抵当権が設定された土地の売却・抹消手続きとは？しくみから実務まで徹底解説 | 千葉の中古マンション・不動産情報ならリメゾンへ

土地を売却しようと考えたとき、不動産会社や登記簿の内容から「この土地には抵当権が設定されています」と言われ、戸惑った経験のある方もいるかもしれません。抵当権という言葉は耳にしたことがあっても、実際に自分の不動産に関係してくるとなると、突然ハードルが高く感じられるものです。 しかしご安心ください。抵当権が付いている土地でも、正しい知識と手続きを踏めば、売却は可能です。本記事では、抵当権のしくみから売却方法、抹消登記の流れ、トラブル事例、さらには相続に関する注意点まで、実務に即したかたちでわかりやすく解説します。
 

1. なぜ土地に抵当権が付くのか

抵当権の基本的なしくみ
抵当権とは、住宅ローンなどの借入（債務）に対する担保として、金融機関（債権者）が土地や建物に設定する権利のことです。もし債務者（ローンの借主）が返済できなくなった場合、債権者は土地を差し押さえ、裁判所を通じて競売にかけ、貸し付けた資金を回収します。 特徴的なのは、抵当権が設定されていても、その土地の所有者は自由に使用したり第三者に貸し出したりできる点です。つまり、抵当権は「もしもの時の保険」のような位置づけであり、日常的な使用権を制限するものではありません。 ただし、ローンの返済が滞れば、金融機関は法的手段によって土地を売却し、債務の回収を図ることができます。

●なぜ土地に抵当権が付くのか
抵当権は、借入を行う際にその安全性を担保する目的で設定されます。とくに土地は高額資産であるため、金融機関にとって担保としての価値が高く、融資の審査上も重要な要素となります。 たとえば住宅ローンを利用する際、購入対象となる土地や建物に抵当権が設定されるのが通常です。借主がローンを完済するまで、抵当権は登記簿に記載され続けます。
こうした背景から、自分で土地を購入していた場合でも、登記上は「抵当権付き」であることがよくあります。土地の売却を考える際には、まず抵当権が設定されているかどうか、登記簿で事前に確認しておくことが重要です。

 

2. 抵当権付きの土地は売却できる？3つの方法と流れ

抵当権がある土地を売却できるのかという疑問は非常に多いですが、結論としては「売却可能」です。ただし、売却前に抵当権を「抹消」する必要があり、通常の不動産取引よりも手順や調整が増えるのは事実です。 以下に代表的な3つの売却方法をご紹介します。

方法① ローンを完済してから売却する
最もシンプルで確実な方法は、売却前にローンを完済し、抵当権を事前に抹消しておくことです。この方法では、土地を「抵当権のない完全な所有権の状態」で買主に引き渡すことができ、トラブルも起こりにくくなります。 ただし、先にまとまった返済資金を用意する必要があり、実行できる方は限られます。売却代金でローンを返す予定の方には、次の方法が現実的です。

方法② 決済と同時に抵当権を抹消する（一般的な流れ）
売却代金を利用してローンを完済し、決済日と同時に抵当権を抹消するのが、現在もっとも一般的な方法です。 具体的には次のような流れになります： 1. 買主から売買代金を受け取る（例：2,000万円） 2. そのうち1,500万円を使ってローンを完済 3. 金融機関から必要書類を取得 4. 司法書士が抹消登記を行う 不動産会社や司法書士が段取りをサポートしてくれるため、専門知識がなくても進められます。

方法③ 任意売却を活用する（返済困難な場合）
ローン返済が滞っていて、通常の方法では売却が難しい場合は「任意売却」という方法もあります。これは、金融機関の同意を得たうえで、抵当権を残したまま土地を売却し、その代金をローン返済にあてる方法です。 競売よりも高い価格で売れる可能性が高く、所有者にとってもメリットがあります。ただし、売却後も残債が残るケースがあるため、専門的な知識を持つ不動産会社に依頼するのが安心です。
 

3. 売却時によくあるトラブルと注意点

抵当権がある土地を売却する場合、通常よりもトラブルのリスクが高まります。以下は、現場でよく見られる3つの典型例です。

トラブル① 金融機関との連携ミス 売買契約を進めるなかで、金融機関に必要書類の依頼を忘れていたり、日程調整が不十分だったりすると、決済日に書類が間に合わず、引き渡しが延期または白紙撤回になることがあります。 こうした事態を防ぐには、事前に金融機関とスケジュールをしっかり調整し、必要書類の手配も余裕を持って進めることが不可欠です。

トラブル② 買主への説明不足 抵当権がある事実を買主に説明していない、あるいは曖昧な表現で済ませてしまった場合、契約後にトラブルになることがあります。 たとえば、登記簿で確認できるからといって説明を省いた結果、買主が住宅ローン審査に通らず、契約解除になってしまったというケースも。売主には「説明義務」があるため、口頭・書面の両方で丁寧に対応しましょう。

トラブル③ 二重ローンによる資金問題 土地の売却と同時に新しい不動産を購入する場合、まだローンが残っていると「二重ローン」になり、金融機関の審査に通らないリスクが高まります。 購入と売却のスケジュール調整は、金銭的にも精神的にも余裕が必要です。資金計画を明確にし、金融機関とも十分な相談を行いましょう。

4. 抵当権の抹消手続き：必要書類と流れ

抵当権の抹消には、明確な手続きが必要です。以下に、2つの主要ステップを整理しておきます。
ステップ① ローンを完済し、金融機関から書類を受け取る まず、ローンをすべて返済したうえで、金融機関に抹消登記に必要な書類を請求します。

必要書類は以下のとおりです： 登記識別情報（または登記済証）・ 抵当権解除証書（登記原因証明情報）・ 委任状（司法書士用）・ 金融機関の法人番号記載資料

これらは通常、ローン完済後1週間程度で金融機関から取得できます。書類が揃っていないと法務局での申請ができないため、余裕を持った準備が必要です。

ステップ② 司法書士による抹消登記申請
書類が揃ったら、司法書士に依頼して法務局で抹消登記を行います。登記には登録免許税（不動産1件あたり1,000円）がかかり、収入印紙で納付します。 司法書士への報酬は1万〜3万円程度が相場です。売買当日に「抵当権の抹消」と「買主への所有権移転登記」を同時に行うのが一般的で、専門家に依頼すれば安心です。

5. 相続時に注意すべき抵当権付き土地の取り扱い

相続によって土地を取得する場合でも、抵当権が設定されたまま相続されることがあります。以下のような点に注意しましょう。

ポイント① 抵当権付きでも相続対象になる
たとえ抵当権が設定されていても、土地は法律上「相続財産」として扱われ、原則として相続人がそのまま引き継ぎます。 ただし、抵当権によるリスク（競売など）もあるため、慎重な対応が必要です。

ポイント② ローン債務も引き継ぐ
抵当権の元になっている住宅ローンなどの債務も、相続の対象になります。支払いが困難な場合、相続放棄や限定承認などの手段を検討すべきです。 注意点として、登記を行うと「単純承認」と見なされ、債務も承継されてしまうおそれがあります。

ポイント③ 相続放棄には期限がある
相続放棄は、相続開始（被相続人の死亡）を知った日から原則3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があります。土地の内容やローンの残債を早期に調査し、専門家に相談しながら手続きしましょう。

6. まとめ

抵当権が設定された土地は、売却や相続の際にさまざまな制限や手続きが発生します。しかし、正しい知識と段取りがあれば、スムーズな取引は十分に可能です。 特に売却を検討している方は、まずは登記簿の確認から始め、抵当権の有無や残債の状況を把握しましょう。そのうえで、ローン完済や同時決済、任意売却など自分に合った方法を選択し、信頼できる不動産会社や司法書士と連携することで、確実に手続きを進めることができます。
「抵当権＝売れない」ではありません。正しいステップで、安心・安全な不動産取引を目指しましょう。