【幕張ベイタウンエリアの借地権について】 | 千葉の中古マンション・不動産情報ならリメゾンへ

今回は「借地権」について解説していきます。

千葉市にも、たとえば京葉線「海浜幕張駅」周辺のベイタウンエリア（パティオスシリーズ）など、実際に借地権が発生しているエリアがあります。このような地域で物件を検討している方にとって、借地権という仕組みを理解しておくことはとても重要です。

まず「借地権」とは、他人が所有している土地を借り、その土地の上に建物を建てて住む（または利用する）権利のことです。この借地権は、「借地借家法」に基づいて発生し、土地を所有していない人でも家を建てて居住できる仕組みを支えています。

借地権が成立する条件はシンプルで、「土地を借りて、その上に建物を建てること」。 つまり、駐車場や資材置き場のように建物が存在しない用途では借地権とはみなされません。

借地の契約を結ぶと、借りる側には「借地権者」、貸す側には「借地権設定者」や「底地人（そこちにん）」という呼び名が与えられます。借地権の種類には大きく分けて「賃借権」と「地上権」の2種類があります。

「賃借権」の場合は、たとえば借地上の建物を売却しようとすると、地主の承諾が必要となります。一方で「地上権」は、地主の承諾を得ずに売却や転貸をすることが可能です。ただし、実際にはこの「地上権」が設定されるケースは非常に稀で、一般的には「賃借権」が大多数です。

次に、借地権の契約には3つのパターンが存在します。

ひとつ目は「旧法借地権」と呼ばれるもので、これは1992年より前の旧法（旧借地法）に基づいて契約された借地権を指します。 この旧法借地権は、借地借家法が施行されたあとも、当時の契約においては旧法が適用され続けており、契約期間が過ぎるたびに更新する形式が一般的です。

ふたつ目は、現在の法律に基づいた「普通借地権」。こちらも契約期間が満了するたびに更新を重ねていくスタイルで、借地権者（借りる側）にとっては長期にわたって安定的に利用できるのが特徴です。

そして三つ目が、「定期借地権」。これは1992年に借地借家法の改正で導入された新しい形式で、最も大きな特徴は“期間の更新がない”ことです。

定期借地権は、契約時に定められた借地期間（たとえば50年など）が終了すると、その時点で借地権は完全に消滅します。借地権者は、建物を解体して更地にした上で土地を地主に返還しなければなりません。更新がないという点で、将来の再契約を前提にできないことが特徴です。

では、借地権付きの物件に住む（または購入する）ことのメリットとデメリットは何か？実際の暮らしに関わる視点で見てみましょう。

借地のメリットとしてまず挙げられるのが、土地を所有しない分、初期費用が抑えられるという点です。土地付き建物に比べると、同じ建物面積でも割安に物件を取得できます。 また、土地部分の固定資産税や都市計画税を支払う必要がない点も魅力のひとつ。さらに、借地権付き物件でも、借主が地主に了承を得たうえであれば、将来的に建物を第三者に売却することも可能です（この場合、名義変更の承諾料が発生することがあります）。

一方、デメリットにも注意が必要です。

たとえば、名義変更や建替え、増改築をする場合には、地主の承諾が必須となり、その際に承諾料が必要になることがあります。また、契約内容によっては地代が途中で値上がりするケースもあり得ます。さらに、契約更新の際には更新料の支払いが必要になることも多く、これらのランニングコストは土地を所有する物件とは異なる経済的負担につながります。

さらに、定期借地権の場合は、期間満了時に確実に建物を解体して返還しなければならないという大きなハードルがあります。将来的な資産価値や相続の視点で考えると、この点を慎重に判断する必要があります。

千葉市や周辺エリアにも多く存在する「借地権付き物件」。一見すると割安で魅力的に見える物件でも、契約形態や法的な制約を正しく理解していないと、購入後に「こんなはずじゃなかった…」という事態になりかねません。

Re・maisonでは、借地権付き物件の契約内容や制約事項も一つひとつ丁寧にご説明し、お客様にとって最適な選択ができるようサポートしています。

「借地だから不安…」という方も、「価格的に魅力があるから検討してみたい」という方も、まずはご相談ください。借地権の仕組みを正しく理解することが、後悔のない不動産購入への第一歩になります。