こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
今回は、土地を知り合いや親族へ売却する「土地の個人間売買」についてお話しします。
不動産の売却というと、不動産会社に依頼して購入希望者を探してもらうイメージがあると思います。
しかし、実際には売却する相手がすでに決まっているケースもあります。
例えば、
「知り合いから、所有している土地を売ってほしいと言われた」
「隣の家の方が、土地を買いたいと言っている」
「親族に土地を譲りたいけれど、贈与ではなく売買にしたい」
「買主が決まっているので、不動産会社を通さずに売却したい」
このような相談です。
売主と買主が決まっているのであれば、わざわざ不動産会社を通す必要はないのではないか。
そう考える方もいらっしゃると思います。
確かに、土地の個人間売買は法律上可能です。
不動産会社を通さず、売主と買主が直接契約することもできます。
また、不動産会社による仲介がなければ、仲介手数料も発生しません。
しかし、ここで知っておいていただきたいことがあります。
それは、**土地の個人間売買は、買主が決まっているからといって、簡単に進められる取引ではない**ということです。
むしろ、知り合いや親族同士だからこそ、注意しなければならないことがあります。
例えば、土地の境界です。
売主は「ここまでが自分の土地」と思っていても、実際の境界が異なっている可能性があります。
また、土地の一部に隣地のブロック塀や屋根が越境している場合もあります。
さらに、契約書の内容が曖昧だったために、売却後にトラブルになるケースも考えられます。
私が特に気になるのは、知り合い同士だからという理由で、重要な確認を省略してしまうことです。
「昔からの付き合いだから大丈夫」
「親戚同士だから細かい契約書は必要ない」
こうした考え方は、不動産売買ではおすすめできません。
不動産は高額な財産です。
そして、一度売買すると、簡単に元に戻せるものではありません。
今回は、千葉市を中心に不動産売買を取り扱う立場から、土地の個人間売買のメリット・デメリット、境界や契約書の注意点、住宅ローンや税金、トラブルを防ぐための進め方について詳しく解説します。
1.土地の個人間売買は可能？不動産会社を通さないメリットと注意点
まず、土地の個人間売買について説明します。
結論からお伝えすると、土地を個人間で売買することは可能です。
売主と買主が合意すれば、不動産会社を通さずに土地を売買することができます。
ただし、売買契約が成立することと、安全に取引を完了できることは別の話です。
土地の売買では、価格や支払方法、引渡し条件、土地の状態など、確認するべきことが数多くあります。
### 個人間売買のメリット① 仲介手数料を節約できる
個人間売買の大きなメリットは、仲介手数料を節約できることです。
例えば、2,000万円の土地を不動産会社の仲介で売買する場合です。
法定上限に基づく一般的な仲介手数料の計算では、売買価格が400万円を超える場合、消費税込みで次の金額になります。
2,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税 ＝ 72万6,000円
これは一方の依頼者から受け取れる仲介手数料の上限額です。
売主と買主の双方が、それぞれ仲介手数料を負担する取引であれば、双方に費用が発生します。
一方、不動産会社を通さずに売主と買主が直接取引する場合には、仲介手数料は発生しません。
そのため、費用を節約したいという理由で個人間売買を検討する方もいらっしゃいます。
ただし、仲介手数料がかからないからといって、売買に必要な費用がすべてなくなるわけではありません。
登記費用や印紙税、測量費用などが発生する場合があります。
私は、仲介手数料の節約だけで判断するのではなく、取引全体に必要な費用を確認することが重要だと思っています。
### 個人間売買のメリット② 購入希望者を探す必要がない
通常、不動産会社へ土地の売却を依頼すると、購入希望者を探すための販売活動を行います。
例えば、不動産情報サイトへの掲載や、購入希望者への紹介などです。
しかし、個人間売買では、すでに買主が決まっています。
そのため、購入希望者を探すための広告活動などは必要ありません。
例えば、隣地の所有者から土地を購入したいという申し出があった場合です。
売主と買主が価格や条件に合意できれば、販売活動を行わずに売買を進められます。
ただし、買主が決まっているからといって、すぐに売買が完了するわけではありません。
境界の確認や契約条件の整理、住宅ローンの審査などに時間がかかる場合があります。
### 個人間売買のメリット③ 売買価格を当事者同士で決められる
土地の個人間売買では、売主と買主が話し合って売買価格を決めることができます。
例えば、周辺相場が2,000万円程度の土地を、知り合いへ1,900万円で売却することも考えられます。
売主と買主の双方が納得していれば、必ずしも周辺相場と同じ価格で売買する必要はありません。
ただし、価格を自由に決められるからといって、税金の問題がなくなるわけではありません。
特に親族間売買では、著しく低い価格で不動産を売却すると、買主に贈与税が発生する可能性があります。
そのため、私は売買価格を決める前に、土地の適正価格を確認することをおすすめしています。
### 個人間売買のデメリットは何？
ここまでメリットについて説明しました。
しかし、個人間売買にはデメリットもあります。
私は、特に大きなデメリットは、売主と買主の間に専門家が入らないことで、確認不足が生じやすいことだと考えています。
例えば、土地の境界や越境物、建築制限などです。
売主と買主が土地の状況を十分に理解しないまま契約してしまうと、後から問題が発覚する可能性があります。
また、契約書の内容が曖昧な場合には、売却後に責任の所在をめぐってトラブルになることも考えられます。
私は、個人間売買では「買主が決まっているから簡単」と考えず、通常の不動産売買と同じように慎重な確認が必要だと思っています。
2.土地の個人間売買で起こりやすいトラブル｜境界・契約書・住宅ローン
ここからは、土地の個人間売買で特に注意していただきたいポイントについて説明します。
私は、土地の売買では、建物の売買とは異なる確認事項があると考えています。
特に重要なのが、土地の境界、越境物、建築制限、契約書、そして住宅ローンです。
### ① 土地の境界が明確になっていない
まず、土地の境界についてです。
例えば、売主が所有している土地と、隣の土地との間にブロック塀がある場合です。
売主は、そのブロック塀が境界だと思っているかもしれません。
しかし、実際にはブロック塀が境界からずれて設置されている場合もあります。
また、古い土地では、境界標が見つからないこともあります。
このような状態で土地を売却すると、購入後に隣地所有者との間でトラブルになる可能性があります。
例えば、買主が新しい住宅を建築しようとしたところ、隣地との境界が不明確で工事を進められない場合です。
私は、土地を売却する際には、境界が明確になっているか確認することが重要だと思っています。
ただし、すべての土地売買で確定測量が法律上必須というわけではありません。
既存の測量図や境界標、売買条件などによって、必要な対応は異なります。
重要なのは、境界の状況を売主と買主が理解し、必要な調査や測量を行うことです。
### ② 隣地からの越境物がある
次に、越境物です。
越境とは、隣の土地の建物や工作物などが、自分の土地へ入り込んでいる状態です。
例えば、隣地の屋根や雨樋、ブロック塀、樹木の枝などです。
また、地中の配管などが越境している場合もあります。
こうした越境物があると、将来建物を建築したり、土地を売却したりする際に問題になる可能性があります。
例えば、隣地のブロック塀が自分の土地へ越境している場合です。
買主がそのことを知らずに購入すると、後になって撤去費用や管理責任についてトラブルになる可能性があります。
私は、越境物がある場合には、売買契約前にその状況を確認し、必要に応じて隣地所有者との取り決めを検討することが重要だと思っています。
### ③ 建物を建築できない土地だった
ここは、特に注意していただきたい部分です。
例えば、買主が住宅を建築する目的で土地を購入する場合です。
売主は「昔から家が建っていた土地だから、また家を建てられるだろう」と考えているかもしれません。
しかし、実際には建築基準法上の道路との接道条件などによって、再建築ができない場合があります。
また、用途地域や建ぺい率、容積率などによって、建築できる建物の規模が制限されることもあります。
さらに、市街化調整区域などでは、建築に関する制限が厳しい場合があります。
例えば、2,000万円で購入した土地に、希望していた住宅を建築できないことが分かったらどうでしょうか。
買主にとっては、大きな問題になります。
私は、土地の個人間売買では、買主がどのような目的で土地を購入するのかを確認し、その目的を実現できる土地なのか事前に調査することが重要だと考えています。
### ④ 売買契約書の内容が曖昧
個人間売買では、売主と買主が知り合いという理由で、契約内容を簡単に済ませてしまうことがあります。
例えば、
「土地は2,000万円で売る」
「代金は来月支払う」
「現状のまま引き渡す」
この程度の取り決めだけで売買を進めるケースです。
しかし、実際の土地売買では、もっと多くのことを決める必要があります。
例えば、売買代金の支払日や所有権移転登記の時期、境界の取り扱い、越境物の有無、契約不適合責任などです。
契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約で定めた内容に適合していなかった場合に問題となる売主の責任です。
例えば、売買契約では建物を建築できる土地としていたのに、実際には建築できないことが判明した場合です。
具体的な事情によっては、売主の責任が問題になる可能性があります。
また、地中から埋設物が発見された場合なども、契約内容によって取り扱いが変わります。
私は、個人間売買では、契約不適合責任を含めて、売主と買主の責任範囲を明確にすることが重要だと思っています。
### ⑤ 個人間売買では住宅ローンが難しくなる場合がある
土地を購入する買主が、住宅ローンを利用する場合もあります。
例えば、土地を購入して、その上に注文住宅を建築するケースです。
この場合、土地代金と建物の建築費用について、金融機関の融資を利用することがあります。
しかし、個人間売買では、金融機関によって必要書類や融資条件が異なります。
例えば、売買契約書や重要事項説明書、土地の調査資料などを求められる場合があります。
また、金融機関によっては、不動産会社が関与する取引を条件としていることもあります。
そのため、私は買主が住宅ローンを利用する場合には、売買契約を締結する前に金融機関へ相談することをおすすめしています。
特に土地を購入して注文住宅を建築する場合には、土地代金の支払い時期と住宅ローンの融資実行時期が異なることがあります。
つなぎ融資などが必要になる場合もあるため、資金計画を確認することが重要です。
3.土地を知人や親族に安全に売るための手順と必要な費用
ここからは、土地の個人間売買を安全に進めるための手順について説明します。
私は、個人間売買で重要なのは、契約書を作成することだけではないと考えています。
契約書を作成する前に、土地の状態や価格、資金計画などを確認することが大切です。
### STEP1 土地の適正価格を確認する
まず、売買価格を決める前に、土地の適正価格を確認します。
例えば、周辺で同じような条件の土地が2,000万円程度で取引されている場合です。
その土地を知り合いへ1,500万円で売却するのであれば、なぜその価格にするのかを考える必要があります。
もちろん、売主と買主が納得していれば、相場より安い価格で売却すること自体は可能です。
ただし、親族間売買などでは、税務上の問題が生じる可能性があります。
また、売却後にほかの親族から価格について疑問を持たれることも考えられます。
私は、売買価格を決める際には、不動産会社の査定などを利用して、周辺相場を確認することをおすすめしています。
### STEP2 土地の権利関係を確認する
次に、土地の登記事項証明書などを確認します。
例えば、土地の所有者が誰なのか、抵当権が設定されていないかなどです。
また、共有名義の土地であれば、売却する範囲や共有者の同意について確認する必要があります。
例えば、兄弟3人で共有している土地を売却する場合です。
土地全体を売却するのであれば、原則として共有者全員の協力が必要になります。
また、相続した土地であれば、相続登記が完了しているかどうかも重要です。
私は、土地の個人間売買では、売主が自由に売却できる状態なのかを最初に確認することが大切だと思っています。
### STEP3 境界・越境・建築制限を確認する
次に、土地の状態を確認します。
例えば、境界標や測量図の有無、隣地からの越境物などです。
また、建物を建築する予定がある場合には、接道条件や用途地域、建ぺい率、容積率なども確認します。
必要に応じて、土地家屋調査士による測量を検討することもあります。
私は、土地の個人間売買では、価格の話を進める前に、土地の条件を確認することが重要だと考えています。
### STEP4 買主の資金計画を確認する
買主が現金で購入するのか、住宅ローンを利用するのかによって、売買の進め方は変わります。
例えば、住宅ローンを利用する場合には、金融機関の審査が必要になります。
また、土地購入後に注文住宅を建築する場合には、建物の建築計画や融資実行時期なども確認する必要があります。
私は、売買契約を締結する前に、買主がどのような方法で代金を支払うのかを確認することをおすすめしています。
### STEP5 売買契約書を作成する
土地の状態や価格、資金計画などが整理できたら、売買契約書を作成します。
例えば、次のような内容を明確にします。
- 売買代金と支払方法
- 手付金の有無と金額
- 引渡し日
- 所有権移転登記の時期
- 境界や越境物の取り扱い
- 契約不適合責任の範囲
- 住宅ローンが利用できなかった場合の取り扱い
- 固定資産税などの精算方法
私は、知り合いや親族同士だからこそ、こうした条件を書面で明確にすることが重要だと考えています。
### STEP6 売買代金の支払いと所有権移転登記を行う
売買契約を締結した後は、契約条件に従って売買代金を支払い、土地の引渡しと所有権移転登記を行います。
所有権移転登記は、法務局で行う手続きです。
本人が申請することもできますが、必要書類や権利関係によって手続きが複雑になる場合があります。
そのため、私は司法書士へ依頼することをおすすめしています。
特に、住宅ローンを利用する場合には、金融機関が指定する手続きや司法書士の関与が必要になることもあります。
### 不動産会社と司法書士の役割は違う
ここは、ぜひ知っていただきたい部分です。
個人間売買では、司法書士に依頼すればすべて安心だと思っている方もいらっしゃいます。
しかし、不動産会社と司法書士では、担当する業務が異なります。
例えば、司法書士は、所有権移転登記や抵当権の設定・抹消登記など、登記手続きに関する専門家です。
一方、不動産会社は、土地の売買価格や物件調査、契約条件の調整などを取り扱います。
また、境界や測量については、土地家屋調査士が専門家となります。
税金については、税理士への相談が必要になる場合もあります。
つまり、司法書士に登記を依頼したからといって、土地の建築制限や境界問題などがすべて解決するわけではありません。
私は、土地の個人間売買では、必要な業務に応じて専門家を選ぶことが重要だと考えています。
### 個人間売買に必要な費用は？
土地の個人間売買では、仲介手数料が発生しない場合でも、さまざまな費用が必要になることがあります。
例えば、売買契約書にかかる印紙税、所有権移転登記の登録免許税、司法書士への報酬などです。
また、境界を確認するために測量を行う場合には、測量費用が発生します。
さらに、売主に譲渡所得が発生した場合には、所得税や住民税がかかる可能性があります。
買主側でも、不動産取得税などが発生する場合があります。
私は、売買価格だけでなく、こうした諸費用も含めて資金計画を立てることが重要だと思っています。
### 知り合いへの売却でも不動産会社を通した方がいい？
最後に、よくある質問についてお答えします。
「買主が決まっているのに、不動産会社を通した方がいいのでしょうか？」
私は、必ずしもすべての個人間売買で不動産会社を通す必要があるとは考えていません。
例えば、土地の権利関係が明確で、境界も確認できており、買主が現金で購入するようなケースです。
こうした場合には、当事者同士で売買を進めることも考えられます。
一方、境界が不明確だったり、建築制限が複雑だったり、住宅ローンを利用する場合には、専門家の関与を検討することをおすすめしています。
私は、不動産会社へ支払う仲介手数料については、単に買主を探すための費用だけではないと考えています。
物件の調査や契約条件の整理、売主と買主の間に立った調整なども、不動産会社の重要な仕事です。
特に、知り合いや親族同士の売買では、当事者同士で言いにくいこともあります。
例えば、価格交渉や境界の問題、引渡し条件などです。
第三者が間に入ることで、こうした話し合いを進めやすくなる場合もあります。
私は、知り合い同士だからこそ、必要に応じて不動産会社を活用することには意味があると思っています。
