離婚前でも住宅は買える？
【先に住まいを確保したい】という相談に対して不動産会社が正直に答えます。
こんにちは、Re・maisonの梅田です！
「離婚を考えているんですが…」というご相談、実は少なくありません 「実は離婚を考えていて、住む場所を先に確保しておきたいんです…」 Re・maisonには、こうしたご相談が少なくありません。特に多いのは30〜40代の女性、そして小さなお子様がいる方からのご相談です。
「まだ離婚は成立していないけれど、家だけは先に押さえておきたい」
「子どもの学区を変えずに済む場所で、新しい生活を始めたい」 と、誰にも言えない不安を抱えながら、勇気を出して問い合わせをしてくださるケースも多数あります。
そして、その気持ちや切実な状況は、私たちとしても痛いほど理解しています。
しかし、実際のところ「離婚前に住宅ローンを組むこと」は、制度上かなり高いハードルがあるというのが現実です。今回は離婚を考えていて、今後の住まいについてどうするかという点について書いていきます。
1.住宅ローン審査の原則｜「離婚前」ではローンは通らない理由
住宅ローンの審査は、単に「収入」や「物件価格」だけで決まるわけではありません。
特に審査の大きなポイントとなるのが「家族構成」や「配偶者の有無」です。
以下のような理由から、離婚前の住宅購入には大きな制約がかかります
婚姻中は配偶者が“法定の相続人”であり、ローン契約時に「配偶者の同意書」が必要な金融機関も多い 購入後の住宅は「共有財産」とみなされ、後に財産分与の対象となる 離婚成立前だと、収入合算やペアローンを前提にされた審査となることもあり、実情とずれてしまう また、銀行側も「後からトラブルになりそうな案件」には非常に慎重です。 とくに、こうしたケースで最も懸念されるのが、金融機関が“離婚の幇助をしている”とみなされるリスクです。
つまり、「こっそり1人で住宅を購入し、配偶者には知らせない」という行動は、たとえ本人が100％返済能力を持っていたとしても、 金融機関の視点からはリスク案件と判断され、結果的に審査に通らないケースがほとんどなのです
2.それでも住まいを“先に”確保したい…という気持ち、わかります
私たちが感じるのは、相談者の多くが「とにかく今の生活から抜け出したい」という強い気持ちを持っておられること。
たとえば・・・
配偶者からの精神的DVやモラハラに耐えてきた
子どものために少しでも早く落ち着いた生活基盤をつくりたい
実家には戻れない
頼れる家族がいない
賃貸ではなく“自分名義の家”という安心感がほしい
こうした声を受け止める中で、「何とかしてあげたい」と思う一方、プロとしてはやはり法律・金融制度の制約を無視することはできません。
3.フラット35なら離婚前でも通る可能性がある
ここまで「離婚前は住宅ローンが組めない」と説明してきましたが、実は例外があります。
それが【フラット35】です。
フラット35は、独立行政法人「住宅金融支援機構」と民間金融機関が連携して提供する長期固定金利ローンで、民間銀行とは異なる審査基準を持っています。
具体的には
●原則として配偶者の同意書提出が求められない
●財形貯蓄などの利用が不要 ※実際に利用する人は稀ですが・・・
●申込者本人の収入と信用情報をベースに審査される
そのため、「名義人＝購入者本人」「返済能力が明確」「物件の担保評価が適正」であれば、婚姻状態にかかわらず審査が通る可能性があります。
ただし注意点も
●財産分与や名義に関するトラブルは別問題として残る
●審査が通っても登記後に元配偶者から法的な請求を受ける可能性
●子どもの扶養や養育費とのバランスを考慮した資金計画が必要 つまり、「離婚前だけど何とか住宅を確保したい」という方には、フラット35という選択肢は現実的な光になり得る一方、十分なリスク理解と法律面の準備が不可欠だということです。
さらに重要なのが、収入の扱いに関する点です。民間の銀行では、基本的に「養育費」は住宅ローン審査上の収入としては認められません。これは、継続性や確実性が担保されないことが主な理由です。
一方、フラット35では、養育費を収入としてカウントできる可能性があります。ただし、注意が必要なのは「養育費を前提にしたローン計画」は、たとえフラット35であっても非常に審査が厳しくなるということです。
例えば、「養育費8万円をもらっているから、月8万円のローンを組んでも大丈夫」といった考え方はリスクが高く、金融機関も慎重になります。養育費が万が一支払われなくなった場合でも、問題なく返済できることが求められるのです。
つまり、フラット35を活用する場合であっても、養育費は“あくまで補足的な収入”として考え、「それが無くても返済が可能な計画」でなければ、実際には審査が通らないと考えておくのが現実的です。
4. Re・maisonとして、こう考えています
私たちは不動産会社として、売ること・契約することがゴールだとは思っていません。
離婚や家庭の問題を抱えながら住まいの相談に来られる方に対して、
まず大切にしたいのは
「今の不安」に寄り添うこと
「住宅購入＝安心への第一歩」として背中を押すこと
「リスクはリスクとして、正直に伝えること」
そしてもうひとつ大事なスタンスがあります。
それは、「買える状況になるまで、待ちます」という姿勢です。
無理に売る、不安な状態でローン契約を進める、ということは絶対にしません。
必要なら、 法律的な整理（離婚協議・財産分与・親権） 家計の見直しや資金計画の立案 子育て支援や公的制度の活用相談 なども含めて、提携する専門家と連携しながら、お客様の「その先の暮らし」を一緒に描いていきます。
5.まとめ｜まずは「相談」から。今すぐ契約より、“人生の整理”が先
離婚前に家を買うということは、決して不可能ではありません。特にフラット35を活用すれば、一定の条件を満たすことで、住宅ローンが通る可能性もあります。 しかし、そこには「法的リスク」「財産リスク」「人間関係のトラブル」など、目には見えにくい大きな課題が伴います。
私たちRe・maisonは、無理に契約を進めることはしません。むしろ「買えるかどうか」ではなく、「今は買うべきかどうか」という視点で、一緒に考えるパートナーでありたいと思っています。
もしあなたが今、「このままじゃいけない」「子どものために新しい生活を始めたい」と考えているなら、まずは相談してください。 契約を迫ることはありません。あなたの人生にとって、本当に必要な“住まいと選択肢”を一緒に探していきましょう。
