2026-10-29 2026-10-29
こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
住宅を購入するお客様から、よくこんな質問をいただきます。
「家を買うときには、どんな税金がかかるんですか？」
「固定資産税って毎年いくらくらいですか？」
「将来マンションを売却して利益が出たら、税金はどのくらいかかりますか？」
初めて住宅を購入する方にとって、不動産に関する税金は分かりにくいものだと思います。
実際、不動産の税金にはさまざまな種類があり、支払うタイミングも異なります。
住宅を購入するときにかかる税金。
所有している間に毎年かかる税金。
そして将来売却するときにかかる税金。
大きく分けると、この3つです。
さらに複雑なのが、税金にはさまざまな軽減措置や特例があることです。
例えば、同じ3,000万円の中古マンションを購入しても、住宅の築年数や床面積、耐震性などによって税負担が異なる場合があります。
また、住宅を売却したときに利益が出たとしても、一定の要件を満たすマイホームであれば、3,000万円の特別控除を利用できる場合があります。
つまり、不動産の税金は、制度を知っているかどうかで負担が変わることがあるのです。
ただ、私は税金のことだけを考えて住宅を購入する必要はないと思っています。
住宅購入で大切なのは、物件価格だけではなく、税金や維持費も含めて無理のない資金計画を立てることです。
そして将来売却するときには、売却価格だけではなく、税金や諸費用を差し引いて実際にいくら手元に残るのかを考える必要があります。
今回は2026年10月現在の制度をもとに、不動産にかかる代表的な税金を購入時・所有中・売却時の3つに分けて解説します。
1.不動産を購入するときにかかる税金
まず住宅を購入するときにかかる税金から説明します。
代表的なものは次の4つです。
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 印紙税
- 消費税
ただし、購入する不動産の種類や売主によって、税金の扱いは異なります。
### 登録免許税とは？
登録免許税とは、不動産の登記を行う際にかかる税金です。
例えば中古マンションを購入した場合、売主から買主へ所有権を移転する登記を行います。
住宅ローンを利用する場合には、金融機関が抵当権を設定する登記も行います。
これらの登記に登録免許税がかかります。
登録免許税は、登記の種類によって税率が異なります。
例えば、建物の所有権移転登記は原則として固定資産税評価額の2％ですが、一定の要件を満たす住宅用家屋については0.3％の軽減税率が適用される場合があります。
住宅ローンの抵当権設定登記も、原則0.4％ですが、一定の住宅用家屋については0.1％になる場合があります。
なお、土地の所有権移転登記には別の軽減措置があり、建物と同じ税率で考えるものではありません。
また、司法書士へ依頼する場合には、登録免許税とは別に司法書士報酬が必要です。
登記費用の見積書では、税金と報酬を分けて確認しておきましょう。
### 不動産取得税とは？
不動産取得税は、土地や建物を取得したときに課税される都道府県税です。
千葉県内で住宅を取得した場合には、千葉県に納めます。
重要なのは、原則として購入したその日に支払う税金ではないことです。
購入後、県税事務所から納税通知書が届き、記載された期限までに支払うことになります。
2026年10月現在、2027年3月31日までに取得した土地・住宅の不動産取得税率は3％です。
ただし、税額は売買価格に3％を掛けて計算するわけではありません。
原則として固定資産税評価額などを基準に計算します。
さらに一定の要件を満たす住宅や住宅用土地については、軽減措置があります。
そのため、実際の税額が大きく減額される場合もあります。
中古マンションや中古戸建てを購入する際には、軽減措置の対象になるか確認しておきたいところです。
### 印紙税とは？
印紙税は、売買契約書など一定の課税文書を作成したときにかかる税金です。
不動産売買契約書では、契約金額によって印紙税額が異なります。
例えば、軽減措置の適用期間中に作成する不動産売買契約書で、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、印紙税は1万円です。
なお、電子契約の場合は、紙の課税文書を作成しないため、通常その電子契約自体には印紙税がかかりません。
ただし、別途紙の課税文書を作成する場合などは確認が必要です。
### 消費税とは？
不動産購入では消費税にも注意が必要です。
土地の譲渡は原則として消費税が非課税です。
一方、建物部分については、売主が課税事業者として事業上の売却を行う場合などに消費税が課税されます。
例えば、不動産会社が中古マンションを買い取り、リフォームして販売する場合です。
反対に、一般の個人が自宅を売却する場合には、通常、建物部分にも消費税はかかりません。
つまり、
「中古マンションだから消費税がかからない」
というわけではありません。
売主が誰なのか、どのような取引なのかによって変わります。
また、不動産会社に支払う仲介手数料などには、原則として消費税がかかります。
2.不動産を所有している間にかかる税金
住宅購入後にも税金はかかります。 代表的なのが固定資産税と都市計画税です。
### 固定資産税とは？
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地・家屋などの所有者に課税される地方税です。 税率は標準税率で1.4％です。 ただし、 「購入価格×1.4％」 ではありません。 また、単純に固定資産税評価額へ1.4％を掛ければ、必ず実際の税額になるわけでもありません。 土地については住宅用地の特例や負担調整措置などがあり、課税標準額が評価額と異なる場合があります。 建物についても、一定の新築住宅には税額の減額措置があります。
### 住宅用地の軽減措置 住宅が建っている土地には、一定の軽減措置があります。 例えば小規模住宅用地では、住宅1戸につき200㎡までの部分について、固定資産税の課税標準額が原則として価格の6分の1になります。 200㎡を超える部分についても、一定の範囲で一般住宅用地の特例があります。 これは土地に関する制度です。 建物の固定資産税が6分の1になるわけではありません。 また、マンションの場合には敷地全体を区分所有者で共有しているため、各住戸に対応する敷地持分などを踏まえて計算されます。
### 都市計画税とは？ 都市計画税は、原則として市街化区域内にある土地・家屋に課税される税金です。 税率は市町村によって異なり、上限は0.3％です。 千葉市では固定資産税とあわせて課税されます。 こちらも住宅用地については課税標準の特例があり、小規模住宅用地では原則として価格の3分の1になります。 固定資産税の6分の1とは異なるため、混同しないようにしましょう。
### マンションでは管理費・修繕積立金も必要 ここは税金ではありませんが、住宅購入では重要です。 中古マンションを購入した場合、住宅ローン以外にも、 管理費。 修繕積立金。 駐車場代。 固定資産税・都市計画税。 火災保険料。 などが必要になります。 例えば住宅ローンの返済額が毎月10万円でも、管理費と修繕積立金で3万円、駐車場で1万円かかれば、毎月の負担は14万円になります。 さらに固定資産税なども考えなければなりません。 だから私は、住宅ローンの返済額だけを見て、 「今の家賃と同じだから買える」 と判断することはおすすめしません。 住宅を所有するための総額で比較することが大切です。
3.不動産を売却するときにかかる税金
次に不動産を売却するときの税金です。
ここは購入時以上に注意が必要な場合があります。
特に売却して利益が出た場合には、譲渡所得に対する税金が関係します。
### 譲渡所得税とは？
不動産を売却して税務上の利益が出た場合、その譲渡所得に対して所得税や住民税などが課税されます。
ただし、
「売却価格－購入価格＝譲渡所得」
ではありません。
基本的には次のように計算します。
**譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用**
取得費とは、購入代金や購入時の一定の諸費用などです。
また、建物については所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算する必要があります。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料など、売却のために直接必要となった一定の費用が含まれます。
### 2,500万円で購入して3,300万円で売却した場合
例えば中古マンションを2,500万円で購入し、10年後に3,300万円で売却したとします。
単純な差額は800万円です。
ただし、この800万円がそのまま譲渡所得になるわけではありません。
購入時の諸費用。
建物の減価償却費相当額。
売却時の仲介手数料。
その他の取得費・譲渡費用。
などを考慮する必要があります。
つまり、
「800万円高く売れたから、800万円に税金がかかる」
という計算ではないのです。
### 所有期間によって税率が変わる
不動産の譲渡所得にかかる税率は、所有期間によって変わります。
2026年分の一般的な土地・建物の譲渡では、復興特別所得税を含めた税率は次のとおりです。
| 区分 | 税率 |
|---|---:|
| 長期譲渡所得 | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 39.63％ |
ここで注意したいのは、所有期間の判定です。
売却した時点で丸5年経過しているかではなく、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判断します。
また、マイホームについては一定の条件で特別控除や軽減税率を利用できる場合があります。
### マイホームの3,000万円特別控除
自分が住んでいる住宅を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。
例えば税務上の譲渡所得が800万円で、3,000万円特別控除の適用要件を満たしていれば、その譲渡所得に対する税金が発生しないことになります。
ただし、
「マイホームなら誰でも使える」
という制度ではありません。
居住実態。
売却時期。
売却相手。
過去の特例利用状況。
などの要件があります。
また、住宅ローン控除との併用が制限される場合もあります。
住み替えの場合は特に注意してください。
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4.住宅購入・売却で知っておきたい税金の軽減措置
ここまで代表的な税金を説明しました。
ただ、不動産の税金では軽減措置も非常に重要です。
### 住宅ローン控除
住宅ローン控除は、一定の要件を満たす住宅を住宅ローンで購入した場合などに、所得税から一定額を控除できる制度です。
2026年の制度では控除率は0.7％です。
ただし、
「年末の住宅ローン残高×0.7％が必ず現金で戻る」
わけではありません。
住宅の種類や性能による借入限度額、本人の所得税額などによって実際の控除額は変わります。
2026年度の制度改正では適用期限が2030年入居分まで延長され、中古住宅についても住宅性能に応じた支援が拡充されています。
住宅ローン控除については別の記事で詳しく解説しています。
### 不動産取得税の軽減措置
住宅購入時の不動産取得税にも軽減措置があります。
特に中古住宅の場合には、
床面積。
建築時期。
耐震基準。
自己居住用かどうか。
などを確認します。
2026年4月1日以降に取得する住宅について、千葉県では一定の軽減措置の床面積要件が原則40㎡以上240㎡以下となっています。
ただし、住宅ローン控除とは別の制度なので、適用要件も同じではありません。
「住宅ローン控除が使えるから不動産取得税も必ず軽減される」
とは限らないことに注意してください。
### 住み替えの税制は特に注意
現在の自宅を売却して、新しい住宅を購入する場合。
旧居の売却では3,000万円特別控除。
新居の購入では住宅ローン控除。
という2つの制度が関係することがあります。
しかし、売却・入居の時期や利用する特例によっては、両方を利用できない場合があります。
また、売却で損失が出た場合にも、一定の要件を満たせば譲渡損失の損益通算や繰越控除を検討できる制度があります。
ただし、すべての売却損に使えるわけではありません。
そのため住み替えでは、
「家をいくらで売れるか」
だけでなく、
「税金を含めていくら手元に残るか」
まで確認することが重要です。
5.Re・maisonが考える不動産と税金の付き合い方
私は不動産を購入する際、税金の知識は必要だと思っています。
ただし、税金を安くすることだけを目的に住宅を選ぶべきではありません。
### 税金の軽減があるから買う、ではない
例えば、住宅ローン控除が使える新築住宅と、住宅ローン控除の内容が異なる中古マンションがあったとします。
住宅ローン控除だけを見れば、新築住宅の方が有利になる場合があります。
しかし、
購入価格。
立地。
管理費。
修繕積立金。
固定資産税。
リフォーム費用。
将来の売却価格。
などを比較すると、必ずしも新築住宅の方が経済的に有利とは限りません。
税金の軽減は大切です。
でも、住宅購入は税金を安くするために行うものではありません。
自分に合った住宅を選んだうえで、利用できる制度をきちんと使う。
この順番が大切だと思っています。
### 購入時の現金を使い切らない
住宅購入では頭金や諸費用にまとまったお金が必要になります。
そのため、
「頭金をできるだけ多く入れたい」
と考える方もいらっしゃいます。
ただ、私は購入後に現金を残すことも重要だと思っています。
引っ越し。
家具。
家電。
リフォーム。
固定資産税。
不動産取得税。
こうした支出があるからです。
住宅ローンの返済額を少し減らすために現金を使い切ってしまうと、購入後の生活に余裕がなくなる可能性があります。
だから私は、
「頭金をいくら入れるか」
だけではなく、
「購入後にいくら現金を残せるか」
から考えることをおすすめしています。
### 売却するときは税金を含めた手取り額を見る
将来住宅を売却するときも同じです。
例えばマンションが3,000万円で売れたとしても、その3,000万円がすべて手元に残るわけではありません。
住宅ローン残高。
仲介手数料。
登記関係費用。
譲渡所得に対する税金。
その他の売却費用。
などを考慮する必要があります。
特に住み替えの場合には、旧居の売却と新居の購入を別々に考えないことが大切です。
売却後にいくら手元に残るのか。
新居の購入にいくら使えるのか。
住宅ローンはいくら必要なのか。
税金の特例は利用できるのか。
これらを一つの資金計画として考えます。
### 税金だけでなく将来の資産価値も考える
私は中古マンションを購入するとき、立地と管理状態を重視しています。
もちろん税金の軽減措置が使えるかどうかも確認します。
しかし、税金が安くなるからといって、管理状態が悪いマンションを積極的におすすめすることはありません。
反対に、築年数が経過していても、立地が良く管理状態もしっかりしているマンションなら、購入候補になることがあります。
住宅は購入して終わりではありません。
10年後。
20年後。
売却するとき。
住み替えるとき。
そこまで考えて選ぶ必要があります。
税金はその判断材料の一つです。
6.まとめ｜不動産の税金は購入前から理解しておく
不動産に関する税金は、大きく3つに分けると理解しやすくなります。
まず購入時。
登録免許税。
不動産取得税。
印紙税。
消費税。
などが関係します。
次に所有中。
固定資産税。
都市計画税。
賃貸経営をしている場合には、不動産所得に対する所得税や住民税なども関係します。
そして売却時。
税務上の譲渡所得が発生した場合には、所得税や住民税などが課税されることがあります。
ただし、不動産の税金にはさまざまな軽減措置や特例があります。
住宅ローン控除。
不動産取得税の軽減措置。
住宅用地の固定資産税の特例。
マイホーム売却時の3,000万円特別控除。
こうした制度を知っておくことで、税負担を抑えられる場合があります。
一方で、特例にはそれぞれ適用要件があります。
「住宅だから必ず使える」
「中古マンションだから使えない」
と単純に判断するものではありません。
私は不動産の税金について、
**「税金を安くすること」より「税金を知らずに購入・売却して後悔しないこと」**
が大切だと思っています。
住宅購入では、物件価格だけではなく税金や維持費まで含めて資金計画を立てる。
住宅売却では、売却価格だけではなく税金や諸費用を差し引いた手取り額を考える。
そして住み替えでは、売却と購入を一つの計画として考える。
この考え方が重要です。
Re・maisonでは、千葉市周辺で住宅購入や不動産売却を検討している方に向けて、物件価格だけではなく、住宅ローンや税金、維持費、将来の売却まで含めたご提案をしています。
「中古マンションを購入すると税金はいくらかかりますか？」
「固定資産税はどのくらいですか？」
「住宅ローン控除は利用できますか？」
「自宅を売却すると税金がかかりますか？」
「住み替えで利用できる特例はありますか？」
といった疑問があれば、購入・売却を決める前にご相談ください。
個別の税額や申告については税理士・税務署などへの確認が必要ですが、不動産取引の段階で確認しておくべきポイントを整理することはできます。
家を買うことも、売ることも、税金だけで判断するものではありません。
購入後の生活や将来の選択肢まで考えて、無理のない判断をする。
それが後悔しない不動産取引につながると私は考えています。
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