こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
土地選びは「立地と価格」だけを見て判断すると、高確率で失敗します。
とくに千葉市のように地形の変化が大きく、昔からの住宅街も多いエリアでは、
“買ってはいけない土地の定番パターン” が存在します。
住宅購入の相談を受けていると、
「この土地、どう見ても危険なのに価格が安い…」
「ここは条件が良さそうなのに、なぜか売れ残っている」
そんなケースが山ほどあります。
この記事では、不動産のプロとして実務の中で数えきれないほど見てきた
“買ってはいけない土地の特徴”を14項目にまとめました。
費用リスク・生活リスク・将来の資産性の3軸で整理しているので、
この記事を読むだけで「危険な土地」を避ける力が身につきます。
1.買ってはいけない土地の本質
「表面に出てこないリスク」に気づいていないことが原因
です。
地盤
法規制
高低差
私道
インフラ
隣地関係
擁壁の安全性
将来の資産性
これらは、素人が見た目だけで判断するのはほぼ不可能です。
そして怖いのは、
問題のある土地ほど“価格が安く魅力的に見える”
ということ。
だからこそ、最低限の知識を身につけておく必要があります。
2.買ってはいけない土地の特徴14選
ここからが本題です。
実務で実際にトラブルになったり、選ばないほうがいいと判断されるケースを厳選しました。
① 擁壁が古い or 誰のものか不明な土地
擁壁は10年・20年で劣化します。
誰の所有か・点検履歴があるかを確認できない土地は危険度が高い。
補修費用は数百万円〜数千万円レベルになることもあります。
② 高低差が大きい土地
造成費、擁壁、排水、階段…
平坦地に比べてトータルコストが跳ね上がります。
千葉市は意外と高低差が多いので要注意。
③ 私道負担がある or 私道の権利が曖昧
私道の持分がない
通行掘削承諾書が取れない
私道の所有者が不明
このどれかがあるだけで再建築ができないケースもあります。
④ 再建築不可の土地
「安すぎる土地」は、まずここを疑うべきです。
建て替えできないため、資産価値が大幅に下がります。
⑤ 接道義務を満たしていない土地
建築基準法の“4m道路に2m接する”に合致していない場合、そもそも家が建ちません。
⑥ セットバックが必要な土地
一見広く見えても、実際は道路に敷地を返す必要があり、使える土地が狭くなることがあります。
⑦ 道路付けが悪い土地
北側接道
T字路の突き当たり
交通量が多い道路沿い
一方通行で車が入れづらい
生活導線に影響が大きく、将来の売却も難航しやすいです。
⑧ 旗竿地（敷地延長）
プライバシーは確保しやすいですが、
日当たりが弱い
車の出し入れがしづらい
建物プランが制限される
などの理由から、資産性は低め。
⑨ 下水が本下水でない（浄化槽エリア）
維持管理の手間・費用が増えます。
また売却時にも嫌われがち。
⑩ 電柱・支線が敷地にかかっている
駐車計画が狂い、設計の自由度が大幅に狭まる。
移設は原則有料で、10〜40万円ほどかかることも。
⑪ 狭小地・変形地
三角形・台形など設計が難しい土地は、
希望の間取りが入らないケースが多く、建築費も上がりがち。
⑫ 境界が確定していない土地
隣地とのトラブルの元。
後々の売却でも大きなマイナス要因になります。
⑬ 水害・土砂災害リスクが高いエリア
ハザードマップは必ず確認。
保険料が上がり、将来の資産性も低下します。
⑭ “売れ残っているのに理由が説明されない土地”
価格の安さに飛びつく前に、
「なぜ残っているのか？」
を必ず確認すべきです。
多くの場合、
・隣地関係
・境界問題
・地盤
・インフラ
・特殊な法規制
いずれかの“見えない理由”が存在します。
3.失敗しないための土地チェック方法
■ チェックポイント
① 道路幅・車の出し入れ
生活導線に直結。
② 周辺の建物の高さ・日当たり
隣家の配置で日当たりが消えるケースは多い。
③ マンホール・電柱位置
地味ですが暮らしに大影響。
④ 近隣住民の属性
昼間と夜で雰囲気が変わるエリアもあります。
⑤ ハザードマップ（必須）
千葉市は区ごとにリスクが大きく異なります。
4.千葉市で特に注意すべき土地のタイプ
千葉市は地形・歴史・再開発のバランスにより、注意すべき土地が明確です。
■ 稲毛区
高低差の大きい住宅地が点在
古い擁壁のエリアも多い
慎重にチェックが必要。
■ 美浜区
埋め立て地のため地盤は強めだが、液状化リスクは確認必須
海風による外壁劣化も見ておくべき
■ 花見川区・若葉区
道路が狭い旧住宅地が多い
私道負担のあるエリアが多いので注意
■ 中央区
駅近は人気だが、敷地の形が悪い土地が多め
建築規制が複雑なエリアもある
5.購入してはいけないケースと成功例
ケース①：安さだけで擁壁のある土地を買い、補修で数百万
擁壁の修繕が必要になり、建築費が大幅増。
ケース②：日当たりが悪い土地で間取りが入らず断念
形状・周囲の建物の影響で理想の家が建てられなかった例。
ケース③：私道の権利関係が曖昧で融資NG
引き渡し直前にローンが通らず、購入中止に。
ケース④：平坦で道路付けの良い土地を選んで正解
資産性の高さ・生活のしやすさの両方が確保できた例。
6.まとめ
買ってはいけない土地は、価格や見た目では判断できません。
擁壁・高低差・私道・境界・法規制など、
“目に見えないリスク”が潜んでいるケースがほとんどです。
とくに千葉市はエリアによって特徴が大きく異なるため、
同じ価格帯でも土地の質が全く違うことがあります。
土地選びで迷っている、
気になる土地があるけど不安が残る、
そんな時は第三者の視点が入るだけで判断がかなりラクになります。
千葉市周辺での土地購入・売却・住み替えを検討している方は、気軽に相談してみてください。
土地のリスクを事前に見抜けるだけで、家づくりの成功率は大きく上がります。
