こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
親御さんが亡くなり、実家や土地、マンションなどを相続した方から、不動産の売却についてご相談をいただくことがあります。
「相続した不動産は3年以内に売った方がいいと聞いたのですが、本当ですか？」
「実家を売却すると税金はいくらかかりますか？」
「相続税を払っていなくても、税金の特例は使えますか？」
「空き家の3,000万円控除という制度があると聞きました」
相続した不動産の売却では、こうした税金に関する疑問が多くあります。
まず結論からお伝えすると、**相続した不動産は、売却する時期によって税金が変わる場合があります。**
ただし、相続から3年以内に売却すれば、誰でも税金が安くなるというわけではありません。
実は、相続不動産の売却には、混同されやすい2つの特例があります。
一つが「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」。
もう一つが「相続した空き家の3,000万円特別控除」です。
どちらも税負担を軽減できる可能性がある制度ですが、適用条件も期限も異なります。
例えば、相続税を納めた方が不動産を売却する場合には、取得費加算の特例を利用できる可能性があります。
一方、亡くなった親御さんが一人で暮らしていた古い戸建てを相続した場合には、空き家の3,000万円特別控除を検討できるかもしれません。
ただし、どちらもすべての不動産に適用できる制度ではありません。
また、私は相続不動産の売却では、税金だけを考えて売却時期を決めることもおすすめしていません。
なぜなら、不動産の売却では、
建物の状態。
土地の境界。
残置物の処分。
相続人同士の話し合い。
売却価格。
こうした問題も関係するからです。
税金の特例を利用するために慌てて売却し、結果として売却価格が大きく下がってしまっては意味がありません。
今回は、千葉市を中心に不動産売買を取り扱う立場から、相続した不動産を売却するときの税金、3年以内と言われる理由、2つの特例の違い、そして売却前に確認したいポイントを解説します。
1.相続した不動産を売却すると税金はいくらかかる？
まず、相続した不動産を売却したときに、どのような税金がかかるのかを説明します。
### 不動産を売却したら必ず税金がかかる？
相続した不動産を売却したからといって、必ず譲渡所得税が発生するわけではありません。
基本的には、不動産を売却して利益が出た場合に、その利益に対して税金がかかります。
この利益を「譲渡所得」といいます。
計算方法は次のとおりです。
**譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用**
例えば、相続した土地を3,000万円で売却したとします。
取得費が1,000万円。
売却時の仲介手数料などの譲渡費用が100万円。
この場合、
3,000万円－1,000万円－100万円＝1,900万円
となり、譲渡所得は1,900万円です。
特別控除などを利用しない場合には、この譲渡所得を基準に税金を計算します。
ただし、実際の税額計算では、取得費の内容や適用できる特例なども確認する必要があります。
### 相続した不動産の取得費はどうなる？
ここは非常に重要なポイントです。
相続した不動産について、
「相続したときの評価額が取得費になる」
と思っている方もいるかもしれません。
しかし、原則としてそうではありません。
相続によって取得した不動産では、亡くなった方がその不動産を購入したときの取得費を引き継ぎます。
例えば、父親が30年前に土地を1,000万円で購入し、その土地を子どもが相続したとします。
相続したときの土地の評価額が2,000万円だったとしても、譲渡所得の計算では、原則として父親が購入した際の取得費を引き継ぎます。
ただし、取得費に含められる費用や、建物の減価償却費相当額などについては別途計算が必要です。
特に建物の場合、昔の購入代金をそのまま取得費にできるわけではありません。
### 昔の売買契約書がない場合は？
相続不動産でよくあるのが、購入当時の資料が残っていないケースです。
例えば、
親が40年前に購入した土地。
祖父母の代から所有している実家。
昔の売買契約書が見つからないマンション。
こうした場合です。
取得費が分からない場合には、売却価格の5％を概算取得費として計算できる制度があります。
例えば3,000万円で売却した場合、
3,000万円×5％＝150万円
を取得費として計算できます。
ただし、これは取得費が分からない場合などに用いる方法です。
実際の取得費がもっと高いのであれば、当時の資料を確認することが重要です。
例えば、本来1,500万円の取得費を証明できるのに、資料がないため150万円で計算すると、課税対象となる利益が大きく変わる可能性があります。
私は、相続した不動産を売却する際には、まず昔の売買契約書や領収書などを探すことをおすすめしています。
### 長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い
不動産売却では、所有期間によって税率が異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で5年以下 | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で5年超 | 20.315％ |
※所得税・復興特別所得税・住民税を合計した一般的な税率です。
ここで重要なのが、相続した不動産の所有期間です。
例えば、父親が30年間所有していた土地を子どもが相続し、その翌年に売却したとします。
子ども自身の所有期間は1年程度ですが、原則として父親の所有期間を引き継ぎます。
そのため、長期譲渡所得に該当する可能性があります。
「相続してから5年間待たないと長期譲渡所得にならない」
というわけではありません。
なお、復興特別所得税は所得税額に対して加算される税金であり、上記の合計税率にはすでに含まれています。
2.相続から3年10か月以内の売却で使える取得費加算の特例とは？
ここからが今回の記事で重要な部分です。
「相続した不動産は3年以内に売却した方がいい」
と言われる理由の一つが、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」です。
### 取得費加算の特例とは？
これは、相続税を納めた方が一定期間内に相続財産を売却した場合、納めた相続税のうち一定の金額を、譲渡所得の計算上の取得費に加算できる制度です。
簡単に説明すると、
**取得費が増えることで、課税対象となる利益を減らせる可能性がある制度**です。
例えば、相続した土地を3,000万円で売却したとします。
もともとの取得費が1,000万円。
譲渡費用が100万円。
この場合、譲渡所得は1,900万円です。
ここで、取得費加算の特例によって400万円を加算できると仮定します。
すると、
3,000万円－1,000万円－100万円－400万円＝1,500万円
となります。
長期譲渡所得の税率20.315％で単純計算すると、
特例なし：1,900万円×20.315％＝385万9,850円
特例あり：1,500万円×20.315％＝304万7,250円
差額は81万2,600円です。
このように、条件によっては税額が大きく変わる可能性があります。
ただし、400万円という加算額は説明のための仮定です。
実際には、相続税額や売却した財産の相続税評価額などを基に、所定の計算式で算出します。
納めた相続税の全額を自由に取得費へ加算できるわけではありません。
### 取得費加算の特例は誰でも使える？
この特例には条件があります。
主な要件は、
相続または遺贈によって財産を取得したこと。
その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
定められた期限内に売却していること。
です。
つまり、相続税が課税されていない方は、原則としてこの特例を利用できません。
例えば、相続財産が基礎控除の範囲内で相続税が発生しなかった場合には、取得費加算の特例は利用できません。
また、相続人が複数いる場合には、それぞれの相続税額や取得した財産に応じて判断する必要があります。
### 期限は3年ではなく、原則3年10か月
この特例の期限は、よく「相続から3年以内」と説明されます。
しかし、正確には、
**相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで**
です。
相続税の申告期限は、通常、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
そのため、一般的には相続開始から約3年10か月以内が目安になります。
ただし、相続税の申告期限が通常と異なる場合などもあるため、個別の期限は税理士などへ確認する必要があります。
重要なのは、売却活動を開始した日ではなく、税法上の譲渡時期を踏まえて期限を確認することです。
期限ぎりぎりに売却活動を始めても、希望する条件で売却できるとは限りません。
### 相続税を払っていない場合はどうなる？
ここは誤解しやすいポイントです。
取得費加算の特例は、相続税が課税されている方を対象とした制度です。
そのため、相続税が発生していない場合には、原則として利用できません。
ただし、取得費加算の特例が利用できないからといって、すべての税金の軽減措置が利用できないわけではありません。
例えば、一定の条件を満たす相続した空き家であれば、次に説明する3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
つまり、相続した不動産の売却では、相続税の有無だけでなく、物件の種類や利用状況なども確認することが重要です。
3.相続した空き家の3,000万円特別控除とは？適用条件と期限を解説
相続した不動産を売却する場合、もう一つ知っておきたいのが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。
こちらは、一定の条件を満たす相続した空き家について、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
### 空き家の3,000万円特別控除とは？
例えば、相続した実家を3,000万円で売却したとします。
取得費が500万円。
譲渡費用が100万円。
この場合、譲渡所得は2,400万円です。
もし空き家の3,000万円特別控除の要件をすべて満たしていれば、譲渡所得から2,400万円を控除できるため、この売却に係る課税譲渡所得をゼロにできる可能性があります。
つまり、条件によっては非常に大きな税負担の軽減につながる制度です。
ただし、この特例には細かい条件があります。
### 空き家の3,000万円控除の主な条件
対象となる家屋については、原則として次のような条件があります。
亡くなった方が相続開始直前に居住していた家屋であること。
1981年5月31日以前に建築された家屋であること。
区分所有建物ではないこと。
一定の居住状況などの条件を満たすこと。
さらに、売却方法や耐震性、売却価格などにも条件があります。
例えば、古い実家を耐震基準に適合させて売却する場合や、建物を取り壊して土地を売却する場合などが対象になることがあります。
2024年以降の譲渡については、一定の条件のもと、買主が譲渡後の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行うケースも対象となり得ます。
ただし、すべての古い戸建てが対象になるわけではありません。
また、相続人が3人以上の場合には、2024年以降の譲渡について控除限度額が原則2,000万円となる点にも注意が必要です。
### 空き家特例の期限は？
空き家の3,000万円特別控除では、原則として、
**相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで**
に売却する必要があります。
また、現行制度では2027年12月31日までの譲渡が対象です。
つまり、取得費加算の特例とは期限の考え方が異なります。
「どちらも相続から3年10か月以内」
ではありません。
この違いは、売却スケジュールを考えるうえで非常に重要です。
### 中古マンションでも3,000万円控除は使える？
ここも注意したいポイントです。
相続した中古マンションについては、区分所有建物であるため、一般的にこの空き家の3,000万円特別控除の対象にはなりません。
一方、相続税の取得費加算の特例は、一定の要件を満たせばマンションの売却でも利用できる可能性があります。
つまり、相続した不動産が戸建てなのか、マンションなのかによって、利用できる制度が異なるということです。
### 取得費加算の特例と空き家特例は併用できる？
取得費加算の特例と、相続した空き家の3,000万円特別控除は、同じ不動産の譲渡について併用できません。
そのため、両方の適用要件を満たす可能性がある場合には、どちらを利用する方が有利なのか比較する必要があります。
例えば、取得費加算の特例を利用した方が有利になるケースもあれば、空き家の3,000万円特別控除を利用した方が有利になるケースも考えられます。
制度の名称だけで判断せず、相続税額や譲渡所得、物件の状況などを確認することが重要です。
私は、相続した不動産を売却する場合には、売却前に税理士などへ相談し、利用できる特例を確認しておくことをおすすめしています。
4. 相続した不動産を売却するまでの流れと必要な手続き
ここからは、実際に相続した不動産を売却する場合の流れについて説明します。
相続不動産の売却では、通常の不動産売却とは異なり、相続人の確認や相続登記などの手続きが必要になります。
### ① 相続人と不動産の名義を確認する
まず、誰が相続人なのかを確認します。
例えば、父親が亡くなり、母親と子ども2人が相続人になる場合です。
このとき、実家を誰が相続するのか、売却するのか、売却代金をどのように分けるのかなどを話し合う必要があります。
また、不動産の登記事項証明書を取得し、現在の名義人を確認します。
場合によっては、亡くなった父親ではなく、祖父の名義のままになっていることもあります。
そのような場合には、相続関係の確認や登記手続きが複雑になる可能性があります。
### ② 相続登記を行う
2024年4月1日から相続登記が義務化されています。
相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
また、義務化以前に発生した相続についても対象になるため、注意が必要です。
相続登記が済んでいない不動産を売却する場合には、売主となる相続人の権利関係を整理し、必要な登記を進める必要があります。
私は、売却する予定があるなら、早めに司法書士へ相談することをおすすめしています。
### ③ 相続税の申告が必要か確認する
相続税の申告が必要な場合には、期限内に申告を行う必要があります。
相続税の申告期限は、通常、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
また、相続税の取得費加算の特例を利用する場合には、相続税額が関係します。
そのため、相続税の申告が必要かどうかを早めに確認することが重要です。
相続税の申告と不動産の売却は別の手続きですが、税金の特例を利用する場合には、両方のスケジュールを考える必要があります。
### ④ 不動産の査定を行う
次に、不動産会社へ査定を依頼します。
相続した不動産では、立地や築年数、建物の状態などによって売却価格が大きく変わります。
例えば、同じ千葉市内でも、駅からの距離や周辺環境によって土地の需要は異なります。
また、古い戸建ての場合には、建物を残して売却するのか、解体して更地にするのかによっても売却方法が変わります。
そのため、私は相続不動産の売却では、最初から解体やリフォームを行うのではなく、まず現状のままで査定することをおすすめしています。
### ⑤ 仲介と買取を比較する
相続した不動産を売却する方法として、大きく分けると「仲介」と「買取」があります。
仲介は、不動産会社が購入希望者を探して売却する方法です。
市場で購入希望者を募集するため、条件によっては買取より高い価格で売却できる可能性があります。
ただし、売却までの期間は読みにくい面があります。
一方、買取は、不動産会社が直接購入する方法です。
価格や条件が合えば、売却時期を比較的見通しやすい場合があります。
ただし、一般的には買取価格が仲介による売却価格を下回ることがあります。
私は、相続不動産ではどちらが正解ということではないと思っています。
税金の特例の期限まで十分に時間があるなら、仲介で購入希望者を探す方法も考えられます。
一方、期限が近い場合や、建物の老朽化が進んでいる場合には、買取を検討する意味もあります。
### ⑥ 売却完了後に確定申告を行う
不動産を売却した後は、譲渡所得や適用する特例に応じて確定申告が必要になります。
特に、取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除を利用する場合には、原則として確定申告が必要です。
また、特例によって課税譲渡所得がゼロになる場合でも、申告が必要になることがあります。
そのため、売却が完了したら、売買契約書や仲介手数料の領収書、取得費に関する資料などを保管しておくことが重要です。
5.相続不動産の売却で失敗しないための5つの注意点
ここまで税金と売却の流れについて説明しました。
ただし、私は相続した不動産の売却では、税金以外にも確認すべきことがあると思っています。
### ① 税金の特例の期限を勘違いしない
まず注意したいのが、税金の特例の期限です。
取得費加算の特例は、一般的に相続開始から約3年10か月以内が目安になります。
一方、空き家の3,000万円特別控除は、原則として相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。
このように、特例によって期限が異なります。
そのため、「相続から3年以内に売れば大丈夫」と単純に考えないことが重要です。
また、売却活動を開始しただけでは、期限内に売却したことにはなりません。
実際の売買契約や引き渡しの時期などを踏まえて、税法上の譲渡時期を確認する必要があります。
### ② 相続人が複数いる場合は早めに話し合う
例えば、父親が亡くなり、兄弟3人で実家を相続する場合です。
このとき、誰が不動産を取得するのか、売却するのか、売却代金をどのように分けるのかによって手続きが変わります。
また、不動産を共有名義で相続した場合には、原則として共有者全員の協力が必要になる売却があります。
例えば、
兄は売却したい。
弟は残しておきたい。
妹は高く売れるまで待ちたい。
という状況では、売却を進めることが難しくなります。
税金の特例には期限があるため、相続人同士の話し合いが長引くと、期限に影響する可能性があります。
そのため、相続が発生したら、早めに不動産の取り扱いについて話し合うことが重要です。
### ③ 実家の残置物は売却前に確認する
相続した実家には、家具や家電、衣類などが残っていることがあります。
こうした残置物を処分するには、時間も費用もかかります。
ただし、私は必ずしも売却前にすべて処分しなければならないとは考えていません。
例えば、不動産会社による買取であれば、残置物を残した状態での売却について相談できる場合があります。
一方、一般の購入希望者へ売却する場合には、引き渡しまでに残置物を撤去する条件になることもあります。
そのため、残置物の処分費用と売却方法を合わせて考えることが重要です。
### ④ 古い戸建てを安易に解体しない
相続した実家が築50年を超えている場合などには、
「建物を解体して更地にした方が売れますか？」
という質問をいただくことがあります。
確かに、更地にした方が購入希望者にとって建築計画を立てやすい場合があります。
しかし、解体すれば必ず高く売れるわけではありません。
例えば、
解体費用がかかる。
建物を残した方が購入希望者の選択肢が広がる。
再建築に制限がある。
解体によって住宅用地の固定資産税の特例が適用されなくなる場合がある。
といった問題があります。
また、空き家の3,000万円特別控除を利用する場合には、解体時期や売却までの土地の利用状況などが要件に関係することがあります。
そのため、私は相続した実家を解体する前に、不動産会社と税理士へ相談することをおすすめします。
### ⑤ 税金を減らすために安売りしない
ここは私が特にお伝えしたいところです。
例えば、税金の特例を利用できる期限が近づいているとします。
しかし、購入希望者がなかなか見つからない。
そこで、税金の特例を利用するために、売却価格を大きく下げようと考えたとします。
もちろん、価格を下げることによって早期売却につながる場合があります。
ただし、税金が安くなっても、それ以上に売却価格が下がれば、手元に残る金額が少なくなる可能性があります。
例えば、特例を利用することで税金が100万円軽減されるとしても、売却価格を300万円下げてしまえば、必ずしも有利とはいえません。
実際には税額も売却価格に応じて変わるため、個別の試算が必要です。
私は、相続不動産の売却では、
「税金はいくらか」
だけでなく、
**「売却後に手元にいくら残るか」**
を考えることが重要だと思っています。
そのため、売却を急ぐ場合でも、仲介と買取の価格、必要な費用、税金を比較したうえで判断することをおすすめします。
6.まとめ｜税金の期限と売却価格の両方を考える
今回は、相続した不動産を3年以内に売却すると税金がどうなるのかについて解説しました。
まず理解していただきたいのは、相続した不動産を3年以内に売却すれば、誰でも税金が安くなるわけではないということです。
重要なのは、どの特例を利用できるかです。
相続税の取得費加算の特例では、一定の要件を満たす場合に、相続税額の一部を取得費へ加算できます。
期限は一般的に相続開始から約3年10か月以内が目安になります。
ただし、相続税が課税されていることなどが条件です。
一方、相続した空き家の3,000万円特別控除では、一定の条件を満たす古い戸建てなどについて、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。
こちらは、原則として相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限があります。
また、両方の特例を同じ不動産の売却について併用することはできません。
そのため、相続した不動産を売却する際には、まず税理士などへ相談し、どの特例を利用できるのか確認することが重要です。
そして、もう一つ大切なのが売却価格です。
私は、税金の特例を利用するためだけに、慌てて不動産を売却することはおすすめしません。
例えば、相続した土地の境界が不明確だったり、建物の状態に問題があったりすると、売却まで時間がかかる可能性があります。
また、相続人が複数いる場合には、売却についての合意形成も必要です。
だからこそ、相続が発生したら早めに準備を進めることが大切です。
相続登記を確認する。
昔の売買契約書などを探す。
相続税の申告が必要か確認する。
利用できる税金の特例を調べる。
不動産の査定を行う。
仲介と買取を比較する。
こうした準備を早めに進めることで、売却方法を検討する時間を確保できます。
私は、相続した不動産を売却する際には、
**「税金の期限」「売却価格」「売却に必要な時間」**
この3つを一緒に考えることが重要だと思っています。
Re・maisonでは、千葉市を中心に、相続した土地や中古戸建て、マンションの売却についてご相談を承っています。
「親から相続した実家を売却したい」
「相続した土地の価値を知りたい」
「空き家を売却するか、そのまま所有するか迷っている」
「仲介と買取のどちらがいいか知りたい」
「相続した不動産をいつ売却するべきか相談したい」
こうした疑問があれば、売却を決める前にご相談ください。
税金については税理士などの専門家による確認が必要ですが、不動産会社として売却価格や売却方法、売却までの期間についてご提案することはできます。
私は、不動産売却で大切なのは、単純に高く売ることだけではないと思っています。
必要な手続きと費用を理解すること。
税金の特例を利用できるか確認すること。
そして、最終的に手元に残る金額を考えること。
そのうえで、ご自身やご家族にとって納得できる売却方法を選ぶことが、後悔しない相続不動産の売却につながると考えています。
