こんにちは、Re・maisonの梅田です！
中古マンションを選ぶとき、「いま住みやすいか？」だけでなく、「将来売るときに価値が残るか？」という視点も重要です。 資産価値をキープしやすい中古マンションには、いくつかの共通点があります。
今回は、実際に売買仲介の現場で日々お客様と接している立場から、“売れる中古マンション”の条件を「立地」と「間取り」の2軸で解説します。
1.資産価値を左右する“立地”の見極め方
① 駅徒歩10分圏内は鉄板 駅近はやはり資産価値が下がりにくいポイントです。特に千葉県内でも人気エリア（千葉・稲毛・津田沼・船橋・本八幡・など）では、駅から徒歩10分以内の物件は常に一定の需要があります。
② 「バス便エリア」は見極めが重要 駅から離れていても、バスの本数が多く、商業施設や学校が近いエリアはファミリー層に人気です。ただし、バスの混雑や遅延が常態化している場合は注意が必要です。
③ 街全体の将来性にも注目 再開発が進んでいるエリアや、人口増が見込まれる地域は将来的に資産価値が上がる可能性があります。逆に、高齢化や人口減が進むエリアでは注意が必要です。 たとえば現在、西千葉駅周辺では、東京大学の跡地を活用した野村不動産による大規模な再開発が進行中です。過去に同社が新船橋で手がけた「プラウド船橋」やイオンモール船橋のように、大規模開発はエリア全体の価値を底上げする傾向があります。 また、幕張駅周辺でも長年にわたり区画整理事業が行われており、街並みが徐々に整備され、将来的な街の魅力向上が期待されるエリアです。こうした開発・整備の動きも含めて、街の将来性をチェックすることが大切です。
④ 学区・治安・スーパーの距離もチェック 子育て層に人気の学区や、24時間営業のスーパーが近いなど、「生活利便性」が高い立地は売却時にも有利になります。
⑤ 敷地内の環境や周辺の街並みにも注目 立地だけでなく、マンション敷地内の共用部分の清掃状況や植栽の手入れ、周辺の道路状況なども資産価値に影響します。 周辺がゴミだらけであったり、道が狭すぎて車の出入りがしづらいなどの点は、内見時の印象にも直結します。逆に、駅から少し離れていても、街並みに整備された統一感があれば「良い場所」と判断されやすくなります。 また、周辺道路の交通渋滞も資産価値に影響します。慢性的に渋滞しているエリアは地元住民には周知の事実であり、特に地域外から購入を検討している方にとっては盲点になりがちです。現地見学時や不動産会社への相談時に、その地域の交通事情も確認しておくと安心です。
2.将来も選ばれる“間取り”の共通点
① 使いやすい“横長リビング” リビングに窓が2面あり、採光が良く、家具配置がしやすい“横長リビング”はファミリー層から特に人気です。
② 3LDKより2LDKが合う場合もある 子どもが小さいうちは1部屋で十分という家庭も多く、リビング重視の2LDKがかえって使いやすいケースもあります。将来的に間仕切りをつけるなど可変性のある間取りが好まれます。 特に30代・共働きのご家庭では、「今は2LDKで家族4人でも十分」という声も多く、3LDKの1部屋が結局物置になるケースも少なくありません。
③ 玄関・廊下の広さと収納力 マンションの玄関や廊下が極端に狭い物件は敬遠されがちです。特に廊下については、広すぎると専有面積を無駄に使ってしまうため、最低限の幅があればよいという考え方もあります。 また、玄関はベビーカーなどを置ける広さがあると便利ですし、下駄箱も腰の高さだけではなく、しっかり収納できるタイプが望まれます。特に女性の場合、ブーツなど高さのある靴の収納も考慮する必要があります。
④ 水回りの配置が良い物件はリフォームしやすい キッチン・浴室・洗面・トイレの位置関係が合理的にまとまっていると、将来のリフォームの際に工事費用を抑えることができます。水回りの設備は、給排水の本管との距離が近い方が費用を抑えやすいため、水回りが集約されている間取りは資産価値の観点からも評価されやすいです。
3.“眺望”と“日当たり”は意外と重視される
南向き・南西・南東向きの住戸は特に人気が高く、資産価値も安定しています。逆に、東向きや西向きの住戸は価格が比較的割安になる傾向があり、購入時のコストパフォーマンスを重視する方には魅力的な選択肢となります。
ただし、たとえ南向きであっても、目の前に別のマンションやビルが建っており、景色が抜けていない場合は、日当たりや眺望のメリットが活かせず、売却時に評価が下がることもあります。
住戸から見える景色や、実際に日差しがどの時間帯に差し込むかなども、内見時にしっかり確認しておくとよいでしょう。
