こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
住宅購入を検討しているお客様から、こんなご相談をいただくことがあります。
「新築戸建ては予算的に厳しいので、中古戸建てを購入してリノベーションするのはどうですか？」
「中古住宅でも、リノベーションすれば新築のように住めますか？」
「古い家を購入して、あとから多額の修繕費用がかかったら心配です」
「中古戸建てと新築戸建てでは、結局どちらがお得なのでしょうか？」
新築戸建ての購入を考えていても、希望するエリアや予算によっては、なかなか条件に合う物件が見つからないことがあります。
そこで選択肢になるのが、**中古戸建てを購入してリノベーションする方法**です。
例えば、希望する学区で新築戸建てを探しても予算が合わない。
しかし、同じエリアに築25年の中古戸建てが販売されている。
その中古戸建てを購入して、キッチンや浴室、内装などをリノベーションすれば、希望する場所で自分好みの住まいを実現できるかもしれません。
私は、このような中古戸建ての購入方法は十分に検討する価値があると思っています。
ただし、一つ注意していただきたいことがあります。
それは、**中古戸建ては購入してからリノベーションを考えるのではなく、リノベーションできるかを確認してから購入する必要がある**ということです。
なぜなら、中古戸建ては建物によって状態が大きく異なるからです。
室内がきれいでも、床下でシロアリ被害が発生しているかもしれません。
外壁が塗装されていても、過去に雨漏りがあったかもしれません。
また、希望する間取りに変更できると思っていたのに、構造上撤去できない壁がある場合もあります。
さらに、建物だけでなく、土地や道路の条件にも注意が必要です。
リノベーションには向いていても、将来建て替えが難しい物件もあります。
私は、中古戸建てを購入するときには、建物の見た目以上に、購入後にどのような費用が必要になるのかを確認することが重要だと考えています。
今回は、千葉市を中心に不動産売買を取り扱っている立場から、中古戸建てリノベーションのメリット・デメリット、費用の考え方、購入前に確認したいポイントを解説します。
1.中古戸建て×リノベーションが選ばれる理由
まず、中古戸建てを購入してリノベーションするメリットから説明します。
### ① 新築戸建てより購入総額を抑えられる場合がある
中古戸建てを検討する大きな理由の一つが、価格です。
新築戸建ては土地と建物の価格が含まれており、立地や建物の規模によっては予算を超えてしまうことがあります。
一方、中古戸建てなら、同じエリアでも新築より低い価格で販売されている場合があります。
例えば、希望するエリアの新築戸建てが4,500万円。
その近くで、中古戸建てが2,300万円で販売されているとします。
中古戸建てのリノベーションに900万円かかり、購入・工事に関する諸費用が200万円だった場合、総額は3,400万円です。
この条件なら、新築戸建てとの差額は1,100万円になります。
もちろん、これは説明のための仮定です。
実際には建物の状態やリノベーションの範囲によって費用が変わります。
また、中古住宅を購入すれば必ず新築より安くなるわけではありません。
それでも、購入価格を抑えられる物件であれば、リノベーションを含めても総額を抑えられる可能性があります。
### ② 希望する立地で住宅を探せる
私は住宅購入では、立地が非常に重要だと考えています。
なぜなら、建物の設備や内装は変更できますが、土地の場所は変えられないからです。
例えば、
子どもの学区を変えたくない。
駅から徒歩圏内に住みたい。
実家の近くに住みたい。
職場への通勤時間を短くしたい。
こうした希望がある場合、新築戸建てだけでは選択肢が限られることがあります。
しかし、中古戸建てまで対象を広げることで、希望するエリアに物件が見つかる可能性があります。
もちろん、中古戸建ての方が必ず物件数が多いというわけではありません。
エリアによっては中古住宅の流通が少ないこともあります。
それでも、新築に限定せず中古も比較することには意味があります。
### ③ 間取りや設備を自分好みに変更できる
中古戸建てをリノベーションする魅力は、生活スタイルに合わせて住まいを変更できることです。
例えば、
和室を洋室に変更する。
壁付けキッチンを対面キッチンに変更する。
収納を増やす。
洗面化粧台を交換する。
浴室を新しくする。
内装を好みのデザインにする。
こうした工事が考えられます。
ただし、間取りの変更には制限があります。
特に木造住宅では、耐力壁や柱などを安易に撤去すると、建物の耐震性能に影響する可能性があります。
また、構造や配管の状況によっては、水回りの移動が難しい場合もあります。
そのため、購入前に建築会社へ相談し、希望するリノベーションが実現できるか確認することが重要です。
2.中古戸建てリノベーションで注意したい5つのリスク
中古戸建てには魅力がありますが、注意すべき点もあります。
私は、中古戸建てを購入する場合、メリットより先にリスクを理解することが重要だと思っています。
### ① 解体して初めて分かる不具合がある
中古戸建てで特に注意したいのが、見えない部分の不具合です。
例えば、
床下のシロアリ被害。
土台や柱の腐食。
屋根や外壁からの雨漏り。
給排水管の劣化。
断熱材の不足。
基礎の不具合。
こうした問題です。
室内を見学しただけでは、すべてを把握することはできません。
また、リノベーション工事で壁や床を解体して初めて、不具合が見つかることもあります。
そのため、中古戸建てを購入する場合には、必要に応じて建物状況調査（インスペクション）を検討することをおすすめします。
ただし、インスペクションを実施すれば、すべての不具合が分かるわけではありません。
一般的な建物状況調査は、確認できる範囲で建物の劣化事象などを調査するものです。
壁の内部など、見えない部分の状態まで完全に保証するものではありません。
だからこそ、調査結果を参考にしながら、追加工事の可能性も考えておく必要があります。
### ② リノベーション費用が増える可能性がある
中古戸建てのリノベーションでは、当初の見積額より工事費用が増える場合があります。
例えば、キッチンや浴室の交換を予定していたところ、配管の劣化が見つかった。
床を張り替える予定だったところ、下地の腐食が見つかった。
こうした場合には、予定していなかった補修工事が必要になることがあります。
また、工事内容によっては、追加費用が数十万円では収まらない可能性もあります。
そのため、購入前にはできる限り建物の状態を確認し、予備費を確保することが重要です。
私は、リノベーションの見積金額をぎりぎりまで予算に組み込むことはおすすめしません。
想定外の工事が発生しても対応できる余裕を持つことが大切です。
### ③ 耐震性に問題がある場合がある
中古戸建てを購入する場合、耐震性の確認も重要です。
特に1981年6月1日以前の旧耐震基準で建築された住宅では、耐震診断や耐震補強の必要性を検討したいところです。
また、1981年以降の新耐震基準で建築された木造住宅でも、2000年6月の基準改正以前の建物については、接合部や耐力壁の配置などを確認する意味があります。
ここで注意したいのは、
「新耐震だから必ず安心」
というわけではないことです。
建物の耐震性能は、建築時期だけでなく、設計や施工、劣化状況などによって変わります。
また、耐震補強工事の費用も建物によって異なります。
数十万円で済む場合もあれば、大規模な補強が必要になる場合もあります。
そのため、購入前に耐震診断の必要性や工事費用を確認することが重要です。
### ④ 希望する間取りに変更できない場合がある
中古戸建てのリノベーションでは、間取り変更の自由度にも注意が必要です。
例えば、リビングを広くするために壁を撤去したいと考えたとします。
しかし、その壁が建物を支える耐力壁だった場合、簡単に撤去できないことがあります。
また、柱や梁、基礎などの構造上の制約によって、希望する間取りを実現できない場合もあります。
そのため、
「購入してから建築会社に相談すればいい」
という進め方はおすすめしません。
希望するリノベーションがあるなら、売買契約前に建築会社や設計者へ相談することが重要です。
### ⑤ 土地や道路の条件に問題がある場合がある
中古戸建てを購入する際には、建物だけでなく土地の条件も確認する必要があります。
例えば、
接道義務を満たしていない。
セットバックが必要。
私道の権利関係が複雑。
境界が不明確。
擁壁に問題がある。
こうした条件です。
特に注意したいのが再建築不可物件です。
再建築不可物件は、現在の建物を一定の範囲で修繕できる場合があっても、将来同じように建て替えられるとは限りません。
また、2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建て住宅などで大規模な修繕・模様替えを行う場合には、建築確認が必要となるケースがあります。
そのため、
「建て替えではなくリノベーションだから自由に工事できる」
とは限りません。
希望する工事が法令上可能かどうかも、購入前に確認することが大切です。
3.リノベーション費用はいくら？新築との総額比較
中古戸建てリノベーションを検討する方にとって、最も気になるのが費用だと思います。
ただし、リノベーション費用は工事内容によって大きく異なります。
### リフォームとリノベーションの違い
一般的にリフォームは、老朽化した設備や内装を修繕・交換する工事を指すことが多い言葉です。
一方、リノベーションは、間取りの変更や住宅性能の改善など、住まいの機能や価値を高める工事を指すことが多くあります。
ただし、法律上すべての場面で明確に区分されている言葉ではありません。
大切なのは名称ではなく、実際にどのような工事を行うかです。
### 工事費用は範囲によって大きく変わる
例えば、キッチンや浴室などの設備交換と内装工事が中心の場合。
一方、間取り変更に加えて、耐震補強、断熱改修、屋根や外壁の修繕まで行う場合。
この2つでは費用が大きく異なります。
また、築年数が同じでも、建物の劣化状況によって必要な工事が変わります。
そのため、
「築30年ならリノベーション費用は800万円」
といった決め方はできません。
購入前に建築会社へ現地を確認してもらい、希望する工事の概算費用を把握することが重要です。
### 新築と中古リノベを比較する
例えば、次の2つの住宅があったとします。
**新築戸建ての場合**
- 物件価格：4,500万円
- 諸費用：200万円
- 合計：4,700万円
**中古戸建て＋リノベーションの場合**
- 中古戸建て価格：2,200万円
- リノベーション費用：1,200万円
- 諸費用：200万円
- 予備費：200万円
- 合計：3,800万円
※いずれも比較のための仮定であり、千葉市の相場や実際の見積金額を示すものではありません。
この条件なら、中古戸建て＋リノベーションの方が900万円安くなります。
しかし、これだけで中古戸建ての方がお得とは言い切れません。
例えば、
建物の耐震性能。
断熱性能。
設備の保証。
今後の修繕費。
建物の残存状態。
将来の売却価格。
こうした条件が異なるからです。
中古戸建てを購入する場合には、購入時の総額だけでなく、購入後の維持費も考える必要があります。
### リノベーション費用も住宅ローンに組み込める？
中古戸建てを購入してリノベーションする場合、物件購入費用とリノベーション費用をまとめて借りられる住宅ローン商品があります。
ただし、すべての金融機関で利用できるわけではありません。
また、
工事請負契約書。
見積書。
工事内容。
融資実行時期。
などの確認が必要になる場合があります。
金融機関によっては、購入代金と工事費用の支払い時期が異なるため、資金計画に注意が必要です。
そのため、中古戸建てリノベーションでは、物件を購入する前に住宅ローンの組み方まで確認することをおすすめします。
4. 購入前に確認したい建物・土地・住宅ローンのポイント
中古戸建てリノベーションを成功させるためには、物件選びの段階で確認すべきことがあります。
私は特に、次の3つが重要だと思っています。
### ① 建物の状態を確認する
まずは建物です。
例えば、
基礎に大きなひび割れがないか。
雨漏りの履歴はないか。
シロアリ被害はないか。
床下に湿気や腐食がないか。
屋根や外壁の状態はどうか。
給排水管は更新されているか。
こうした点を確認します。
ただし、一般の方が内見だけですべてを判断するのは難しいと思います。
そのため、必要に応じて建築会社や建物状況調査を行う専門家へ相談することが重要です。
また、リノベーション会社に現地を確認してもらう場合には、希望する工事が可能かどうかも相談します。
### ② 土地の価値を確認する
私は中古戸建てを購入する場合、建物だけでなく土地の価値も重視しています。
なぜなら、建物は時間とともに古くなりますが、土地の立地や道路条件は簡単に変えられないからです。
例えば、
駅からの距離。
周辺環境。
道路幅。
車の出入り。
土地の形状。
高低差。
境界。
こうした条件です。
特に中古戸建てでは、将来建て替えができる土地なのかどうかを確認したいところです。
リノベーションによって今の建物に長く住めたとしても、将来売却するときには土地の条件が重要になる場合があります。
### ③ 将来の売却を考える
私は中古戸建てを購入するとき、将来の売却も考える必要があると思っています。
例えば中古戸建てを2,000万円で購入し、リノベーションに1,500万円かけたとします。
合計3,500万円です。
しかし、将来売却するときに、必ず3,500万円以上で売れるわけではありません。
なぜなら、リノベーションにかけた費用が、そのまま不動産の市場価値に反映されるとは限らないからです。
特に、個人の好みに合わせた特殊な間取りや設備は、将来の購入希望者にとって魅力になるとは限りません。
そのため、
自分たちが快適に住むための費用。
将来の資産価値につながりやすい費用。
この2つを分けて考えることも大切です。
もちろん、すべてを将来の売却のために考える必要はありません。
自分たちが長く快適に住むために、好きな設備や間取りを選ぶことも住宅購入の大切な目的です。
ただし、売却する可能性があるなら、過度な費用をかけすぎないという考え方も必要だと思います。
5.Re・maisonが考える中古戸建てリノベーションの選び方
では、どのような方に中古戸建てリノベーションが向いているのでしょうか。
私は、次のような方には検討する価値があると思っています。
### 立地を重視する方
例えば、
希望する学区から離れたくない。
駅に近い場所に住みたい。
実家の近くで暮らしたい。
こうした方です。
新築戸建てだけでは希望するエリアに物件が見つからない場合、中古戸建てまで選択肢を広げることには意味があります。
### 自分好みの住まいにしたい方
例えば、
キッチンにこだわりたい。
収納を増やしたい。
内装を自分好みにしたい。
こうした希望がある方にも向いている可能性があります。
ただし、間取り変更の自由度は建物によって異なります。
購入前に実現可能性を確認することが大切です。
### 工事期間や追加費用を許容できる方
中古戸建てリノベーションでは、工事の打ち合わせや見積もり、施工などに時間がかかります。
また、工事中に追加費用が発生する可能性もあります。
そのため、入居時期に余裕があり、予算にも一定の余裕を持てる方に向いていると思います。
反対に、
できるだけ早く入居したい。
追加費用は避けたい。
建築会社との打ち合わせに時間をかけたくない。
という方には、完成済みの新築建売住宅やリフォーム済み中古戸建ての方が合っている場合があります。
### 私なら物件とリノベーションをセットで考える
中古戸建てを購入する場合、私は最初に総予算を確認します。
例えば総予算が3,500万円なら、
物件購入費用にいくら使えるのか。
リノベーションにいくら使うのか。
諸費用はいくら必要なのか。
予備費をどのくらい確保するのか。
という順番で考えます。
そのうえで物件を探します。
ここで重要なのが、物件購入とリノベーションを別々に考えないことです。
例えば、気に入った中古戸建てが見つかったからといって、予算のほとんどを購入費用に使ってしまうと、希望するリノベーションができなくなる可能性があります。
反対に、リノベーション費用を優先しすぎて立地を妥協すると、毎日の生活で不便を感じるかもしれません。
だから私は、
**「土地・建物・リノベーション・諸費用を一つの予算として考えること」**
が重要だと思っています。
### 新築と中古リノベは両方比較した方がいい
私は、中古戸建てリノベーションを検討している方にも、新築戸建てを一度比較していただくことをおすすめします。
なぜなら、物件によっては中古戸建ての購入費用とリノベーション費用を合わせると、新築戸建てとそれほど変わらない場合があるからです。
例えば、
中古戸建て2,800万円。
リノベーション1,200万円。
諸費用200万円。
合計4,200万円。
一方で、同じエリアに新築戸建てが4,300万円で販売されていたらどうでしょうか。
もちろん、土地の広さや立地、建物の性能によって判断は変わります。
しかし、差額が小さいのであれば、新築戸建ても十分に検討する価値があります。
私は中古戸建てリノベーションをおすすめするために、新築戸建てを否定する必要はないと思っています。
大切なのは、比較したうえで納得できる住宅を選ぶことです。
6.まとめ｜中古戸建てはリノベーション前提で物件を選ぶ
今回は、中古戸建てを購入してリノベーションするメリットと注意点について解説しました。
中古戸建てリノベーションには、
新築戸建てより総額を抑えられる可能性がある。
希望する立地で住宅を探せる。
自分好みの間取りや設備に変更できる。
という魅力があります。
一方で、
建物の劣化状況が分かりにくい。
追加工事が発生する可能性がある。
耐震補強が必要になる場合がある。
希望する間取りに変更できないことがある。
土地や道路の条件によって将来の建て替えが難しい場合がある。
といった注意点もあります。
だから私は、中古戸建てを購入する場合、
「安い中古住宅を購入して、あとからリノベーションすればいい」
という考え方はおすすめしません。
購入前に建物の状態を確認する。
希望するリノベーションができるか確認する。
工事費用の概算を把握する。
住宅ローンの利用方法を確認する。
そして土地の条件や将来の売却まで考える。
この順番が重要です。
特に、住宅購入では物件価格だけでなく総額を考える必要があります。
例えば中古戸建てが2,000万円でも、リノベーションに1,500万円、諸費用に200万円かかれば、総額は3,700万円です。
その金額であれば、同じエリアの新築戸建てやリフォーム済み中古戸建てと比較することも大切です。
私は、中古戸建てリノベーションがすべての方に向いているとは思っていません。
しかし、立地を重視したい方や、自分好みの住まいを実現したい方にとっては、有力な選択肢になる可能性があります。
大切なのは、物件の良いところだけでなく、リスクも理解して購入することです。
Re・maisonでは、千葉市を中心に、中古戸建てや新築戸建て、土地の購入についてご相談を承っています。
「中古戸建てを購入してリノベーションしたい」
「購入前に建物の状態を確認したい」
「リノベーション費用を含めた予算を考えたい」
「中古戸建てと新築戸建てで迷っている」
「将来売却しやすい中古戸建てを探したい」
こうした疑問があれば、住宅購入を決める前にご相談ください。
私は、住宅購入で大切なのは、物件を安く買うことだけではないと思っています。
購入後に無理なく生活できること。
安心して長く住めること。
そして将来、生活環境が変わったときにも選択肢が残っていること。
そこまで考えて住宅を選ぶことが、後悔しない住宅購入につながると考えています。
