こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
中古マンションを購入するお客様から、よくこんな質問をいただきます。
「このマンションは将来売れますか？」
「築年数が古くなっても資産価値は残りますか？」
「駅から近ければ値下がりしにくいですか？」
住宅を購入する以上、将来の資産価値が気になるのは当然だと思います。
特に最近は、住宅を一生に一度の買い物と考えるのではなく、将来の住み替えまで想定して購入する方もいらっしゃいます。
私はこれまで数多くの中古マンションの売買に携わってきましたが、同じエリア、同じ築年数、同じくらいの広さでも、売却するときの評価には違いが出ます。
その違いはどこから生まれるのでしょうか。
一般的には、
「駅から近いマンション」
「南向きのマンション」
「築年数が浅いマンション」
などが資産価値の高い物件として紹介されます。
もちろん、これらは重要な要素です。
ただ、私はそれだけでは不十分だと思っています。
例えば、駅から徒歩5分のマンションでも、管理状態が悪く、修繕積立金が不足していればどうでしょうか。
反対に、築40年を超えるマンションでも、駅から近く、管理組合がしっかり機能し、修繕が適切に行われていれば、購入を検討する方はいるでしょう。
また、資産価値を考えるうえでは、購入価格も重要です。
いくら人気のあるマンションでも、周辺相場より高い価格で購入してしまえば、将来売却するときに損失が出る可能性があります。
つまり、中古マンションの資産価値は、
**「どのマンションを、どの住戸を、いくらで買うか」**
によって変わってくるのです。
今回は、千葉市を中心に中古マンションを取り扱う不動産会社の立場から、将来も売却しやすい中古マンションの共通点と、購入前に確認してほしいポイントを解説します。
1.売れる中古マンションは「立地」で何が違う？
中古マンションの資産価値を考えるうえで、私が最初に確認するのは立地です。
マンションの室内はリフォームできます。
キッチンも交換できますし、浴室も交換できます。
間取りについても、構造や管理規約などの条件が合えば変更できます。
しかし、立地だけは変えられません。
そのため、将来の売却を考えるなら、まず立地を確認することが重要です。
### 駅からの距離は重要。ただし徒歩10分が絶対条件ではない
中古マンションを探すとき、多くの方が駅からの距離を重視します。
特に電車通勤をする方にとって、駅からの距離は日々の生活に直結します。
そのため、一般的に駅から近いマンションは購入希望者の対象になりやすいと考えられます。
例えば同じ駅で、
Aマンション：駅徒歩5分
Bマンション：駅徒歩18分
という2つの物件があった場合、ほかの条件が同じなら、Aマンションの方が幅広い購入希望者に検討されやすいでしょう。
ただし、
「徒歩10分以内なら資産価値が下がらない」
というわけではありません。
駅徒歩5分でも価格が高すぎれば売却に苦労することがあります。
反対に駅徒歩15分でも、周辺に商業施設や学校、公園などが充実していて、価格が適正であれば需要はあります。
重要なのは、
**「その立地を求める買主が、将来もどのくらいいるか」**
という視点です。
### 駅の利便性も重要
駅からの距離だけではなく、駅そのものの利便性も確認します。
例えば、
- 利用できる路線
- 都心方面へのアクセス
- 電車の運行本数
- 駅周辺の商業施設
- 病院や公共施設
- 駅前の街並み
などです。
千葉市でいえば、千葉駅、稲毛駅、西千葉駅、千葉みなと駅、稲毛海岸駅、検見川浜駅、幕張駅など、それぞれ生活環境が異なります。
同じ徒歩10分でも、駅の特徴や周辺環境によって購入希望者の層が変わります。
そのため、単純に徒歩分数だけで比較しないことが重要です。
### バス便マンションは売れない？
駅から離れたバス便マンションについて、
「将来売れなくなりませんか？」
と質問されることがあります。
確かに、駅徒歩圏のマンションと比べると、購入希望者が限定される可能性はあります。
ただし、バス便だから売れないわけではありません。
例えば、
バスの本数が多い。
大型商業施設が近い。
学校や公園が充実している。
周辺の住環境が良い。
価格が駅近マンションより抑えられている。
こうした条件であれば、十分に購入候補となる場合があります。
特に車を利用する家庭では、駅距離より駐車場や道路環境を重視することもあります。
ただし、将来のバス路線や運行本数が維持される保証はありません。
バス便マンションを購入するなら、現在の利便性だけでなく、交通手段が変わった場合の生活も考えておきたいところです。
### 街の将来性も確認する
立地を考えるときには、街全体の変化にも目を向けます。
再開発。
商業施設の整備。
新しい住宅地の開発。
人口構成の変化。
公共交通の整備。
こうした要素は、将来の住宅需要に影響する可能性があります。
ただし、再開発があるから必ずマンション価格が上がるわけではありません。
再開発への期待がすでに販売価格に織り込まれている場合もあります。
大切なのは、将来の値上がりを期待することだけではなく、
「今後も住みたいと思う人がいる街なのか」
を考えることです。
2.資産価値を左右する「管理状態」と「築年数」
ここは私が特に重要だと思っている部分です。中古マンションを購入するとき、多くの方が築年数を気にします。
築10年。 築20年。 築30年。 築40年。 確かに築年数は重要です。
しかし私は、築年数だけでマンションを判断することはおすすめしません。
なぜなら、マンションは建てられてからの管理状態によって、建物の状態に違いが出るからです。
### マンションは「管理を買う」 これは以前からお伝えしている考え方です。
マンションは室内だけを購入するわけではありません。 共用廊下。 エレベーター。 外壁。 屋上防水。 給排水設備。 駐車場。 敷地。 こうした共用部分も、区分所有者全員で維持管理していくことになります。 例えば築35年のマンションが2棟あったとします。 Aマンションは、 大規模修繕を計画的に実施している。 長期修繕計画が見直されている。 修繕積立金の状況が把握されている。 管理組合が機能している。 共用部分もきれいに維持されている。 一方、Bマンションは、 必要な修繕が先送りされている。 修繕積立金が不足している。 管理組合の活動状況が不明。 共用部分の劣化が目立つ。 この2棟を、単純に築35年だから同じ価値と判断できるでしょうか。 私はそうは思いません。 購入する方にとっては、将来の修繕費用や管理状態も重要な判断材料です。
### 修繕積立金が安いマンションはお得？ 中古マンションの販売図面を見ると、管理費と修繕積立金が記載されています。 住宅ローンの支払いに加えて毎月負担する費用なので、安い方が良いと思う方も多いでしょう。 ただし、修繕積立金については、 「安い＝良い」 ではありません。 将来必要な修繕工事に対して、十分な積立てができているかが重要です。 例えば修繕積立金が月額5,000円でも、将来大幅な値上げが予定されていれば、現在の金額だけで判断することはできません。 反対に月額20,000円でも、建物の規模や設備、修繕計画から見て妥当な場合があります。 購入前には、 長期修繕計画。 修繕積立金の残高。 今後の値上げ予定。 大規模修繕の実施履歴。 管理組合の議事録。 などを確認したいところです。 ### 築古マンションでも売れる物件はある 私は築40年、50年という数字だけを見て、購入対象から外す必要はないと思っています。 もちろん、耐震性や設備の老朽化、修繕状況などは慎重に確認する必要があります。 しかし、 立地が良い。 管理状態が良い。 建物の維持管理が適切。 価格が適正。 こうした条件がそろっていれば、築年数が経過していても購入を検討する方はいます。 反対に築浅マンションでも、将来の修繕積立金の増額計画や管理状態によっては注意が必要です。 つまり、 **「築何年か」だけでなく、「その年月をどう管理してきたか」** を見ることが大切なのです。
3.将来売却しやすい間取り・階数・日当たりの特徴
立地と管理を確認したら、次は住戸そのものを見ていきます。
同じマンション内でも、階数、向き、広さ、間取りによって売却価格が異なることがあります。
### 3LDKが一番売れやすい？
ファミリー向けマンションでは3LDKが検討されやすい間取りの一つです。
ただし、3LDKだから必ず売りやすいわけではありません。
例えば専有面積60㎡の3LDK。
居室が3つあっても、それぞれの部屋が狭く、家具の配置が難しい場合があります。
一方、同じ60㎡でも2LDKなら、リビングや各居室にゆとりを持たせられることがあります。
夫婦2人暮らし。
単身者。
子どもが独立した世帯。
こうした方には、2LDKが合う場合もあります。
大切なのは、
「そのエリアで、どのような人がマンションを購入するのか」
です。
ファミリー層が中心のエリアなのか。
単身者や夫婦2人の需要があるエリアなのか。
これによって適した間取りも変わります。
### 間取りは部屋数より使いやすさ
私が間取りを見るときには、単純な部屋数だけでなく、家具を置いた状態を想像します。
例えば、
リビングにソファとダイニングテーブルを置けるか。
寝室にベッドを置いても通路が確保できるか。
収納は十分か。
廊下が長すぎないか。
洗面室や浴室への動線は良いか。
こうした部分です。
販売図面では広く見えても、実際に家具を配置すると使いづらい間取りはあります。
また、将来リフォームするときの変更しやすさも確認します。
ただし、マンションには構造上撤去できない壁や、共用の配管などがあります。
「リフォームすれば何でも変更できる」
わけではありません。
中古マンションを購入してリノベーションを考えている方は、購入前に工事の可否を確認することが重要です。
### 南向きなら資産価値が高い？
南向きは日当たりを重視する方に人気があります。
ただし、南向きだから必ず良いとは限りません。
例えば南向きでも、目の前に高い建物があれば日照や眺望が制限される場合があります。
一方、東向きでも朝日が入る明るい住戸はあります。
西向きでも、眺望が良く、価格とのバランスに魅力を感じる方がいます。
重要なのは方角だけではなく、
実際の日当たり。
眺望。
前面建物との距離。
周囲の建築状況。
室内の明るさ。
を確認することです。
### 高層階なら売りやすい？
高層階は眺望や開放感の面で評価されることがあります。
ただし、すべてのマンションで高層階が最も売りやすいとは限りません。
例えば低層階には、
エレベーターを使わず移動しやすい。
災害時に階段で移動しやすい。
小さな子どもがいる家庭にとって安心感がある。
専用庭がある住戸もある。
といったメリットがあります。
また、高層階の住戸を周辺相場より高く購入した場合、将来の売却価格とのバランスにも注意が必要です。
階数だけで判断せず、購入価格との関係を見ることが大切です。
