料でやってくれているわけではありません。
区分所有者全員で費用を負担しています。
これが管理費です。
## 修繕積立金は「将来の大きな修繕に備えるお金」
一方の修繕積立金は、将来的に必要となる大規模な修繕などに備えて積み立てるお金です。
例えば、
・外壁修繕
・屋上防水
・給排水設備
・エレベーター設備
・共用部分の改修
など、長期的な修繕・改良に使われます。
国土交通省のマンション標準管理規約でも、管理費と修繕積立金は区分して経理する考え方が示されています。
つまり、
管理費＝現在のマンションを維持するお金
修繕積立金＝将来のマンションを維持するためのお金
と考えると分かりやすいでしょう。
ここを混同してしまうと、マンションの財務状態を正しく判断できません。
2.なぜマンションの管理費は値上がりするのか？
では、なぜ管理費が上がるのでしょうか。
以前からそのマンションに住んでいる方からすれば、
「同じマンションなのに、なぜ毎月の負担だけ増えるの？」
と思うかもしれません。
しかし、マンションを維持するために必要な費用そのものが変化しています。
## 理由1 人件費の上昇
マンション管理には人が必要です。
管理員、清掃員、設備点検など、多くの人がマンション管理に関わっています。
当然、人件費が上がれば管理会社や委託先のコストも増えます。
特に人手不足が進めば、
「今までと同じ金額では同じサービスを維持できない」
ということも起こります。
その結果、管理会社から管理委託費の値上げを求められることがあります。
## 理由2 電気代などの上昇
マンションには意外と多くの電気が使われています。
エントランス。
廊下。
階段。
駐車場。
エレベーター。
機械式駐車場。
防犯設備。
規模の大きなマンションになれば、それだけ共用部分の設備も増えます。
こうした共用部分の光熱費が上がれば、管理組合の支出も増加します。
## 理由3 設備の保守・点検費用
エレベーターや機械式駐車場、オートロックなどの設備は、設置したら終わりではありません。
定期的な点検や保守が必要です。
便利な設備が多いマンションほど、維持するためのお金も必要になります。
ここはマンション購入時に意外と見落とされます。
豪華な共用施設を見て、
「すごいマンションだな」
と思うことがあります。
でも私は必ず、
「これを維持するのにいくらかかるんだろう？」
という目でも見ます。
マンションの設備は無料ではありません。
最終的には所有者が負担します。
## 理由4 管理会社との契約内容の変更
マンション管理の多くは管理会社へ委託されています。
当然、管理会社側にも人件費やシステム費、外注費などがあります。
社会全体のコストが上がれば、管理会社から管理委託費の改定を求められることもあります。
そこで管理組合として、
「値上げだから仕方ない」
で終わるのか、
契約内容を精査するのか。
他社から見積もりを取るのか。
業務内容そのものを見直すのか。
ここで管理組合の運営力に差が出てきます。
3.「管理費が高いマンション＝悪い」は間違い
中古マンションを探していると、
Aマンション 管理費8,000円
Bマンション 管理費18,000円
という物件があったとします。
数字だけを見ると、
「Aマンションの方がお得」
と思いますよね。
でも、私は管理費の金額だけでマンションを評価することはおすすめしません。
## 大切なのは「金額」ではなく「何に使われているか」
例えばBマンションでは、
・日常清掃がしっかり行われている
・管理員がきちんと配置されている
・設備点検が適切に行われている
・植栽がきれいに管理されている
・管理組合がしっかり運営されている
という状態かもしれません。
一方、Aマンションは管理費が安くても、
・清掃回数が少ない
・管理員の勤務時間が短い
・必要な管理が十分ではない
・管理組合がほとんど機能していない
という可能性もあります。
それなら単純に「安い方がいい」とは言えません。
## マンションは管理を買う
私は中古マンションについて、
「築年数より管理状態を見る」
という考え方をかなり重視しています。
築30年でも、
エントランスがきれい。
掲示板が整理されている。
駐輪場が荒れていない。
共用廊下も清掃されている。
修繕もしっかり行われている。
こういうマンションは、実際に現地へ行くと雰囲気が違います。
反対に築10年程度でも、
ゴミ置場が荒れている。
掲示物が古いまま。
共用部分に私物が放置されている。
管理状態に違和感がある。
そんなマンションもあります。
マンションは専有部分だけを買うものではありません。
建物全体を区分所有者みんなで維持していく不動産です。
国土交通省も、適切な管理・維持が行われることは、快適な居住環境だけでなく資産価値を維持するうえでも重要だとしています。
だから私は、
「管理費が高いか？」
より先に、
「その管理費に見合った管理がされているか？」
を見るべきだと思っています。
4.管理費が高くなりやすいマンションと注意したいマンション
では、どんなマンションで管理費負担が大きくなりやすいのでしょうか。
## 戸数の少ないマンション
まず注意したいのが、小規模マンションです。
マンション管理に必要な費用を区分所有者で負担するため、戸数が少なければ一戸あたりの負担が大きくなりやすい傾向があります。
例えば同じ管理コストでも、
50戸で負担する場合
200戸で負担する場合
では、一戸あたりの負担は違います。
もちろん小規模マンションが悪いわけではありません。
落ち着いた住環境など、小規模ならではのメリットもあります。
ただ、管理費・修繕積立金については確認しておきたいところです。
## 共用設備が充実しているマンション
・複数のエレベーター
・機械式駐車場
・コンシェルジュ
・ゲストルーム
・ラウンジ
・フィットネス設備
・大規模な植栽
こうした設備やサービスが充実していれば、当然維持費もかかります。
購入時には魅力的でも、10年、20年と所有することを考えると、
「自分は本当にこのサービスを使うのか？」
まで考えた方がいいでしょう。
私は、
使わない共用施設に毎月お金を払い続ける
という視点も持っておいた方がいいと思っています。
## 機械式駐車場が多いマンション
これは中古マンションを見るときに個人的にも気になるポイントです。
機械式駐車場は便利ですが、機械設備ですから点検・修繕・更新が必要になります。
さらに車離れなどによって空き区画が増えると、当初想定していた駐車場収入が確保できない可能性もあります。
「駐車場がたくさんあるから安心」
ではなく、
現在どのくらい利用されているのか。
駐車場会計はどうなっているのか。
将来的な設備更新はどう考えているのか。
ここまで見られると、かなり判断しやすくなります。
## 管理費が「安すぎる」マンションにも注意
高いマンションばかりを警戒しがちですが、私はむしろ「妙に安いマンション」も気になります。
なぜこの金額で管理できているのか？
管理員の勤務時間が短いのか。
自主管理なのか。
管理内容を絞っているのか。
それとも単純に管理組合が効率よく運営しているのか。
理由によって評価は全く違います。
安いこと自体が問題なのではありません。
大切なのは、
「安い理由を確認すること」
です。
5.中古マンション購入前にRe・maisonが確認したいポイント
では、中古マンションを購入するとき、管理費について何を見ればいいのでしょうか。
私は販売図面に書かれている「管理費○○円」だけでは不十分だと考えています。
## 1. 管理費と修繕積立金を合計する
まず住宅ローンだけで資金計画を考えないことです。
例えば、
住宅ローン 月10万円
管理費 月1万5,000円
修繕積立金 月2万円
駐車場 月1万円
なら、毎月の住宅関連支出は単純計算で14万5,000円です。
さらに固定資産税などもあります。
「住宅ローンが今の家賃と同じだから大丈夫」
という考え方は危険です。
必ずマンションを維持する費用まで含めて考えます。
## 2. 値上げ予定がないか確認する
現在の管理費が安くても、購入直後に値上げされたら話は変わります。
そのため購入前には、
総会議事録
管理に関する資料
などを確認し、管理費や修繕積立金の変更が議題になっていないか確認したいところです。
「今いくらなのか」
だけでなく、
「これからどうなる可能性があるのか」
を見るわけです。
## 3. 管理組合の収支を見る
マンション購入では室内を一生懸命見る方が多いですが、管理組合の財務状況も非常に重要です。
毎年赤字になっていないか。
滞納は多くないか。
想定外の支出が続いていないか。
こうした情報から、マンションの運営状態が見えてきます。
## 4. 修繕積立金も必ず別で確認する
管理費が問題なくても、修繕積立金が不足していれば安心とは言えません。
国土交通省の管理計画認定制度でも、
・管理費と修繕積立金等が区分経理されていること
・長期修繕計画が作成されていること
・修繕積立金が著しく低額ではないこと
などが認定基準に含まれています。
購入する側としても、このあたりは重要なチェックポイントです。
## 5. 総会議事録を見る
個人的にかなり重要だと思っているのが総会議事録です。
議事録を見ると、
管理費の値上げ。
修繕積立金の改定。
漏水。
設備トラブル。
駐車場問題。
管理会社との関係。
住民間の問題。
大規模修繕。
など、販売図面では分からない情報が見えてくることがあります。
マンション購入では、
部屋を見る。
眺望を見る。
日当たりを見る。
もちろん全部大切です。
でも、
「マンション全体を見る」
という視点も持ってほしいと思います。
6.まとめ
マンションの管理費が上がる背景には、
人件費の上昇。
光熱費の変化。
設備維持費。
管理委託費。
サービス内容。
など、さまざまな理由があります。
そのため、今後も管理費が絶対に上がらないマンションを探す、という考え方は現実的ではありません。
大切なのは、
「値上げするか、しないか」
だけではなく、
「適切に管理されているか」
を見ることです。
そして、今回一番お伝えしたいのは、
管理費が安いマンション＝良いマンション
管理費が高いマンション＝悪いマンション
ではないということです。
マンションにはそれぞれ規模も設備もサービス内容も違います。
だから金額だけを横並びにして比較しても、本当の良し悪しは分かりません。
私が中古マンションを選ぶときに重視しているのは、
「そのお金を使って、どんな管理がされているのか？」
です。
中古マンションの場合、築年数が古いこと自体を必要以上に怖がる必要はないと私は考えています。
築30年、40年を超えていても、きちんと修繕され、管理組合が機能し、財務状態もしっかりしているマンションはあります。
反対に比較的新しいマンションでも、将来の維持費や修繕計画に不安があるケースはあります。
だからこそ、
築年数だけで決めない。
室内だけで決めない。
管理費の安さだけで決めない。
マンション全体を見る。
これが中古マンション選びでは非常に重要です。
千葉市には、築年数の経過したマンションや大規模マンション、団地型マンションなど、さまざまなタイプの中古マンションがあります。
稲毛、稲毛海岸、検見川浜、幕張、千葉みなとなどでも、同じ価格帯だからといって管理状態まで同じではありません。
むしろ中古マンションは、同じエリア・同じ築年数でも「管理」にかなり差があります。
Re・maisonでは物件をご紹介するとき、室内や販売価格だけではなく、
管理費・修繕積立金
長期修繕計画
過去の修繕履歴
管理組合の財務状況
総会議事録
将来の値上げ予定
なども確認しながら、「このマンションを買って大丈夫なのか」を一緒に考えています。
気になるマンションがあるけれど、
「管理費が高い気がする」
「修繕積立金が安すぎて逆に心配」
「築40年だけど買って大丈夫？」
という方は、物件を決める前にご相談ください。
良いところだけではなく、気になるところがあればきちんとお伝えします。
マンションは室内を買うだけではありません。
そのマンションの「管理」も一緒に買う。
中古マンションを購入するときには、ぜひこの視点を持って物件を見てみてください。
