こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
今回は、マイホームを購入するときに考えていただきたい「不動産の資産価値」についてお話しします。
住宅を探しているお客様から、こんなことを聞かれることがあります。
「将来売るつもりはないのに、資産価値って気にした方がいいんですか？」
「一生住むつもりなら、資産価値よりも住み心地を優先していいですよね？」
確かに、住宅を購入する目的は、必ずしも将来売却して利益を得ることではありません。
ご家族が安心して暮らせること。
子どもがのびのびと成長できること。
自分たちの好きな間取りや設備のある住宅に住むこと。
こうした希望を叶えるために、マイホームを購入する方がほとんどだと思います。
私も、住宅は単なる投資商品ではなく、毎日の生活を送るための大切な場所だと考えています。
しかし、その一方で、**たとえ一生住むつもりで購入する住宅であっても、資産価値は意識していただきたい**と思っています。
なぜなら、人生は必ずしも予定どおりに進むとは限らないからです。
例えば、転勤や転職、家族構成の変化、親の介護、老後の生活などです。
購入するときには想像していなかった理由で、住宅を売却したり、住み替えたりする可能性があります。
そして、いざ住宅を売却しようとしたときに、売却価格によっては、その後の生活が大きく変わることもあります。
実は、私自身もこのことを身近に感じています。
私の実家は、千葉県茂原市の新興住宅地にありました。
かつては新しい住宅が建ち並ぶ街でしたが、現在は地域の状況が変わってきています。
そして、私の両親も、当初は茂原の家に住み続けるつもりでしたが、現在は千葉の利便性の良いマンションへ住み替えています。
この経験からも、私は住宅を購入する際に、現在の住み心地だけでなく、将来の資産価値まで考えることが重要だと思っています。
今回は、千葉市を中心に不動産売買を取り扱う立場から、資産価値を考えて家を購入するべき理由や、資産価値が落ちにくい住宅の特徴、購入前に確認したいポイントについて解説します。
1.家を買うときに資産価値が重要な理由｜住みやすさと将来の街の変化
まず、不動産の資産価値とは何なのか説明します。
資産価値とは、簡単に言えば、その不動産が市場でどの程度の価格で評価されるのかということです。
例えば、3,000万円で購入した住宅が、10年後に2,500万円で売却できる場合もあれば、1,500万円でしか売却できない場合もあります。
もちろん、実際の売却価格は、そのときの不動産市場や建物の状態などによって変わります。
また、購入時よりも価格が上がる可能性もあります。
私は、住宅の資産価値を考える際に、特に重要なのは「その場所に住みたいと思う人が、将来もいるかどうか」だと考えています。
### 資産価値と住みやすさはつながっている
例えば、駅から近く、スーパーや病院、学校などが充実している地域です。
こうした地域は、生活するうえで便利ですよね。
通勤や通学がしやすく、日常の買い物にも困らない。
そのため、住宅を探している方から一定の需要が見込めます。
需要がある地域では、売却するときにも購入希望者が見つかりやすくなる可能性があります。
一方、交通の便が悪く、周辺の生活施設が少ない地域ではどうでしょうか。
車を運転できるうちは問題がなくても、年齢を重ねて運転が難しくなれば、日常生活に不便を感じるかもしれません。
また、人口が減少することで、スーパーや商業施設が撤退する可能性もあります。
バスの本数が減ったり、近くの病院が閉院したりすることも考えられます。
そうなると、その地域に住みたいと考える方が減り、不動産の売却が難しくなる場合があります。
つまり、資産価値を考えることは、単純に将来高く売れる住宅を探すことではありません。
**将来も多くの方が住みたいと思う地域を選ぶこと**でもあるのです。
### 私の実家がある茂原市の住宅地で感じたこと
ここで、私自身の経験についてお話しします。
私の実家は、千葉県茂原市の新興住宅地にありました。
新興住宅地というのは、もともと田畑や山林などだった場所を造成し、新しい住宅地として開発した地域です。
住宅が建ち始めた頃は、同じような年代のご家族が集まり、子どもたちも多く、活気のある街だったと思います。
しかし、住宅地ができてから何十年も経過すると、住民の年齢構成は変わっていきます。
当時子育てをしていた世代が高齢になり、子どもたちは独立して別の地域で生活するようになります。
その結果、住宅地全体の高齢化が進むことがあります。
また、人口が減少すれば、地域の商業施設や公共交通機関などにも影響する可能性があります。
私の実家がある住宅地でも、現在は以前とは状況が変わってきています。
もちろん、茂原市のすべての地域が同じ状況というわけではありません。
駅周辺や生活施設が充実している地域など、立地によって不動産の需要は異なります。
ただ、私自身、実家のある住宅地の変化を見てきたことで、住宅を購入するときには、今だけでなく将来の街の姿も考える必要があると感じています。
### 新しい住宅地だから安心とは限らない
例えば、新しく開発された分譲地を考えてみましょう。
道路がきれいに整備され、新築住宅が建ち並び、同じような年代のご家族が暮らしています。
小さなお子様がいるご家庭にとっては、魅力的な住環境だと思います。
しかし、20年後や30年後はどうでしょうか。
住宅地に住む方々が同じように年齢を重ねれば、地域全体の高齢化が進む可能性があります。
また、新しい住民が継続的に入ってこなければ、人口が減少することも考えられます。
もちろん、すべての新興住宅地で人口が減少するわけではありません。
周辺の交通環境や商業施設、雇用環境などによって、将来の需要は異なります。
私は、新しい住宅地を購入する際にも、現在の街並みだけでなく、将来も住みたいと思う方がいる地域なのかを考えることが重要だと思っています。
2.一生住むつもりでも資産価値を考えるべき理由｜住み替え・住宅ローン・老後
次に、私が「一生住むつもりでも資産価値を考えるべき」と思う理由について説明します。
住宅を購入する際には、多くの方が長く住み続けることを想定していると思います。
例えば、30歳で住宅を購入し、35年間の住宅ローンを組む場合です。
住宅ローンを完済するのは65歳になります。
その間には、さまざまな生活の変化があるかもしれません。
### 私の両親も茂原市から千葉のマンションへ住み替えた
先ほど、私の実家が茂原市にあったというお話をしました。
私の両親も、当初はその家に住み続けるつもりでした。
しかし、現在は千葉の利便性の良いマンションを購入し、住み替えています。
住宅を購入したときには、一生その家に住み続けるつもりでも、実際には生活環境や考え方が変わることがあります。
例えば、若い頃は車での移動が当たり前でも、年齢を重ねると駅やスーパー、病院などが近い場所に住みたいと考えるようになるかもしれません。
また、一戸建てでは庭の手入れや建物の維持管理などが必要になります。
一方、マンションでは共用部分の管理を管理組合が行うため、一戸建てとは維持管理の方法が異なります。
もちろん、マンションでも管理費や修繕積立金などの負担はあります。
それでも、生活の利便性や管理のしやすさを重視して、マンションへの住み替えを希望する方はいると思います。
私は、両親の住み替えを通じて、住宅購入時に考えていた生活と、20年後や30年後に希望する生活は必ずしも同じではないと感じています。
だからこそ、将来売却できる可能性を考えて住宅を購入することが重要なのです。
### 資産価値がある住宅は住み替えの選択肢を広げる
例えば、3,000万円で購入した住宅を、20年後に売却するとします。
その時点で住宅ローンの残債が1,000万円だった場合です。
仮に2,000万円で売却できれば、住宅ローンを完済した後に、売却費用を差し引いても一定の資金が残る可能性があります。
この資金を、次に購入する住宅の頭金に充てることもできます。
一方、住宅の売却価格が800万円だった場合にはどうでしょうか。
住宅ローンの残債が1,000万円であれば、売却価格だけでは住宅ローンを完済できません。
原則として、不足する200万円に加えて売却に必要な費用を自己資金などで用意する必要があります。
このような状況では、住み替えを希望していても、簡単には進められない場合があります。
つまり、住宅の資産価値は、将来の住み替えのしやすさにも関係するのです。
### 住宅ローンの返済が難しくなったときにも重要
住宅ローンは、長期間にわたって返済するものです。
例えば、35年間の住宅ローンを組んだ場合です。
35年間、収入や生活環境がまったく変わらないとは限りません。
病気やケガ、転職、勤務先の経営状況、親の介護などによって、収入が減少する可能性もあります。
もちろん、こうしたことが起こらないのが一番です。
しかし、万が一住宅ローンの返済が難しくなった場合には、住宅の売却を検討することもあります。
例えば、住宅ローンの残債が2,500万円あり、住宅を3,000万円で売却できる場合です。
売却費用などを差し引いたうえで住宅ローンを完済できれば、その後の生活を立て直しやすくなります。
一方、住宅ローンの残債が2,500万円あるのに、住宅が1,800万円でしか売却できない場合には、700万円の不足が生じます。
この場合、自己資金で不足分を補えなければ、通常の売却が難しくなる可能性があります。
金融機関との協議によって任意売却などを検討する場合もありますが、売却後も債務が残ることがあります。
私は、こうした万が一の状況を考えても、住宅の資産価値は重要だと思っています。
ただし、資産価値が高い住宅であれば、必ず住宅ローンを完済できるわけではありません。
購入価格や借入金額、返済期間、売却時の市場価格などによって結果は異なります。
そのため、私は住宅購入時には、無理のない借入金額と資産価値の両方を考えることが重要だと考えています。
### 老後の生活にも資産価値が関係する
住宅の資産価値は、老後の生活にも関係します。
例えば、住宅ローンを完済した後に、生活しやすいマンションへ住み替えたいと考えた場合です。
現在所有している住宅を売却できれば、その資金を住み替えに充てることができます。
また、介護施設への入居などで、まとまった資金が必要になる可能性もあります。
その際、自宅を売却して現金化できることは、一つの選択肢になります。
一方、売却したくても購入希望者が見つからない住宅では、現金化に時間がかかる場合があります。
また、売却価格が想定より低ければ、住み替えに必要な資金を十分に確保できない可能性もあります。
3.資産価値が落ちにくい家の特徴とは？千葉市で住宅を選ぶ際のチェックポイント
では、実際に住宅を購入する際には、どのような点を確認すればいいのでしょうか。
私は、資産価値を考える際には、単純に新築か中古か、マンションか一戸建てかという違いだけで判断することはおすすめしていません。
重要なのは、立地や価格、建物の状態、将来の需要などを総合的に考えることです。
### ① 駅からの距離と交通の利便性
まず、重要なのが立地です。
例えば、駅から徒歩5分の住宅と、徒歩25分の住宅を比較してみましょう。
電車通勤の方であれば、駅から近い住宅の方が便利だと感じるかもしれません。
また、将来売却する際にも、駅から近い住宅を希望する方が一定数いると考えられます。
ただし、駅から近ければ必ず資産価値が維持されるわけではありません。
駅の利用者数や周辺環境、住宅価格などによっても需要は異なります。
また、車を中心に生活する地域では、駅からの距離よりも道路環境や駐車スペースなどが重視される場合もあります。
私は、住宅の立地を考える際には、その地域で住宅を探している方が何を重視するのかを考えることが重要だと思っています。
### ② スーパー・病院・学校などの生活施設
次に、周辺の生活施設です。
例えば、スーパーやドラッグストア、病院、学校などが近くにある住宅です。
こうした施設が充実している地域では、日常生活の利便性が高くなります。
また、将来年齢を重ねて車の運転が難しくなった場合にも、徒歩や公共交通機関で生活できる環境は魅力的だと思います。
ただし、現在ある商業施設が将来も営業を続けるとは限りません。
そのため、私は一つのスーパーが近くにあるという理由だけで判断するのではなく、地域全体の生活環境を確認することをおすすめしています。
### ③ 人口動向と街の将来性
住宅を購入する際には、街の将来性についても考えていただきたいと思っています。
例えば、人口が増加している地域と、人口が減少している地域では、将来の住宅需要に違いが生まれる可能性があります。
また、駅周辺の再開発や新しい商業施設の整備などによって、街の利便性が変わることもあります。
ただし、再開発が予定されているからといって、必ず不動産価格が上がるわけではありません。
また、人口が減少している市町村であっても、駅周辺など一部の地域では住宅需要が維持される場合があります。
私は、市町村全体の人口だけでなく、購入を検討している地域の状況まで確認することが重要だと考えています。
### ④ 中古マンションは管理状況が重要
中古マンションを購入する場合には、建物の管理状況も重要です。
例えば、築30年のマンションであっても、適切な修繕が行われている物件があります。
一方、築年数が比較的新しくても、管理状況に問題がある物件もあります。
私は、中古マンションを購入する際には、次のような点を確認することをおすすめしています。
- 過去の大規模修繕工事の履歴
- 今後の長期修繕計画
- 修繕積立金の残高や積立状況
- 管理費・修繕積立金の滞納状況
- 共用部分の清掃や設備の管理状態
特に、修繕積立金が不足しているマンションでは、将来の値上げや一時金の徴収などが検討される可能性があります。
こうした負担は、購入後の生活だけでなく、将来の売却にも影響する場合があります。
そのため、私は中古マンションの資産価値を考える際には、室内のきれいさだけでなく、建物全体の管理状況を確認することが重要だと思っています。
### ⑤ 一戸建ては土地の条件も重要
一戸建ての場合には、建物だけでなく土地の条件も重要になります。
例えば、同じ30坪の土地でも、道路との接道状況や土地の形状によって利用しやすさが変わります。
また、建築基準法上の道路に適切に接しているかどうかも重要です。
例えば、再建築ができない土地や、建築できる建物に大きな制限がある土地では、将来売却する際に購入希望者が限られる可能性があります。
また、土地の高低差や擁壁の状態などによって、将来の工事費用が変わることもあります。
私は、一戸建てを購入する際には、建物の間取りや設備だけでなく、土地そのものの条件を確認することが重要だと考えています。
### ⑥ 購入価格が適正かどうか
最後に、私が特に重要だと考えているのが購入価格です。
例えば、周辺の相場が3,000万円程度の住宅を、3,800万円で購入した場合です。
その住宅に特別な価値があるのであれば、価格に納得できることもあると思います。
しかし、周辺相場と比較して高い価格で購入すると、将来売却する際に不利になる可能性があります。
反対に、相場と比較して適正な価格で購入できれば、将来の売却時にも選択肢を残しやすくなります。
私は、住宅を購入する際には、物件価格が予算内かどうかだけでなく、周辺の不動産と比較して適正な価格なのかを確認することが重要だと考えています。
もちろん、不動産価格は将来の市場環境によって変わります。
そのため、購入時点で将来の売却価格を正確に予測することはできません。
それでも、周辺の成約事例や現在の販売状況などを確認することで、購入価格が妥当なのか判断する材料になります。
