こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
一戸建ての購入を検討しているお客様から、よくこんな質問をいただきます。
「注文住宅と建売住宅、どちらがいいですか？」
「注文住宅は高いイメージがありますが、実際はどうなんでしょうか？」
「建売住宅は安いけど、品質は大丈夫ですか？」
「将来売却するときは、どちらが有利ですか？」
初めて一戸建てを購入する方にとって、注文住宅と建売住宅の違いは気になるところだと思います。
一般的には、
注文住宅は自由度が高いけれど価格が高い。
建売住宅は価格が安いけれど自由度が低い。
というイメージがあるのではないでしょうか。
もちろん、そうした傾向はあります。
ただ、私はこの2つを単純に比較することはおすすめしません。
なぜなら、注文住宅でも建築会社や仕様によって価格は大きく変わりますし、建売住宅でも立地や住宅性能によって価格が異なるからです。
例えば、同じ4,500万円の予算でも、
駅から徒歩10分の建売住宅。
駅から徒歩20分の土地に建てる注文住宅。
という選択肢があるかもしれません。
注文住宅なら間取りや設備を自由に決められる一方、建売住宅なら希望する立地に住める可能性があります。
では、どちらが正解なのでしょうか。
私は、どちらか一方が正解ということではないと思っています。
重要なのは、
**「どんな家に住みたいか」だけでなく、「どこで、いくらで、どんな生活をしたいか」**
を考えることです。
住宅は建物だけで成り立っているわけではありません。
土地があり、周辺環境があり、住宅ローンの返済があり、購入後の生活があります。
そして将来、転勤や家族構成の変化などによって売却する可能性もあります。
今回は千葉市を中心に住宅購入をお手伝いしている不動産会社の立場から、注文住宅と建売住宅の違いを、価格・性能・土地・住宅ローン・資産価値という視点で解説します。
1.注文住宅と建売住宅の違いとは？
まず、それぞれの基本的な違いから説明します。
### 注文住宅とは？
注文住宅とは、建築会社と打ち合わせを行い、間取りや設備、仕様などを決めて建築する住宅です。
土地を所有している方が建物を建てる場合もあれば、新たに土地を購入して建築する場合もあります。
注文住宅の魅力は、希望する暮らしに合わせて建物を計画できることです。
例えば、
広いリビングが欲しい。
書斎をつくりたい。
収納を増やしたい。
家事動線を良くしたい。
断熱性能にこだわりたい。
駐車場を2台分確保したい。
こうした希望を建築会社と相談しながら形にできます。
ただし、自由度は建築会社や工法、土地の条件によって異なります。
また、建築基準法や都市計画上の制限もあるため、希望する間取りがすべて実現できるわけではありません。
### 建売住宅とは？
建売住宅とは、一般的に土地と建物をセットで販売する住宅です。
すでに完成している物件もあれば、建築中や着工前に販売される物件もあります。
建売住宅の魅力は、土地と建物を合わせた販売価格が分かりやすいことです。
また、完成済みの住宅であれば、実際の建物を確認してから購入を判断できます。
間取り。
日当たり。
室内の広さ。
収納。
駐車場。
こうした部分を現地で確認できるのは大きなメリットです。
ただし、建築前に販売されている建売住宅では、完成した建物を確認できない場合もあります。
### 建築条件付き土地という選択肢もある
注文住宅と建売住宅の中間的な選択肢として、建築条件付き土地があります。
建築条件付き土地とは、一定の期間内に指定された建築会社と建築請負契約を締結することなどを条件として販売される土地です。
建売住宅と異なり、建物の間取りや仕様について打ち合わせができる場合があります。
ただし、建築会社を自由に選べるわけではありません。
また、建築条件の内容や建物の自由度は物件によって異なります。
そのため、建築条件付き土地を検討する場合には、
どの建築会社で建てるのか。
どこまで間取りを変更できるのか。
建物価格には何が含まれているのか。
建築請負契約が成立しなかった場合はどうなるのか。
などを確認することが重要です。
2.注文住宅のメリット・デメリット
注文住宅の最大のメリットは、暮らしに合わせて住宅を計画できることです。
ただし、自由度が高い分、考えることも多くなります。
### メリット① 希望する間取りを実現しやすい
注文住宅では、家族構成や生活スタイルに合わせて間取りを考えられます。
例えば小さなお子様がいる家庭なら、リビングから子どもの様子を確認しやすい間取り。
共働きの家庭なら、洗濯から収納までの動線を短くした間取り。
在宅勤務が多い方なら、仕事に集中できる書斎。
このように、自分たちの生活に合わせて住宅を計画できます。
ただし、間取りの自由度が高いからといって、必ず住みやすい家になるわけではありません。
実際の生活を想像しながら設計することが大切です。
### メリット② 住宅性能にこだわれる
注文住宅では、断熱性能や耐震性能、省エネルギー性能などについて、希望する仕様を建築会社と相談できます。
例えば、
断熱材。
窓の性能。
換気設備。
冷暖房計画。
太陽光発電。
耐震等級。
こうした部分です。
ただし、注文住宅だから必ず高性能というわけではありません。
どのような仕様で建てるかによって住宅性能は変わります。
建築会社の説明だけでなく、住宅性能表示制度など客観的な評価も参考にするとよいでしょう。
### メリット③ 建築過程を確認しやすい
注文住宅では、建築中の現場を確認する機会を設けやすいというメリットがあります。
基礎工事。
構造部分。
断熱工事。
設備工事。
こうした工程を確認できる場合があります。
ただし、現場を見たからといって施工品質を判断できるわけではありません。
必要に応じて第三者による建築検査などを検討することも一つの方法です。
### デメリット① 予算が増えやすい
注文住宅で特に注意したいのが予算です。
最初は建物2,500万円で考えていた。
ところが打ち合わせを進めるうちに、
キッチンをグレードアップ。
浴室を変更。
床材を変更。
収納を追加。
外構工事を追加。
こうした希望が増えていくことがあります。
その結果、当初の予算を超えてしまうケースも考えられます。
注文住宅では、最初に提示された建物価格だけで判断しないことが重要です。
### デメリット② 土地探しが難しい
土地から購入する場合、建物と土地を別々に考えることはできません。
例えば土地価格が安くても、
高低差がある。
擁壁がある。
上下水道の引込みが必要。
地盤改良が必要。
外構費用が大きい。
といった条件があれば、総額が高くなる可能性があります。
私は注文住宅を考える方ほど、土地購入前に建築会社へ相談することが重要だと思っています。
### デメリット③ 入居まで時間がかかる
注文住宅では、
土地探し。
建築会社選び。
間取りの打ち合わせ。
建築確認。
工事。
完成。
引き渡し。
という流れがあります。
土地探しから始める場合、入居まで相応の時間がかかります。
ただし、必ず1年以上かかるわけではありません。
土地や建築会社が決まっている場合など、条件によって期間は異なります。
3.建売住宅のメリット・デメリット
次に建売住宅です。
私は建売住宅にも十分なメリットがあると思っています。
特に初めて住宅を購入する方にとって、価格や建物のイメージが分かりやすいことは魅力です。
### メリット① 総額を把握しやすい
建売住宅では、土地と建物がセットで販売されています。
例えば販売価格4,000万円なら、その価格を基準に資金計画を立てやすくなります。
ただし、4,000万円ですべての費用が収まるわけではありません。
登記費用。
住宅ローン関係費用。
火災保険。
仲介手数料が必要な取引の場合はその費用。
引っ越し。
家具・家電。
こうした諸費用も考える必要があります。
また、網戸やカーテンレール、照明、外構の一部などが別途費用となる物件もあります。
販売価格に何が含まれているかを確認することが重要です。
### メリット② 完成済みなら実物を確認できる
建売住宅の大きなメリットが、完成した建物を確認できることです。
例えば図面上では広く見えるリビングでも、実際に家具を置くと印象が変わることがあります。
完成済みの建売住宅なら、
ソファを置く場所。
ダイニングテーブルの配置。
冷蔵庫の位置。
収納の広さ。
駐車のしやすさ。
などを確認できます。
初めて住宅を購入する方にとって、実物を見られる安心感は大きいと思います。
### メリット③ 入居までの期間が短い場合がある
完成済みの建売住宅なら、住宅ローンや契約手続きが順調に進めば、注文住宅より早く入居できる場合があります。
例えば、
子どもの入学に合わせて引っ越したい。
賃貸の更新時期が近い。
転勤が決まっている。
こうした方にとって、入居時期を見通しやすいことはメリットです。
### デメリット① 間取りの自由度が低い
建売住宅は、基本的に間取りや設備が決まっています。
そのため、
もう少しリビングを広くしたい。
収納を増やしたい。
階段の位置を変更したい。
といった希望を実現するのは難しい場合があります。
ただし、建築中の物件では一部の仕様を選べることもあります。
変更できる範囲は売主や建築状況によって異なります。
### デメリット② 建築過程を確認できない場合がある
完成済みの建売住宅では、基礎や壁の内部などを直接確認することは難しくなります。
ただし、建売住宅だから品質が低いということではありません。
確認したいのは、
建築確認済証。
検査済証。
住宅性能評価の有無。
地盤調査・地盤改良の資料。
保証内容。
施工会社。
などです。
また、新築住宅には、一定の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について、法律に基づく10年間の契約不適合責任が定められています。
ただし、すべての不具合が10年間保証されるわけではありません。
保証対象と期間を確認することが大切です。
4. 価格・住宅性能・住宅ローン・資産価値を比較
ここからは、注文住宅と建売住宅を実際の住宅購入という視点で比較していきます。
### 土地と建物を含めた総額で比較する
例えば予算4,500万円で一戸建てを購入するとします。
建売住宅の場合、
販売価格4,200万円。
諸費用300万円。
合計4,500万円。
という資金計画が考えられます。
一方、注文住宅の場合、
土地価格1,800万円。
建物価格2,300万円。
造成・外構・地盤改良など200万円。
諸費用200万円。
合計4,500万円。
という計画も考えられます。
※金額はいずれも比較のための仮定です。実際の費用は物件・建築条件・契約内容によって異なります。
この場合、総額は同じです。
しかし、建物の広さや性能、立地は異なるかもしれません。
だから、
「注文住宅は高い」
「建売住宅は安い」
というイメージだけで判断しないことが重要です。
### 注文住宅は土地と建物の予算配分が重要
注文住宅で特に気をつけたいのが、土地に予算を使いすぎることです。
例えば総予算5,000万円。
土地に3,000万円を使った場合、残りは2,000万円です。
ここから建物だけでなく、造成、外構、登記、住宅ローン関係費用なども考える必要があります。
希望する建物が予算内に収まらない可能性があります。
反対に、建物へ予算をかけすぎて立地を妥協すると、毎日の通勤や通学で不便を感じるかもしれません。
私は注文住宅を考える方には、
**「土地を決める前に、建物の予算を確認する」**
ことをおすすめしています。
### 住宅性能は建売でも注文でも確認する
注文住宅は高性能で、建売住宅は性能が低い。
こうしたイメージを持つ方もいるかもしれません。
しかし、実際には建築会社や仕様によって異なります。
建売住宅でも高い断熱性能や耐震性能を備えた物件があります。
一方、注文住宅でも予算によって仕様が変わります。
そのため、
断熱等性能等級。
一次エネルギー消費量等級。
耐震等級。
住宅性能評価。
など、比較できる情報を確認することが重要です。
### 住宅ローンの違い
建売住宅の場合、土地と建物をまとめて購入するため、資金計画を立てやすい傾向があります。
一方、土地から購入する注文住宅では、
土地の購入代金。
建物の着工金。
中間金。
完成時の残金。
など、支払いのタイミングが複数回になる場合があります。
住宅ローンの融資実行時期によっては、つなぎ融資や分割実行などの検討が必要です。
この部分は金融機関や住宅ローン商品によって取り扱いが異なります。
そのため、土地から注文住宅を建てる場合には、土地購入前に住宅ローンの資金実行方法まで確認することが重要です。
### 将来の資産価値はどちらが有利？
私は、
「将来売却するなら建売住宅の方が有利」
とは一概に言えないと思っています。
なぜなら、将来の売却価格は注文住宅か建売住宅かだけで決まるものではないからです。
重要なのは、
立地。
土地の形状。
道路条件。
建物の状態。
間取り。
住宅性能。
維持管理。
購入価格。
などです。
例えば注文住宅で非常に特殊な間取りをつくった場合、将来の購入希望者が限定される可能性があります。
反対に、一般的な使いやすい間取りで、立地や建物性能が良ければ、注文住宅でも売却しやすい場合があります。
建売住宅についても同じです。
建売だから売りやすいのではなく、立地や価格、建物の条件によって評価が変わります。
5.Re・maisonが考える後悔しない選び方
ここまで注文住宅と建売住宅を比較してきました。
では、実際にどちらを選べばいいのでしょうか。
私は、最初から注文住宅か建売住宅かを決める必要はないと思っています。
まず考えるべきなのは、次の3つです。
### ① 無理なく購入できる総予算を決める
住宅ローンの審査では、年収や勤務状況などから借入可能額が判断されます。
ただし、
借りられる金額
と
無理なく返済できる金額
は違います。
例えば銀行から5,000万円の融資を受けられるとしても、5,000万円の住宅を購入することが必ずしも適切とは限りません。
住宅購入後には、
固定資産税。
火災保険。
修繕費。
光熱費。
教育費。
車の維持費。
などがかかります。
私は、住宅ローンの借入可能額ではなく、購入後の生活を考えた予算を決めることが重要だと思っています。
### ② 立地の優先順位を決める
次に重要なのが立地です。
例えば、
駅徒歩10分以内。
子どもの学区。
職場への通勤時間。
実家との距離。
駐車場2台。
こうした希望を整理します。
ただし、すべての条件を満たす土地や建売住宅が見つかるとは限りません。
そのため、
絶対に譲れない条件。
できれば満たしたい条件。
妥協できる条件。
に分けて考えることをおすすめします。
私は住宅購入では、建物の設備以上に立地を重視する場面があります。
なぜなら、キッチンや浴室は交換できますが、土地の場所は変えられないからです。
### ③ 建物へのこだわりを整理する
次に建物です。
例えば、
どうしても広いリビングが欲しい。
平屋に住みたい。
書斎が必要。
収納を多くしたい。
高い断熱性能を求めたい。
こうした希望が強い場合には、注文住宅が向いている可能性があります。
一方、
間取りは一般的な4LDKで十分。
設備も標準仕様で問題ない。
できるだけ早く入居したい。
土地と建物の総額を把握したい。
という場合には、建売住宅が合理的な選択になることもあります。
重要なのは、住宅の種類にこだわることではなく、自分たちの生活に合っているかどうかです。
### 土地探しと建物計画を別々に進めない
注文住宅を検討している方に、特にお伝えしたいことがあります。
それは、
**「気に入った土地が見つかったから、先に土地だけ契約する」**
という進め方には注意が必要だということです。
土地を購入しても、希望する建物が建てられなければ意味がありません。
例えば、
建築条件によって希望する間取りが入らない。
高低差があり造成費がかかる。
上下水道の引込み費用が想定以上になる。
地盤改良が必要になる。
こうしたことがあります。
そのため、土地を購入する前に、建築会社と相談しながら建物の計画や概算費用を確認することが重要です。
### Re・maisonが考える住宅購入の順番
私は住宅購入を考える際、次の順番をおすすめしています。
まず総予算を決める。
次に希望するエリアを決める。
そのうえで、建売住宅と土地の両方を比較する。
注文住宅を希望する場合には、建築会社と建物の概算計画を確認する。
最後に、土地・建物・諸費用を含めた総額で判断する。
この順番です。
最初から、
「絶対に注文住宅」
「絶対に建売住宅」
と決める必要はありません。
例えば建売住宅を見学してみたら、希望する間取りや設備が十分にそろっていた。
反対に、建売住宅では希望する暮らしが実現できず、注文住宅を選んだ。
どちらも合理的な判断です。
大切なのは、比較したうえで納得して購入することだと思います。
6.まとめ｜注文住宅か建売かより大切なこと
今回は、注文住宅と建売住宅の違いについて解説しました。
注文住宅には、間取りや設備、住宅性能を自分たちの希望に合わせて計画できるメリットがあります。
一方で、打ち合わせに時間がかかり、仕様変更などによって予算が増える可能性があります。
建売住宅には、土地と建物の価格が分かりやすく、完成済みであれば実物を確認できるメリットがあります。
一方で、間取りや設備の自由度は限定されます。
ただし、
注文住宅だから高い。
建売住宅だから安い。
注文住宅だから高性能。
建売住宅だから品質が低い。
将来売却するなら建売が有利。
こうした単純な判断はおすすめしません。
住宅の価値は、注文住宅か建売住宅かだけで決まるわけではありません。
立地。
土地の条件。
建物の性能。
間取り。
維持管理。
購入価格。
そして将来の売却。
これらを総合的に考える必要があります。
私は住宅購入で一番大切なのは、
**「家を建てること」でも「家を買うこと」でもなく、「購入後に無理なく生活できること」**
だと思っています。
例えば、理想の注文住宅を建てるために住宅ローンの返済が苦しくなってしまったら、せっかくのマイホームも負担になってしまいます。
反対に、価格を優先して建売住宅を購入したものの、毎日の通勤や生活に不便を感じるようでは、満足度の高い住宅購入とは言えないでしょう。
だからこそ、最初に考えていただきたいのは、
「注文住宅と建売住宅のどちらがいいか」
ではなく、
「自分たちはどこで、どんな生活を、いくらの予算で実現したいのか」
ということです。
その答えが見えてくれば、注文住宅と建売住宅のどちらが自分たちに合っているかも判断しやすくなります。
Re・maisonでは、千葉市を中心に、新築戸建てや土地の購入を検討している方のご相談を承っています。
「注文住宅と建売住宅で迷っている」
「土地から探して注文住宅を建てたい」
「建売住宅の価格は適正なのか知りたい」
「希望する土地にどんな家が建つか確認したい」
「住宅ローンを含めて総予算を考えたい」
こうした疑問があれば、住宅購入を決める前にご相談ください。
物件の良いところだけでなく、気になるところも含めてお伝えします。
家を買うことがゴールではありません。
購入後も無理なく暮らせること。
そして将来、生活環境が変わったときにも選択肢が残っていること。
そこまで考えて住宅を選ぶことが、後悔しない住宅購入につながると私は考えています。
