【管理費と修繕積立金について★シンバの不動産勉強シリーズ★】 | 千葉の中古マンション・不動産情報ならリメゾンへ

どうも、Re・maison(リメゾン)の椎名です！

今回は「管理費と修繕積立金」
についてお話できればと思います。

◆管理費は経常経費

マンションに入居してから、管理組合が
毎月徴収する費用があります。

区分所有者が共通して負担する費用としては、
マンションの共用部分全体の管理に要する
費用（管理費）と共用部分の将来の修繕に
備えて積み立てている修繕積立金があります。

そのほか、駐車場や専用庭を利用していると、
その使用料が掛かることがあります。

管理費は、管理会社への委託費や共用部分の
光熱水費、保守や小修繕等、日々の管理に
要する経費を賄うものです。

これらの費用の掛かり方は、マンションの
設備や共用部分の管理の水準に比例する
ものですので、マンションごとに異なります。

基本的に、年間の経費を賄うように徴収額が
決められていますので、順調であれば
追加徴収されることもなく、大きな
余剰金も発生しないになっているはずです。

◆修繕積立金は将来のため

修繕積立金は、将来予想される管理組合が行う
共用部分の計画修繕の費用を賄うものです。

建物は経年により物理的にも劣化するので
修繕が必要になりますし、建物の機能を
新築当時から向上させようとすると、
改善も必要になります。

その経費は、毎年同じように
支出されるものではなく、
ある時期にまとまった額が
必要になります。

もちろん、その時々に必要な額を区分所有者から
徴収する方法もありますが、将来的に必要となる
額を計画的に積み立てておくことで、必要な
時期に必要な工事が円滑に
実施できることになります。

修繕積立金の額は、将来どういう修繕工事が
必要になるかということを検討した
長期修繕計画に基づいて決まってきます。

25年とか 30年先までに推定される
工事費総額を賄うように積み立てていきますが、
注意しなければいけないのはその積立て方式です。

初めのうちは低額にしておいて、将来何倍にも
増額することを前提とした積立て方式を
とっていたり、多額の一時金を徴収することを
予定したりしていることがあります。

修繕積立金の毎月の徴収額を改定したり、
一時金の徴収をするには総会の決議が
必要になりますが、大幅な値上げをしたり、
多額の一時金を徴収することについて
区分所有者の合意を得ることは
難しいことが多く、想定していた値上げが
できず修繕費用が不足するといった事態が
生じるおそれがあります。

購入時点で修繕積立金が安いからよかった
というものではないことに注意が必要です。

◆長期修繕計画

将来想定される補修・改修の工事費を推定し、
必要額を算出した計画です。部位ごとに、
想定される修繕の周期がありますので、
それに基づいて、25～30年程度先までの
修繕工事の予定を立て、
その推定工事費を見積もります。

あくまでも計画ですので、実際に修繕するか
どうかは、そのときの劣化状況の
調査・診断結果で判断します。

劣化したものの補修費用しか見込んでおらず、
グレードアップ等の改修工事の費用は想定
していない計画も多いので、注意が必要です。

国で長期修繕計画作成ガイドラインという
指針を作成していますので、それを
参考にすると理解しやすいと思います。


これからもこのような不動産知識を
配信できればと思います。
ご参考にしていただけると幸いです。
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