こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
今回は、親子や兄弟など、親族同士で不動産を売買する「親族間売買」についてお話しします。
不動産売買というと、一般的には知らない人同士が不動産会社を通じて土地や建物を売買するイメージがあると思います。
しかし、実際には親族同士で不動産を売買するケースもあります。
例えば、
「親が所有している実家を子どもが購入したい」
「親の住宅ローン返済が大変なので、子どもが家を買い取りたい」
「兄弟で相続した不動産を、一人が買い取りたい」
「親が施設に入ることになったので、実家を子どもへ譲りたい」
こうした事情から、親族間売買を検討する方がいらっしゃいます。
ここで、皆さんに知っておいていただきたいことがあります。
それは、**親族間売買は、一般的な不動産売買より難しくなる場合がある**ということです。
「家族同士なんだから、普通の売買より簡単なのでは？」
そう思われる方もいるでしょう。
確かに、売主と買主が決まっているため、購入希望者を探す必要はありません。
しかし、実際には住宅ローンの審査や贈与税、売買価格の決め方など、注意しなければならないことがあります。
特に住宅ローンについては、年収や勤務先、個人信用情報に問題がなくても、親族間売買という理由で融資を受けられない場合があります。
また、親子だからといって、相場より大幅に安い価格で不動産を売買すると、税務上は贈与があったと判断される可能性があります。
私は、親族間売買では「家族だから簡単に済ませよう」という考え方はおすすめしていません。
むしろ、家族同士だからこそ、売買価格や資金の流れ、契約条件を明確にすることが重要だと思っています。
今回は、千葉市を中心に不動産売買を取り扱う立場から、親族間売買が難しい理由、住宅ローン審査、贈与税の注意点、適正価格の決め方、失敗しない進め方について解説します。
1.親族間売買とは？一般の不動産売買より難しい3つの理由
まず、親族間売買とは、親子や兄弟姉妹など、親族同士で土地や建物、マンションなどの不動産を売買することです。
例えば、父親が所有している実家を長男が購入する場合です。
父親は売買代金を受け取り、長男は代金を支払って不動産の所有権を取得します。
親族間であっても、通常の不動産売買と同じように、売買契約を締結し、代金を支払い、所有権移転登記を行う必要があります。
### 親族間売買は法律上禁止されている？
結論からお伝えすると、親族同士で不動産を売買すること自体は法律で禁止されていません。
親から子どもへ売却することも、兄弟間で売却することも可能です。
また、必ず不動産会社を仲介に入れなければならないというわけでもありません。
ただし、私は親族間売買ほど、専門家に相談した方がいいケースが多いと考えています。
その理由は、大きく分けて3つあります。
### ① 住宅ローンを利用できる金融機関が限られる
一つ目は、住宅ローンの問題です。
例えば、年収500万円の方が、一般の売主から3,000万円の住宅を購入する場合です。
金融機関の審査条件を満たしていれば、住宅ローンを利用できる可能性があります。
しかし、購入する住宅が父親名義の実家だった場合には、事情が変わります。
金融機関によっては、親族間売買を住宅ローンの融資対象外としていることがあるからです。
つまり、通常の住宅購入で住宅ローンを組める方でも、親族間売買では融資を受けられない場合があります。
### ② 売買価格によって贈与税が発生する可能性がある
二つ目は、税金の問題です。
例えば、時価3,000万円の住宅を、父親が長男へ1,000万円で売却する場合です。
親子だから安く譲ってあげたいという気持ちは理解できます。
しかし、税務上は注意が必要です。
個人から著しく低い価額で財産を譲り受けた場合、時価と支払った対価との差額について、贈与があったものとみなされる可能性があります。
そのため、親族間売買では適正な売買価格を確認することが重要です。
### ③ ほかの親族とトラブルになる可能性がある
三つ目は、親族間のトラブルです。
例えば、父親が所有している実家を長男が購入する場合です。
父親と長男は納得していても、次男や長女がその話を知らなかったとします。
後になって、
「どうして長男だけが実家を安く買えたの？」
「将来の相続はどうなるの？」
といった問題が生じる可能性があります。
もちろん、父親が単独所有している不動産を売却する場合、ほかの子ども全員の同意が法律上必要になるわけではありません。
しかし、将来の相続や家族関係を考えると、必要に応じて事情を共有しておくことには意味があります。
私は、親族間売買では、売主と買主だけでなく、将来の相続まで考えることが大切だと思っています。
2.親子間売買で住宅ローンは組める？金融機関の審査と注意点
ここからは、親族間売買で特に重要になる住宅ローンについて説明します。
私は、親族間売買を検討している方には、売買契約を締結する前に住宅ローンの利用可否を確認することをおすすめしています。
なぜなら、通常の住宅購入とは審査の考え方が異なる場合があるからです。
### 親子間売買でも住宅ローンは組める？
結論からお伝えすると、親子間売買でも住宅ローンを利用できる可能性はあります。
ただし、すべての金融機関が対応しているわけではありません。
例えば、ネット銀行やメガバンク、地方銀行、信用金庫など、金融機関によって取り扱いが異なります。
親族間売買を原則として融資対象外にしている金融機関もあれば、取引内容を個別に確認したうえで融資を検討する金融機関もあります。
そのため、私は親族間売買では、最初から金利の低さだけで金融機関を選ぶことはおすすめしていません。
まずは、親族間売買に対応できる金融機関を確認することが重要です。
### なぜ親族間売買の住宅ローン審査は厳しいの？
金融機関が親族間売買を慎重に審査する理由の一つが、売買の実態を確認する必要があるからです。
例えば、父親が所有している住宅を長男が購入する場合です。
金融機関としては、本当に住宅を購入するための資金なのかを確認する必要があります。
また、売買価格が適正なのか、購入後に誰が住むのかなども重要になります。
例えば、父親の借金返済を目的として、長男が住宅ローンを借り入れる場合です。
金融機関によっては、通常の住宅購入とは異なる目的の融資だと判断する可能性があります。
また、実際には不動産の売買代金を支払わず、名義だけを変更するような取引であれば、住宅ローンの利用は難しくなると考えられます。
私は、住宅ローンの審査では、年収や勤務先だけでなく、取引の内容そのものも重要だと考えています。
### 親が住み続ける場合は住宅ローンを組めない？
ここは、特に注意していただきたい部分です。
例えば、父親が所有している住宅を長男が購入し、購入後も父親が住み続ける場合です。
一方、長男は別の場所に住んでいるとします。
この場合、長男は自分が住むために住宅を購入するわけではありません。
一般的な住宅ローンは、原則として借りる本人などが居住する住宅の購入を目的としています。
そのため、購入後も親だけが住み続けるようなケースでは、通常の住宅ローンを利用できない可能性があります。
ただし、親が住み続けるという理由だけで、すべての金融機関が融資を断るわけではありません。
融資商品の種類や取引目的、居住予定などによって判断は異なります。
私は、親族間売買で住宅ローンを利用する場合には、まず購入後に誰が住むのかを明確にすることが重要だと思っています。
### 親族間売買で金融機関から求められる資料
親族間売買では、金融機関によって次のような資料を求められる場合があります。
- 不動産の査定書
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 登記事項証明書
- 物件の図面や建築関係資料
- 売買価格の根拠となる資料
- 購入後の居住予定に関する説明
ただし、必要な書類は金融機関によって異なります。
また、不動産会社が関与する取引を条件とする金融機関もあります。
そのため、私は売買契約書を作成する前に、金融機関の融資条件を確認することをおすすめしています。
3.親族間売買の贈与税・適正価格と失敗しない進め方
次に、親族間売買で住宅ローンと同じくらい重要になる税金について説明します。
特に注意していただきたいのが、売買価格の決め方です。
### 親から子どもへ安く売却すると贈与税がかかる？
例えば、父親が所有している不動産の時価が3,000万円だったとします。
この住宅を長男へ1,000万円で売却する場合です。
売買価格は時価より2,000万円低くなります。
このように、個人から著しく低い価額で不動産を購入した場合には、時価と支払った対価との差額について贈与があったものとみなされる可能性があります。
ただし、差額の2,000万円が必ずそのまま贈与税の課税対象になると決まっているわけではありません。
実際には、税務上の時価や取引事情などを踏まえて判断されます。
私は、親族間売買では「家族だから安く売っても問題ない」という考え方はおすすめしていません。
### 固定資産税評価額で売買すれば大丈夫？
ここも誤解されやすいポイントです。
不動産には、固定資産税評価額や相続税評価額など、さまざまな評価額があります。
しかし、これらの評価額と、実際の市場で売買される価格は必ずしも一致しません。
例えば、固定資産税評価額が1,500万円の土地でも、市場では2,500万円程度で売却できる場合があります。
このとき、固定資産税評価額の1,500万円で親子間売買を行えば、必ず税務上問題がないというわけではありません。
私は、親族間売買では、周辺の取引事例や立地、土地の条件、建物の状態などを踏まえて査定を行うことが重要だと考えています。
また、税務上の時価と不動産会社の査定価格が必ずしも一致するとは限りません。
そのため、税金について判断が必要な場合には、税理士などへ相談することをおすすめしています。
### 売主にも譲渡所得税がかかる場合がある
親族間売買では、買主の贈与税だけでなく、売主の譲渡所得税にも注意が必要です。
例えば、父親が昔1,000万円で購入した土地を、長男へ3,000万円で売却する場合です。
取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡所得が発生すれば、父親に所得税や住民税がかかる可能性があります。
親子間で売買するからといって、譲渡所得税が自動的に免除されるわけではありません。
また、親族間売買では、居住用財産の3,000万円特別控除などが適用できないケースもあります。
そのため、売主側と買主側の両方について、税金を確認する必要があります。
### 親族間売買では住宅ローン控除が使えない？
住宅ローン控除についても注意が必要です。
住宅ローン控除は、一定の条件を満たして住宅を取得した場合に、所得税などの負担を軽減できる制度です。
しかし、親族間売買では、売主と買主の関係や生計の状況などによって、住宅ローン控除を利用できない場合があります。
そのため、住宅ローンを利用できたからといって、住宅ローン控除も必ず利用できるとは限りません。
私は、住宅ローン控除を前提に資金計画を立てる場合には、売買契約を締結する前に適用条件を確認することが重要だと考えています。
### 親族間売買で失敗しないための進め方
では、実際に親族間売買を進める場合には、どのような順番で準備すればいいのでしょうか。
私は、次の流れで進めることをおすすめしています。
**STEP1：不動産の適正価格を確認する**
まず、不動産の査定を行います。
親子だからといって、何となく売買価格を決めるのではなく、周辺の取引事例などを踏まえて適正価格を確認します。
**STEP2：売買の目的と購入後の利用方法を整理する**
次に、なぜ親族間売買を行うのかを明確にします。
例えば、子どもが実家に住むためなのか、親の施設入居に伴って実家を整理するためなのかによって、住宅ローンの条件などが変わる可能性があります。
**STEP3：住宅ローンを利用できる金融機関を確認する**
住宅ローンを利用する場合には、売買契約を締結する前に金融機関へ相談します。
親族間売買という理由で融資対象外になる場合があるため、最初に確認することが重要です。
**STEP4：税金について専門家へ相談する**
売主と買主の両方について、贈与税や譲渡所得税、住宅ローン控除などを確認します。
また、相続対策を目的とする場合には、将来の相続への影響についても検討する必要があります。
**STEP5：売買契約書を作成する**
売買価格や資金計画などが整理できたら、売買契約書を作成します。
例えば、売買代金や支払時期、引渡し日、住宅ローンが利用できなかった場合の取り扱い、建物の不具合についての責任などを明確にします。
親族同士だからといって、口約束だけで進めることはおすすめしません。
**STEP6：売買代金の支払いと所有権移転登記を行う**
最後に、売買代金の支払いと所有権移転登記を行います。
このとき、売買代金を実際に支払ったことが分かるように、銀行振込などで記録を残しておくことが重要です。
また、売主の住宅ローンが残っている場合には、抵当権の抹消についても確認する必要があります。
私は、親族間売買では、契約書の作成だけでなく、資金の流れと登記まで適切に進めることが大切だと思っています。
