【契約を解除するには？★シンバの不動産勉強シリーズ★】 | 千葉の中古マンション・不動産情報ならリメゾンへ

どうも、Re・maison(リメゾン)の椎名です！

今回は「契約を解除するには？」
についてお話できればと思います。

◆契約の解除とは
契約の解除とは、契約が有効に成立した後に
契約を締結した当事者の一方からの
意思表示によって、契約関係を契約締結時に
さかのぼって解消することをいいます。

解除は、有効な意思表示がなされて契約が
有効に発生した後に、当事者の一方のみの
意思表示によって契約を消滅させてしまう
制度ですから、一定の原因（解除原因）が
認められなければ解除は認められません。

例えば、土地建物の売買契約を締結した後に
より高値で買い取りたいという客が現れたために
売主が従来の売買契約を解除したいと言っても
その場合には、特別に解除原因が売買契約書に
規定されていない限り、解除は
できないということになります。

不動産売買契約の解除原因として
何と何が認められているかを
認識しておきましょう。

◆契約解除の原因

民法では、売買契約の解除原因として
・契約の相手方の債務不履行を理由とする解除
・手付による解除
・担保責任による解除
主に上記3点が定められています。

また、これ以外にも契約で当事者が解除原因を
あらかじめ定めておくことも可能です。

●契約の相手方の債務不履行を
理由とする解除について

債務不履行には３つの形態があります。

１つは、契約の履行が可能であるのに
契約の相手方が履行期日に債務を
履行しないという場合で、「履行遅滞」
といわれるものです。

２つ目は、履行期日にとりあえず履行は
なされてはいるが、その内容が不十分なもので
あった場合で、「不完全履行」といわれます。

３つ目は、履行が不可能となってしまった
場合で「履行不能」といいます。

●手付による解除

不動産売買契約においては、契約締結時に
手付金として金銭の授受が行われます。

手付金は種々の目的で授受されますが、一般的には
売買代金の一部前払いではなく、解除権を
留保するために授受されていることが多いです。

この場合の手付を「解約手付」といい、
「解約手付」が授受されている場合には
契約当事者はいずれの側も相手方が履行に
着手するまでは手付を放棄しあるいは
倍返しをすることによって
契約の解除が可能となります。

手付を授受した目的が不明である場合には
「解約手付」と推定されることになります。

もっと詳しく手付金について知りたい方は
【手付金について★シンバの不動産勉強シリーズ★】
こちらもみてください！！！

売買契約においては、売主に契約不適合責任が
認められ、買主側に解除権が
発生する場合があります。

基本的には売買契約の内容が予定どおりに
実現できない場合をいい、引き渡された目的物が
種類、品質又は数量に関して契約の内容に
適合しないものである場合がこれに該当します。

この契約不適合責任を理由とする解除は
売主の責めに帰すべき事由は要件と
されていないので注意が必要です。


これからもこのような不動産知識を
配信できればと思います。
ご参考にしていただけると幸いです。

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