不動産を売るときにかかる税金と節税対策 | 千葉の中古マンション・不動産情報ならリメゾンへ

 

1. はじめに

不動産を売却すると、売却益に対する税金や各種手数料が発生します。特に、税金の種類や計算方法を理解し、適切な節税対策を講じることが重要です。本記事では、不動産売却時にかかる税金の種類と節税方法について、国土交通省や税務署のデータを引用しながら詳しく解説します。

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2. 不動産売却時にかかる税金の種類

不動産売却時に課税される主な税金は以下のとおりです。

1. 譲渡所得税（所得税・住民税）

2. 復興特別所得税

3. 印紙税

4. 登録免許税

5. 消費税（事業者のみ）

6. 固定資産税・都市計画税の精算金

以下、それぞれの税金について詳しく解説します。

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3. 譲渡所得税（所得税・住民税）

3.1 譲渡所得税とは？

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して課税される税金です。課税額は**売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）**によって算出されます。

3.2 譲渡所得税の税率（2025年時点）

不動産の所有期間によって税率が異なります。

所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計税率
5年以下（短期譲渡所得）	30%	9%	0.63%	39.63%
5年超（長期譲渡所得）	15%	5%	0.315%	20.315%

（出典：国税庁「譲渡所得の課税」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm ）

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4. 印紙税

売買契約書に貼付する必要がある税金です。

契約金額	印紙税額
1,000万円超～5,000万円以下	10,000円
5,000万円超～1億円以下	30,000円

（出典：国税庁「印紙税額一覧表」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm ）

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5. 登録免許税

売却に伴い、抵当権抹消登記が必要な場合にかかります。

登記の種類	税率
抵当権抹消登記	不動産1件につき1,000円

（出典：総務省「登録免許税の概要」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/zaisei/czaisei.html ）

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6. 消費税（事業者のみ）

個人の不動産売却では原則として課税されませんが、法人や不動産業者が売却する場合は消費税の対象になります。

（出典：国税庁「不動産取引と消費税」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6201.htm ）

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7. 固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税や都市計画税は、売却時に買主と精算するのが一般的です。

税金の種類	税率
固定資産税	1.4%
都市計画税	0.3%

（出典：総務省「地方税の概要」 https://www.soumu.go.jp/main_content/000755041.pdf ）

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8. 節税対策

8.1 3,000万円の特別控除（居住用財産の譲渡特例）

自己居住用の不動産を売却する場合、3,000万円までの譲渡所得が非課税になります。

（出典：国税庁「居住用財産の3,000万円特別控除」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm ）

8.2 買い替え特例

一定条件を満たせば、売却益に対する課税を繰り延べることが可能です。

（出典：国税庁「特定の居住用財産の買換え特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm ）

8.3 長期譲渡所得の活用

売却時に所有期間が5年を超えると税率が低くなるため、売却時期を調整することで節税できます。

（出典：国税庁「譲渡所得の税率」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3210.htm ）

8.4 相続税評価額を活用した売却

相続で取得した不動産を売却する場合、相続税評価額を考慮した節税が可能です。

（出典：国税庁「相続財産の譲渡所得の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4605.htm ）

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9. まとめ

不動産を売却する際には、さまざまな税金が発生しますが、適切な節税対策を講じることで負担を軽減できます。

1. 譲渡所得税（短期39.63%、長期20.315%）

2. 印紙税（売買契約書に必要）

3. 登録免許税（抵当権抹消時に発生）

4. 消費税（事業者のみ課税）

5. 固定資産税・都市計画税の精算

6. 3,000万円特別控除や買い替え特例を活用した節税

売却のタイミングや適用できる控除を把握し、税金対策をしっかり行いましょう。

（出典：国土交通省、国税庁、総務省）