こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
今回は、中古マンションの購入を検討している方に知っていただきたい「自主管理マンション」についてお話しします。
皆さんは、中古マンションの物件情報にある「管理形態」という項目を確認したことがありますか？
そこには「全部委託」「一部委託」「自主管理」などと記載されています。
多くのマンションでは管理会社へ管理業務を委託していますが、中には管理会社へ委託せず、住民が中心となって管理しているマンションもあります。
それが、自主管理マンションです。
お客様からは、こんな質問をいただくことがあります。
「自主管理のマンションって買わない方がいいんですか？」
「管理会社が入っていないと、建物が傷んでいるんじゃないですか？」
「管理費が安いのは魅力だけど、何か問題があるの？」
「自主管理だと住宅ローンが通らないって本当ですか？」
確かに、自主管理と聞くと、少し不安を感じる方もいると思います。
しかし、最初に結論をお伝えすると、**自主管理マンションだからといって、必ずしも購入を避ける必要はありません。**
実際、私が仲介した中古マンションの中にも、非常に管理状態の良い自主管理マンションがありました。
そのマンションは市川市にある築40年近い物件でしたが、マンション管理士の資格を持つ住民が中心となって管理を行っていました。
修繕計画もしっかり整備され、修繕積立金も十分に確保されていました。
さらに驚いたのは、将来の解体費用まで別口座で積み立てられていたことです。
ここまで将来のことを考えて管理されているマンションは、管理会社へ委託している物件でも必ずしも多くありません。
一方で、自主管理マンションの中には、管理規約や修繕計画が整備されていなかったり、管理組合が十分に機能していなかったりする物件もあります。
私は、中古マンションを購入する際に重要なのは、自主管理か管理会社への委託かという違いだけではないと考えています。
**大切なのは、実際にどのような管理が行われているのかということです。**
今回は、自主管理マンションのメリット・デメリット、住宅ローン審査への影響、購入を避けたい物件の特徴、優良な自主管理マンションの見極め方について詳しく解説します。
1.自主管理マンションとは？管理会社へ委託するマンションとの違い
まず、自主管理マンションとはどのようなマンションなのか説明します。
分譲マンションには、原則として区分所有者で構成される管理組合があります。
管理組合は、マンションの共用部分の維持管理や修繕、管理費・修繕積立金の管理などを行う組織です。
例えば、マンションのエントランスや共用廊下、エレベーター、外壁などは、区分所有者全員に関係する共用部分です。
こうした共用部分を適切に維持するために、管理組合が管理方針を決めています。
### 管理会社へ委託しているマンション
一般的な分譲マンションでは、管理組合が管理会社へ管理業務を委託しています。
例えば、共用部分の清掃や設備点検、管理費の会計処理、総会の運営補助などです。
ただし、管理会社へ委託しているからといって、管理会社がマンションのすべてを自由に決めているわけではありません。
管理の主体は、あくまでも区分所有者で構成される管理組合です。
管理会社は、管理組合から委託された業務を行います。
そのため、管理会社へ委託しているマンションでも、管理組合が適切に運営されているかどうかは重要です。
### 自主管理マンション
一方、自主管理マンションでは、管理組合が中心となって管理業務を行います。
例えば、共用部分の清掃を住民が担当したり、修繕工事の見積もりを役員が直接業者へ依頼したりする場合があります。
また、管理費や修繕積立金の会計管理、総会の開催なども、住民が中心となって進めます。
ただし、自主管理だからといって、すべての業務を住民自身で行うとは限りません。
例えば、消防設備の点検やエレベーターの保守点検など、専門業者へ直接依頼することもあります。
つまり、自主管理とは、管理会社へ包括的に業務を委託するのではなく、管理組合が主体となって管理を行う方式です。
### 自主管理マンションのメリット① 管理費を抑えられる可能性がある
自主管理マンションのメリットとして挙げられるのが、管理費です。
管理会社へ委託しているマンションでは、管理会社へ管理委託費を支払います。
一方、自主管理マンションでは、管理会社への委託費用を抑えられる場合があります。
そのため、管理費が比較的安く設定されている物件もあります。
例えば、管理費が月5,000円のマンションと、月12,000円のマンションを比較した場合です。
毎月7,000円の違いがあります。
年間では84,000円です。
30年間では252万円の差になります。
もちろん、これは管理費が30年間変わらないと仮定した単純計算です。
また、管理費の安さは管理形態だけで決まるものではありません。
マンションの規模や設備、管理内容などによって異なります。
さらに、自主管理であっても、必要な管理業務には費用がかかります。
私は、管理費が安いという理由だけで自主管理マンションを選ぶことはおすすめしていません。
### 自主管理マンションのメリット② 住民の管理意識が高い場合がある
自主管理マンションでは、住民が管理に直接関わる機会が多くなります。
そのため、住民同士のつながりが強くなる場合があります。
例えば、共用部分の清掃や修繕工事の検討などを、住民が協力して行うケースです。
こうした活動によって、建物の状態や管理費の使い道について関心を持つ方が増える可能性があります。
また、住民の中に建築や設備、不動産管理などの専門知識を持つ方がいれば、その知識が管理に活かされることもあります。
ただし、住民同士の関係が良いからといって、必ず管理状態が良いわけではありません。
重要なのは、必要な修繕や会計管理が適切に行われているかどうかです。
### 自主管理マンションのメリット③ 管理内容を自分たちで決めやすい
自主管理マンションでは、管理組合が主体となって管理業務を進めます。
そのため、必要な業務や工事について、住民が直接検討しやすいという特徴があります。
例えば、共用部分の清掃方法や修繕業者の選定などです。
管理会社を通さずに業者と直接やり取りすることで、費用や工事内容を細かく確認できる場合があります。
ただし、住民が直接管理するからといって、必ず費用が安くなるわけではありません。
専門知識が不足していると、適切な業者選定や工事内容の判断が難しくなることもあります。
私は、自主管理マンションのメリットを活かすためには、住民の協力と適切な管理体制が必要だと考えています。
2.自主管理マンションは買わない方がいい？デメリットと住宅ローンの注意点
ここからは、自主管理マンションのデメリットについて説明します。
私は、自主管理マンションを検討する際には、メリットよりも先に、管理上のリスクを確認することが重要だと思っています。
特に注意していただきたいのは、管理組合の運営状況、修繕積立金、そして住宅ローンです。
### ① 管理組合が十分に機能していない場合がある
まず、注意していただきたいのが管理組合の運営状況です。
例えば、管理組合の総会が長期間開催されていないマンションです。
総会が開催されていなければ、管理費や修繕積立金の収支報告、今後の修繕計画などについて、適切な意思決定が行われていない可能性があります。
また、管理組合の役員が固定化され、特定の住民だけで管理を進めているケースもあります。
もちろん、長年同じ方が管理に関わっていること自体が悪いわけではありません。
しかし、その方が高齢になったり、引っ越したりした場合に、管理を引き継げる体制があるかどうかは重要です。
私は、特定の住民の努力だけで成り立っているマンションでは、将来の管理体制まで確認する必要があると考えています。
### ② 修繕積立金が不足している可能性がある
次に、修繕積立金です。
マンションでは、築年数の経過に伴って、外壁や屋上防水、給排水設備などの修繕が必要になります。
こうした工事には、多額の費用がかかる場合があります。
そのため、多くのマンションでは毎月修繕積立金を徴収し、将来の工事に備えています。
しかし、自主管理マンションの中には、修繕積立金が十分に積み立てられていない物件もあります。
例えば、築40年のマンションで、これまで大規模修繕工事がほとんど行われていない場合です。
さらに、修繕積立金の残高も少なければ、今後の工事費用を確保することが難しくなる可能性があります。
その場合、修繕積立金の値上げや、一時金の徴収などが必要になることもあります。
私は、中古マンションを購入する際には、現在の修繕積立金の金額だけでなく、残高と将来の修繕計画を確認することが重要だと思っています。
### ③ 管理規約や議事録が整備されていない場合がある
マンションには、管理規約があります。
管理規約とは、マンションの管理や使用方法などについて定めたルールです。
例えば、ペットの飼育やリフォーム、共用部分の使用方法などについて定められていることがあります。
また、管理組合の総会では、管理費や修繕工事などについて話し合い、議事録を作成します。
こうした書類が適切に保管されていれば、過去にどのような管理が行われてきたのか確認できます。
一方、管理規約や総会議事録が確認できないマンションでは、管理の実態を把握することが難しくなります。
私は、書類が確認できない場合には、購入前に慎重な調査が必要だと考えています。
### ④ 小規模な自主管理マンションは注意が必要
自主管理マンションを検討する際には、総戸数も確認していただきたいと思っています。
例えば、総戸数が10戸のマンションと、100戸のマンションを比較してみましょう。
同じ1,000万円の修繕工事が必要になった場合、単純に戸数で均等負担すると、10戸のマンションでは1戸あたり100万円です。
一方、100戸のマンションでは1戸あたり10万円になります。
もちろん、実際の修繕費用はマンションの規模によって異なります。
また、負担割合は専有部分の床面積などによって異なる場合があります。
ただし、総戸数が少ないマンションでは、一戸あたりの負担が大きくなる可能性があります。
さらに、管理組合の役員を担当できる人数も限られます。
そのため、私は小規模な自主管理マンションでは、修繕積立金と管理体制を特に慎重に確認することをおすすめしています。
### ⑤ 自主管理マンションは住宅ローンが通りにくい？
ここは、購入を検討している方に特に知っていただきたい部分です。
実は、自主管理マンションでは、金融機関によって住宅ローンの審査が厳しくなる場合があります。
例えば、年収や勤務先、個人信用情報に問題がない方でも、購入するマンションの管理形態や総戸数などによって、融資対象外になる可能性があります。
金融機関によっては、自主管理マンションに対して独自の審査基準を設けている場合があります。
また、総戸数が少ないマンションや、管理状況を確認するための資料が不足しているマンションでは、融資の判断が難しくなることもあります。
ただし、すべての金融機関が自主管理マンションを融資対象外としているわけではありません。
自主管理であっても、住宅ローンを利用できる場合があります。
私は、自主管理マンションを購入する際には、売買契約を締結する前に、金融機関へ物件の管理形態や総戸数などを伝え、融資の可能性を確認することをおすすめしています。
### 住宅ローンの問題は将来の売却にも関係する
自主管理マンションの住宅ローン審査について、もう一つ考えていただきたいことがあります。
それは、将来の売却です。
例えば、自主管理という理由で住宅ローンを利用できる金融機関が限られるマンションだった場合です。
将来そのマンションを売却するときにも、購入希望者が住宅ローンを利用しにくい可能性があります。
そうなると、購入できる方が限られ、売却に時間がかかる場合があります。
また、価格交渉が必要になることも考えられます。
私は、中古マンションの資産価値を考える際には、立地や築年数だけでなく、住宅ローンの利用しやすさも重要だと考えています。
そのため、自主管理マンションでは、現在の購入時だけでなく、将来売却するときのことまで考えていただきたいと思っています。
3.優良な自主管理マンションの見極め方｜実際に仲介した購入事例
ここまで、自主管理マンションの注意点について説明しました。
しかし、私は自主管理マンションを一律に避ける必要はないと考えています。
なぜなら、実際に管理状態の良い自主管理マンションもあるからです。
ここでは、私が仲介した事例をご紹介します。
### 市川市で仲介した築40年近い自主管理マンション
以前、私が仲介した中古マンションの中に、市川市にある築40年近い自主管理マンションがありました。
そのマンションでは、マンション管理士の資格を持つ住民が中心となって管理を行っていました。
マンション管理士とは、マンションの管理に関する専門知識を持つ国家資格者です。
その方が中心となり、建物の維持管理や修繕計画などについて、適切な運営が行われていました。
私が特に印象に残っているのは、修繕積立金の管理です。
将来の修繕に備えた積立金が十分に確保されていただけでなく、建物の解体費用まで別口座で積み立てられていました。
もちろん、すべてのマンションで解体費用を別口座に積み立てる必要があるわけではありません。
ただ、このマンションでは、建物の将来まで考えた管理が行われていたのです。
私は、このようなマンションを見ると、自主管理だから管理状態が悪いとは決めつけられないと感じます。
むしろ、管理会社へ委託しているマンションでも、ここまで将来を考えて管理されているとは限りません。
重要なのは、管理形態ではなく、管理の中身なのです。
### 優良な自主管理マンションを見極める5つのポイント
では、実際に自主管理マンションを購入する際には、どのような点を確認すればいいのでしょうか。
私は、特に次の5つが重要だと考えています。
**① 管理組合が適切に運営されているか**
まず、管理組合の運営状況です。
総会が定期的に開催されているか、議事録が残っているか、役員の選任が適切に行われているかなどを確認します。
例えば、毎年総会が開催され、管理費や修繕積立金の収支報告が行われていれば、管理状況を判断する材料になります。
一方、総会議事録が確認できなかったり、会計報告が行われていなかったりする場合には、注意が必要です。
**② 修繕積立金が十分に確保されているか**
次に、修繕積立金です。
ここで重要なのは、毎月の修繕積立金が安いか高いかではありません。
将来必要になる修繕工事に対して、十分な資金が確保されているかどうかです。
例えば、修繕積立金が月5,000円のマンションでも、将来の工事費用を賄えなければ問題があります。
一方、月20,000円のマンションでも、適切な修繕計画に基づいて積み立てられていれば、安心材料になる場合があります。
私は、修繕積立金の金額だけでなく、積立金の残高と今後の工事予定を確認することをおすすめしています。
**③ 長期修繕計画が作成されているか**
マンションでは、築年数の経過に伴ってさまざまな修繕が必要になります。
例えば、外壁の補修や屋上防水、給排水設備の更新などです。
こうした工事を計画的に行うために、長期修繕計画が作成されます。
私は、自主管理マンションを購入する際には、長期修繕計画の有無だけでなく、その内容が定期的に見直されているかどうかも確認することが重要だと思っています。
**④ 過去の修繕履歴が確認できるか**
次に、過去の修繕履歴です。
例えば、築40年のマンションであれば、これまでにどのような修繕工事が行われてきたのか確認することが重要です。
外壁や屋上防水、給排水設備などについて、必要な修繕が行われているかを確認します。
また、修繕工事の記録や見積書などが保管されていれば、管理状況を判断する材料になります。
私は、築年数が古いという理由だけで中古マンションを避ける必要はないと考えています。
重要なのは、これまで適切に維持管理されてきたかどうかです。
**⑤ 管理を引き継げる体制があるか**
最後に、将来の管理体制です。
例えば、現在は管理に詳しい住民が中心となって運営しているマンションです。
その方がいる間は問題がなくても、将来引っ越したり、高齢になったりする可能性があります。
そのときに、ほかの住民が管理を引き継げるかどうかは重要です。
私は、自主管理マンションでは、現在の管理状態だけでなく、将来も管理を続けられる仕組みがあるかを確認することが大切だと思っています。
### 自主管理マンションは価格が安ければお買い得？
中古マンションを探していると、周辺の物件より価格が安い自主管理マンションを見つけることがあります。
例えば、同じエリアで2,000万円程度のマンションが多い中、1,500万円で販売されている自主管理マンションです。
この場合、価格が安い理由を確認することが重要です。
例えば、築年数や駅からの距離、室内の状態などによって価格が安くなっている場合があります。
一方、管理状態や住宅ローンの利用条件などが価格に影響している可能性もあります。
私は、価格が安いという理由だけで購入を決めることはおすすめしていません。
ただし、管理状態が良く、住宅ローンの利用にも大きな問題がなく、価格が適正であれば、購入を検討する価値はあると思っています。
自主管理マンションだからといって、必ずしも資産価値が低いわけではありません。
重要なのは、物件の条件を総合的に判断することです。
