こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
今回は、マイホームの購入を検討している方からよくいただく「頭金0円でも家は買えるの？」という疑問についてお話しします。
初めて住宅を購入する方の中には、
「家を買うには、数百万円の貯金が必要なのでは？」
「頭金がないと住宅ローンの審査に通らない？」
「貯金が100万円しかないけど、マイホームは購入できる？」
「諸費用も住宅ローンで借りられるの？」
「頭金を入れた方が住宅ローンの金利は安くなる？」
といった疑問を持っている方も多いと思います。
まず、結論からお伝えします。
**頭金0円でもマイホームを購入することは可能です。**
実際、現在では物件価格の全額を住宅ローンで借り入れる「フルローン」を利用できる金融機関があります。
さらに、金融機関や審査条件によっては、物件価格だけでなく、購入時に必要な諸費用まで住宅ローンに組み込める場合もあります。
つまり、以前のように「家を買うには、まず数百万円の頭金を貯めなければならない」とは限らなくなっています。
ただし、ここで注意していただきたいことがあります。
それは、**頭金0円で購入できることと、現金をまったく用意せずに購入できることは違う**という点です。
例えば、売買契約を締結する際には、一般的に手付金が必要になります。
また、住宅ローンで諸費用まで借りられる場合でも、契約時や引渡し前に一時的な現金が必要になることがあります。
私は、住宅購入では頭金を入れるかどうかよりも、購入後の生活に無理がない資金計画を立てることが重要だと考えています。
今回は、千葉市を中心に不動産売買を取り扱う立場から、頭金0円で住宅を購入する仕組み、フルローンと諸費用込みローンの違い、手付金の注意点、頭金を入れるメリット・デメリットについて解説します。
1.頭金0円でも家は買える？頭金・自己資金・フルローンの違い
まず、頭金とは何なのか説明します。
頭金とは、住宅の購入価格のうち、住宅ローンを利用せずに自己資金で支払う部分のことです。
例えば、4,000万円の住宅を購入する場合です。
頭金として500万円を用意するのであれば、残りの3,500万円を住宅ローンで借り入れることになります。
一方、頭金0円の場合には、物件価格の4,000万円を住宅ローンで借り入れることになります。
このように、物件価格の全額を住宅ローンで借り入れることを、一般的に「フルローン」と呼びます。
### 昔は頭金が必要と言われていた
以前は、住宅購入にあたって物件価格の1割から2割程度の頭金を用意することが望ましいと言われていました。
例えば、4,000万円の住宅であれば、400万円から800万円程度です。
しかし、現在では住宅ローンの商品が多様化しており、物件価格の全額を借り入れられる金融機関もあります。
そのため、頭金が十分に貯まっていなくても、住宅購入を検討できるようになっています。
ただし、すべての方がフルローンを利用できるわけではありません。
金融機関は、年収や勤務先、勤続年数、個人信用情報、購入する不動産の担保評価などを総合的に審査します。
また、借入金額が物件価格に対して大きくなることで、金利条件や審査結果に影響する場合もあります。
そのため、頭金0円で購入できるかどうかは、金融機関の審査によって異なります。
### 頭金と自己資金は違う
ここで知っておいていただきたいのが、頭金と自己資金の違いです。
頭金は、住宅の購入価格に充てるお金です。
一方、自己資金は、住宅購入のために自分で用意するお金全体を指すことが一般的です。
例えば、4,000万円の住宅を購入する場合です。
物件価格の全額を住宅ローンで借り入れるとしても、登記費用や火災保険料、引越し費用などを現金で支払うのであれば、そのお金は自己資金になります。
つまり、頭金が0円でも、自己資金が0円とは限らないということです。
私は、この違いを理解していただくことが重要だと思っています。
### フルローンと諸費用込みローンの違い
住宅ローンには、物件価格の全額を借り入れるフルローンのほかに、購入時の諸費用まで含めて借り入れられる商品があります。
例えば、4,000万円の住宅を購入し、諸費用が250万円かかる場合です。
物件価格のみを借り入れるのであれば、住宅ローンは4,000万円です。
一方、諸費用まで借り入れる場合には、合計4,250万円の融資を受けるという考え方になります。
ただし、すべての金融機関が諸費用込みの住宅ローンに対応しているわけではありません。
また、どの諸費用まで借り入れられるかも金融機関によって異なります。
例えば、登記費用や保証料、事務手数料などは対象となっても、家具や家電の購入費用は対象外になる場合があります。
そのため、私は住宅ローンを検討する際には、物件価格だけでなく、購入に必要な費用をすべて整理してから金融機関を選ぶことをおすすめしています。
### ネット銀行と地方銀行・信用金庫では条件が異なる
住宅ローンを比較する際には、金利だけでなく、融資対象となる費用にも注目していただきたいと思います。
例えば、ネット銀行では低金利の商品がある一方、審査条件や諸費用の取り扱いが希望に合わない場合があります。
また、地方銀行や信用金庫では、諸費用を含めた融資に対応している商品もあります。
ただし、ネット銀行だから諸費用込みの融資ができない、地方銀行なら必ず借りられる、というわけではありません。
金融機関や商品、申込者の条件によって異なります。
私は、住宅ローンを選ぶ際には、単純に金利が低い金融機関だけを見るのではなく、**希望する借入金額と購入する物件に対応できるか**まで確認することが重要だと考えています。
2.住宅購入に必要な諸費用とは？頭金0円でも現金が必要になる理由
次に、住宅購入に必要な諸費用について説明します。
マイホームを購入するときには、物件価格以外にもさまざまな費用が発生します。
例えば、次のような費用です。
- 登記費用・司法書士報酬
- 住宅ローンの事務手数料・保証料
- 火災保険料・地震保険料
- 不動産取得税
- 売買契約書などの印紙税
- 仲介手数料（仲介取引の場合）
- 固定資産税・都市計画税などの精算金
- マンションの管理費・修繕積立金などの精算金
※実際に必要となる費用は物件や取引条件によって異なります。
また、引越し費用や家具・家電の購入費用なども考えておく必要があります。
例えば、新築戸建てを購入する場合には、カーテンや照明器具、エアコンなどを新しく購入することもあります。
中古マンションの場合には、引渡し後にハウスクリーニングやリフォームを希望する方もいらっしゃいます。
このように、住宅購入では物件価格だけでなく、購入後の支出も考えることが重要です。
### 頭金0円でも手付金は必要？
ここが今回、特にお伝えしたいポイントです。
住宅購入では、売買契約を締結する際に、一般的に手付金を支払います。
例えば、4,000万円の住宅を購入する場合です。
売買契約時に手付金として50万円を支払うとします。
この50万円は、通常、売買代金の一部に充当されます。
つまり、4,000万円の住宅を購入する場合、契約時に50万円を支払い、引渡し時に残りの3,950万円を支払うという流れになります。
ここで注意していただきたいのが、住宅ローンの融資実行時期です。
一般的な住宅ローンでは、融資が実行されるのは物件の引渡し時です。
そのため、売買契約時に必要となる手付金については、先に現金で用意しなければならない場合が多くあります。
私の経験では、物件価格や売主の条件にもよりますが、30万円から100万円程度の手付金が必要になるケースがあります。
もちろん、これは一律の決まりではありません。
手付金の金額は売主との合意や取引条件によって異なります。
また、売主が宅地建物取引業者の場合には、法律上の制限もあります。
### 手付金は戻ってくるの？
例えば、4,000万円の住宅を購入し、売買契約時に50万円の手付金を支払ったとします。
その後、住宅ローンで物件価格の4,000万円全額を借り入れ、引渡し時にその融資金から残代金3,950万円を支払う場合には、差額の50万円が買主の手元に戻るよう精算されることがあります。
ただし、実際の精算方法は取引条件や金融機関の融資方法によって異なります。
また、手付金は、契約を解除した場合に必ず返還されるものではありません。
例えば、買主が手付解除できる条件で契約を解除する場合には、支払った手付金を放棄することがあります。
一方、住宅ローン特約の条件を満たして契約を解除する場合には、手付金が返還される取り扱いが一般的です。
ただし、具体的な条件は売買契約書によって異なります。
私は、売買契約を締結する前に、手付金の金額だけでなく、契約解除時の取り扱いについても理解していただきたいと考えています。
### 貯金がほとんどなくても購入できる？
例えば、現在の貯金が100万円の方が、4,000万円の住宅を購入したいと考えている場合です。
物件価格と諸費用の全額を住宅ローンで借りられるのであれば、購入できる可能性はあります。
ただし、手付金や引越し費用など、融資実行前後に必要な現金を確保できるかどうかが重要です。
また、貯金をすべて使い切って住宅を購入することは、慎重に考える必要があります。
例えば、購入後にエアコンが故障したり、急な医療費が必要になったり、収入が減少したりする可能性もあります。
そのため、私は「購入できるかどうか」だけでなく、**購入後に生活を続けられるだけの現金が残るか**を重視しています。
3.頭金を入れるべき？住宅ローンの返済額と手元資金を比較
では、頭金を用意できる方は、できるだけ多く入れた方がいいのでしょうか。
私は、必ずしもそうとは考えていません。
もちろん、頭金を入れることにはメリットがあります。
一方、手元に現金を残しておくことにもメリットがあります。
そのため、ご家庭の収入や貯蓄、今後の生活費などによって判断することが重要です。
### 頭金を入れるメリット
まず、頭金を入れるメリットは、住宅ローンの借入金額を減らせることです。
例えば、4,000万円の住宅を購入する場合です。
頭金0円であれば、住宅ローンの借入金額は4,000万円になります。
一方、頭金500万円を入れれば、借入金額は3,500万円になります。
借入金額が少なくなることで、毎月の返済額や総支払利息を抑えることができます。
また、金融機関によっては、自己資金の割合によって金利条件が変わる商品もあります。
ただし、頭金を入れれば必ず金利が下がるわけではありません。
### 頭金0円と500万円で返済額を比較
例えば、次の条件で比較してみましょう。
物件価格：4,000万円
返済期間：35年間
金利：年1.0％
返済方法：元利均等返済
ボーナス返済：なし
金利は35年間変わらないと仮定します。
| 比較項目 | 頭金0円 | 頭金500万円 |
|---|---:|---:|
| 住宅ローン借入額 | 4,000万円 | 3,500万円 |
| 毎月の返済額 | 約112,900円 | 約98,800円 |
| 35年間の総返済額 | 約4,742万円 | 約4,150万円 |
| 総支払利息 | 約742万円 | 約650万円 |
※概算です。諸費用や金利変動などは考慮していません。
この条件では、頭金500万円を入れることで、毎月の返済額が約14,100円少なくなります。
また、総支払利息も約92万円少なくなります。
このように、頭金を入れることで、住宅ローンの返済負担を軽減できることが分かります。
ただし、頭金500万円を入れるということは、手元の現金が500万円減るということでもあります。
私は、ここも重要な判断材料だと思っています。
### 頭金を入れずに現金を残すメリット
例えば、現在の貯金が600万円あるご家庭を考えてみましょう。
4,000万円の住宅を購入する際に、頭金として500万円を入れた場合、手元に残る貯金は100万円です。
一方、頭金0円で購入した場合には、諸費用などを別途考慮する必要はありますが、より多くの現金を手元に残せる可能性があります。
例えば、お子様がいるご家庭であれば、今後の教育費が必要になるかもしれません。
また、自動車の買い替えや住宅設備の故障など、まとまった支出が発生することもあります。
さらに、病気や転職などによって、一時的に収入が減少する可能性もあります。
私は、住宅購入で大切なのは、毎月の住宅ローン返済額を抑えることだけではないと考えています。
購入後に予想外の支出が発生しても、生活に困らない資金を確保しておくことも重要です。
### 頭金0円のデメリットも理解しておく
もちろん、頭金0円には注意点もあります。
まず、借入金額が大きくなるため、毎月の返済額や総支払利息が増えます。
また、購入後に不動産価格が下落した場合には、住宅ローンの残債が売却価格を上回る可能性があります。
例えば、4,000万円で購入した住宅を、数年後に3,500万円で売却する場合です。
その時点で住宅ローンの残債が3,800万円あれば、売却価格だけでは住宅ローンを完済できません。
この場合、原則として不足する300万円を自己資金などで補う必要があります。
さらに、売却時には仲介手数料などの諸費用が発生する場合もあります。
そのため、私は頭金0円で住宅を購入する場合には、毎月の返済だけでなく、将来売却する可能性についても考えておくことが重要だと思っています。
### 私は頭金よりも資金計画を重視している
私は、住宅購入を検討している方に対して、一律に「頭金を入れた方がいい」とは考えていません。
例えば、十分な貯蓄があり、頭金を入れても生活に余裕が残るのであれば、頭金を入れる選択は合理的だと思います。
一方、頭金を入れることで貯金がほとんどなくなってしまうのであれば、無理に頭金を入れない方がいい場合もあります。
重要なのは、住宅購入後の家計を考えることです。
例えば、毎月の住宅ローン返済額が10万円だったとしても、マンションであれば管理費や修繕積立金、駐車場代などが必要になる場合があります。
また、戸建て住宅でも、将来の外壁塗装や屋根の補修などに備えておく必要があります。
さらに、固定資産税や火災保険料なども考慮しなければなりません。
私は、住宅ローンの毎月の返済額だけを見て購入予算を決めることはおすすめしていません。
**住宅ローンの返済額、住宅の維持費、生活費、貯蓄のバランスを考えること。**
これが、無理のないマイホーム購入につながると思っています。
